浅谈建设项目前期手续的办理薛亚龙

浅谈建设项目前期手续的办理薛亚龙

薛亚龙

陕西有色天宏瑞科硅材料有限责任公司陕西榆林719208

摘要：建设项目前期手续的办理是一项涉及内容很多且相对复杂的过程，有效提升建设项目前期手续的办理水平对项目工程的开工有着非常重要的意义，因此需要我们了解建设项目前期办理手续的具体情况，并且在了解基础上采取有效措施提高效率。

关键词：建设项目；前期手续；办理

1建设项目前期手续办理的流程

1.1土地证办理

我国颁发的土地证书有三种：①集体土地所有权证：县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册，核发集体土地所有权证；②集体土地建设用地使用权证：县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地建设用地使用权证；③国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位或个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证。用于建设的土地必须首先取得土地所有权，本文主要针对国有土地使用权进行论述。国有土地的获得途径有三种：①出让：以招标、拍卖、挂牌、协议等方式有偿取得国有土地使用权；②划拨：以划拨方式无偿取得国有土地使用权；③转让。办理土地证前，应先取得发改部门的立项批文，并进行可研报告、环境影响评价的审批工作，然后持建设工程的可行性研究报告和设计任务书、立项批文一并向规划部门提出选址意见的申请，由规划部门审核后出具建设项目选址意见书，再根据项目开发的性质、规模等明确土地获得的途径，并到国土资源部门提报申请材料，申请材料至少应包括用地勘界图、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同及出让金发票。

1.2规划许可

规划许可有“一书两证”需要办理：（1）选址意见书：是建设单位作为项目立项的前置条件，是城乡规划实施的首要环节；（2）建设用地规划许可证：①若以划拨方式提供国有土地的，须经有关主管部门批准、核准或者备案后，由建设单位向城乡规划主管部门提出申请；②若以出让等有偿使用方式取得国有土地的，建设单位可直接持国有土地使用权出让合同向城乡规划主管部门提出申请。对于划拨用地用地规划许可证是向土地部门申请前置要件之一；③建设工程规划许可证：是作为建设工程规划管理的程序和基本手段而存在的，是办理施工许可、土地房屋产权证的要件之一。“一书两证”作为法定的规划许可，除有偿出让项目不再办理选址意见书外，其它项目都需要按向工程所在地的城乡行政主管部门申请办理。建设工程规划许可证比选址意见书和用地规划许可证需要准备的材料复杂，涉及的部门也相对较多，总的来说建设工程规划许可证有公开的办事指南和办事流程，报建单位根据办事指南要求将材料准备齐全后向主管部门申报就可以。但是这里需要说明的一点，根据多年办理的经验，作为建设单位必需熟悉的掌握项目的现状用地情况，对拟建项目总平、单体与设计单位多沟通。本人在办理同安区老年人大学教学综合楼项目时，因项目地块极限性，设计虽满足业主主要功能要求但对现场及用地现状考量不周全，导致在办理工规时审批部门要求更改施工图纸来重新确定其中的指标，而变更的部分又需要重新申报立项调整概算，如果概算在允许调整的范围还好，如果超过规定的范围则项目需要重新调整方案，项目必需重新设计办理。

1.3建设项目前期的勘察、设计、招标过程

建设项目需要根据文件中对勘察设计招标方式的要求来具体确定项目的勘察和设计单位。其中招标的过程可以有两种方式，其一是自行招标方式，自行招标需要满足的要求包括，必须具有法人资格，具有可以满足招标项目规模要求的一些具体的专业技术，具有一定的经验并且具有特定的招标部门。如果不能满足这些条件，就不能采用自行招标的方式，而改换为委托招标。委托招标只需要先签订代理协议，由招标的代理机构来进行后期的一些手续工作。

1.4施工图的审查

建设项目前期处理好勘察和设计招标的工作后，接下来需要对成果进行审查，审查的内容包括行政性审查和技术性审查。行政性审查是由气象局、安监局、园林局、人防办、水利局、城管局、规划局和卫生局等各种行政单位联合起来形成审查组，审查合格后盖章。至于技术性的审查是委托专门的审图机构进行的，是一项有偿审查过程。专门的审图机构针对施工图的具体施工文件进行安全性和稳定性的检查，看施工设计中地基的基础是否安全，工程设计的主体结构是否节能环保卫生，是否能够达到施工文件中的一些硬性要求。专门的审图机构审查完成后要出具审查报告书，对于审查合格的图纸进行盖章。

1.5施工许可证

建筑工程施工许可证（简称施工许可证）是由建设行政主管部门核发，以证明建筑施工单位符合施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。施工许可证是工程开工所必须的凭证，没有施工许可证的建设项目均属于违章建筑。施工许可证的申报材料至少应包括：建筑工程施工许可申请表、建设工程规划许可证及附件、土地使用权证、施工图审查通知书、施工合同备案表、监理合同备案表、建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书、项目建设资金落实证明等，对于符合准予许可条件的，在一个工作日内制作办理结果通知书和建筑工程施工许可证，不收取费用。

2提高项目前期手续办理效率的有效措施

2.1建立和完善建设工程项目报建制度

首先，报建制度规范了建筑业主的行为，因为报建监管的客体是建筑工程相关各方，而提供报建材料，申办的主体是建设业主（也可能授权代理机构）；其次，报建制度规范化了市场秩序。报建对象的多样化带来了监管对象的多样化，报建对象中民营企业、私营企业的大量涌现，迫使建设行政主管部门在对市场各方主体的监管重点也各有侧重，使监管工作有的放矢。

2.2推进“多规合一”建设

建设项目前期办理手续的内容非常复杂，涉及部门很多，资料很多，使项目前期手续的办理效率低下，时间线很长，“多规合一”的政策现在还处于试验阶段。推广“多规合一”可以缩减各种资格证的办理时间，可以对不同文件进行统一的揽收，缩短手续的办理期限，让审批内部部门之间进行文件的传递，也可以使各相关部门之间的联系变得紧密。

2.3管理部门要加大报建宣传、依法监管

政府职能加大宣传力度，深入宣传贯彻建设部、省、市有关招标管理的政策、法规文件，并邀请当地有关部门、建设施工单位有关的负责人开展报建工作的管理和宣传讲座。另外，各职能部门根据法律法规依法行政，严格按照报建程序制度进行工作的基础上维护正常的市场秩序，保障建设和施工单位的合法权益，为工程服务，为社会负责。

结束语

综上所述，建设项目的前期手续办理对于项目建设管理有着极为关键的作用，完善、顺利的前期手续办理工程与结果，可以直接影响到项目建设管理的最终效果。因此，在今后的建设项目前期手续办理过程中，应该加强其关键环节与重点要素的把控，注重具体项目在具体报建与项目实施过程的有效衔接。

参考文献：

［1］王春晖．浅谈建设项目前期手续的办理［J］．中小企业管理与科技（下旬刊），2015，（12）：247．

［2］洪巩固．浅谈建设项目前期手续的办理［J］．江西建材，2016，（12）：261．

［3］张猛．浅谈建设项目前期手续的办理［J］．城市建设理论研究（电子版），2016，（13）：2340．