房地产企业工程造价的管理与控制

房地产企业工程造价的管理与控制

付金龙

ProjectCostManagementandControlofRealEstateEnterprise

付金龙FUJin-long（经纬置地有限公司，上海200444）（JingweiRealEstateCo.，Ltd.，Shanghai200444，China）

摘要院随着国家的宏观调控，房地产市场的暴利时代已经逝去。而以定位准确、服务至上、提高品质、品牌等为核心的“价值回归”的理念，正在得到业界越来越多的关注和认同。因此，房地产行业在未来的发展过程中，如何通过工程造价的管理与控制，来提高自己的核心竞争力已是重中之重。笔者现结合实际工作的一些体会，就房地产企业在开发过程中工程造价的管理与控制谈一些个人的观点。希望能为工程造价合理、有效的管理和控制提供一定参考。

Abstract:Withthecountry'smacro-control,colossalprofitseraofrealestatemarkethasgone.Andthe"returnvalue"concept,whichtakestheaccuratelocation,service-oriented,improvingqualityandbrandasthecore,ismoreandmoreconcernedandrecognizedbytheindustry.Therefore,inthefuturedevelopmentprocessoftherealestateindustry,howtoimprovetheircorecompetitivenessbyprojectcostmanagementandcontrolisatoppriority.Combinedwithsomepracticalworkexperience,theauthortalkedaboutsomepersonalviewsonthemanagementandcontroloftheprojectcostinthedevelopmentprocessofrealestateenterprise,hopingtoprovidesomereferenceforthereasonableandeffectiveprojectcostmanagementandcontrol.

关键词院房地产；工程造价；动态控制；价值工程；结算Keywords:realestate；projectcost；dynamiccontrol；ValueEngineering；settlement

中图分类号院TU723.3文献标识码院A文章编号院1006-4311（2014）16-0095-030

引言房地产企业要生存、发展，必须严格控制成本消耗，扩大企业的投资收益。控制成本消耗最主要的途径就是进行造价控制。本文结合实例从项目决策、设计、招投标、施工和竣工结算各阶段分析如何对工程造价进行管理和控制。

1房地产企业工程造价管理思路1.1全过程目标成本管理在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各阶段，分别建立成本控制目标，实现全过程目标成本管理。目标设计一方面要兼顾目标的科学性，另一方面切忌好高骛远，应该是高于现状但可以实现的目标。总之，目标设计切忌过低，但也不能过高，对实施者要起到激励作用，这样才能最大限度发挥其工作实力。如果目标设计不当，不仅不能起到激励作用，还会影响造价控制进度，增加成本消耗。

1.2动态成本管理工程造价在整个施工过程中处于不确定状态，如设计变更、材料价格涨跌、工资标准、机械使用、费率等变化必然会影响到造价的变动。所以在实施过程中，要实时反应目标成本和动态成本的差异，及时发现问题并解决问题，建立详细的和可操作的动态成本信息系统从而实现对成本的动态监控。例如：我公司以ERP项目管理系统为主要监控手段，对不同成本目标的科目级次设立预警和控制参数，确保预警信息的及时反馈和对超支情况的有效控制。

2工程造价管理与控制的具体实施措施2.1决策阶段工程造价的控制决策阶段各项技术经济决策、建设标准、工程选址、施工工艺以及人机、设备的配备等等，都是影响造价控制的主要因素。一般来讲，投资决策的工作质量对造价控制的影响程度高达80耀90%。

为此，我们要做好以下几个方面工作：一是合理确定项目的建设规模、建设水平、市场定位，投资方的资金实力能够支持项目建设所需成本，人机配备是否符合设计要求；二是协助各部门进行项目选址，以确保工程项目有市场，项目建成后资金能够快速回笼，为企业未来发展提供资金支持；三是根据设计制定投资估算，建设方案从设计到实施全过程，成本管理人员都需要全程参与和监督，根据造价控制的基本要求，对投资估算环节的动态因素进行全面估测，以提高投资估算的科学性，对项目投资进行有效控制。

2.2设计阶段工程造价的控制在工程建设过程中，工程设计是协调技术与经济关系的重要环节，是造价控制的重要节点。工程设计就是从全局着眼对工程项目进行整体规划，并详尽描述实施意图。合理的设计是控制工程造价的关键。据统计，前期设计所消耗的成本还达不到整个工程造价的1%，但这一环节的工作质量对整个工程的影响却占到75%。鉴于此，设计人员一定要把好设计关，正确处理设计与工程造价两者之间相互制约的关系，从而使设计产品技术先进、稳定可靠、经济合理，使工程造价得到合理确定和有效控制。具体从以下四个方面开展工作。

2.2.1多种设计方案经济性比较设计方案经济性比较是指基于多套方案综合比选，设计人员根据业主的需求提出多套设计理念，由造价管理人员从中甄选出造价最低的设计方案。

例如：经纬城市绿洲G地块项目，位于上海市宝山区，建筑面积约188323.25m2，主要有住宅和配套商业组成。在一期设计阶段，地库的照明用电线敷设方式全部为200*100线槽敷设，该线槽综合单价约120元/m，若改为镀锌线管DN25敷设，该线管综合单价约为20元/m，综合单价相差将近100元/m，目前一期地库面积约8000m2，用到的照明线槽约2000m，若敷设方式改为镀锌线管敷设，可节约将近20万元。该项目总的地库面积约5万方，若全部改为镀锌线管敷设，可节约工程造价约100多万元。后经与设计院沟通，对地库的照明用电线敷设方式进行了优化，改为镀锌线管敷设。

2.2.2推行限量与限额设计限额设计，即根据批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算在设计和技术两方面加强控制，同时在不影响建筑设计质量的条件下，最大限度提高工程质量和建筑物的安全性能，杜绝将劣质设计用于指导工程实践。根据分配的投资限额控制设计，对不合理变更项目严加管控，确保总投资额不被突破。

以地上住宅单体造价为例，目前的水平，钢筋45耀60kg/m2，砼0.35耀0.45m3/m2。现阶段，钢筋的施工单价5.50耀6.00元/kg，5kg钢筋的成本大概是30元/m2。C30砼的市场价是350元/m3，0.1m3/m2砼就是35元/m2。

对于毛坯住宅而言，机电造价显得刚性。合计约为200元/m2以下，不包括特殊地区的采暖、中水等系统。一般住宅区的电气设计优化的余地不大。人们生活质量不断提高，电位数量越来越多。给排水系统可优化的空间比较大。比如管材的材质，排水系统伊波拉不用金属材质，而是用UPVC；给水管道的管材普通的最好，造价太高的新产品可以不作考虑；另一方面是系统功能讲究，成本较高的同层排水可以不作考虑。

2.2.3加强图纸会审工作严格图纸会审，尽量在开工前结束工程变更。在前期设计阶段，须组织设计、施工以及成本控制部门针对设计方案的可行性进行经济技术论证，全方位、多角度的审核工程图纸。开工前，组织各部人员进行二审，深度挖掘施工建设过程中可能导致工程变更的因素，做到功能观感造价比最佳。

例如：经纬城市绿洲C地块项目就出现建筑图和机电图纸卫生间位置不对应，导致预留洞出现问题，发生了重新开洞修补的问题。以一个坐便器孔洞DN150为例，修补加重新开孔综合单价在80元左右，如果图纸不对应的地方多的话，费用也是不少的。

2.2.4推行价值工程的运用运用价值工程原理V=F/C，可采用方式有如下几种：淤F大幅提升，而C则下降。这是最高境界，没有几项专利技术，很难实现。于F大幅提升，而C则小幅提升或者不变。这是常见的一种方式，起到画龙点睛的作用，花费不多，但效果却很好。盂F基本保持不变，但C下降。要从内部挖掘潜能，节约造价。榆F略有牺牲，但C却降幅很大。

运用价值工程的观点来解决问题，就是要在任何时候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何时候，我们都不能盲目的提升F，以致于赋予一个产品不恰当的高价值。

2.3招投标阶段工程造价的控制2.3.1合约策划俗话说：“凡事预则立不预则废。”项目开工前各部门应根据项目的实际情况完成项目的合约策划。重点关注以下内容：淤标段划分，根据拟采用的分包数量及项目的实际情况，合理划分标段，方便管理。例如：经纬城市绿洲C地块项目在室外景观方面采用的是一个大包的发包模式，将室外的雨污水管网、硬装、软装及景观绿化、相关机电及道路均有一家单位施工，一方面方便管理，避免各单位间发生扯皮。另一方面可以实现整体的景观效果。但这对施工单位的要求就比较高，所以要选择优秀的有实力的施工单位施工。于界面划分，界面划分的原则是按照市场一般规律进行划分，避免因界面不清而产生日后扯皮现象的发生。例如：经纬城市绿洲C地块住宅项目，总包水泵房电气的施工界面到配电箱，配电箱之后到水泵等设备的电线施工则由市政配套单位来完成。盂确定招标计划及建安成本目标计划，按照制定的计划，在实施中结合各部门的准备情况及实际完成情况，找出问题，纠正偏差，进行动态管理和控制。

2.3.2对投标文件严格把控房地产企业部门比较齐全，这就要求各部门要尽职尽责，严格把控投标文件。商务标有合约管理部负责分析（主要审核人工、材料、机械、相关税费等价格、取费是否合理、是否存在不平衡报价、是否存在商务偏差、投标文件是否响应招标文件要求等）；技术标由项目部负责评定（主要审核技术方案是否可行、人员配置、工期是否合理，标书是否具有针对性等）；设计方案的合理性和经济性由设计管理部负责评定。例如：经纬城市绿洲E地块项目，投标单位对招标文件没有仔细阅读，对于那些是甲供设备都没有搞清楚，按照常规套路进行报价，在询标过程中我们进行了询问。配电箱的报价偏差较大，我对其综合单价分析表进行了研究分析，发现其中一家单位里边的元器件采用了集成的控制保护开关，价格偏高，另一家元器件采用了分开安装报价没有集成，价格就比较低，且浪涌保护器选用的是品牌中价格最贵的，在询标过程中，我们进行了询问，最终配电箱的报价下调了约30%。

2.3.3加强合同及图纸管理房地产企业应建立合同审阅会签制度，有关责任人都应熟悉合同条款，了解建筑行业的法律条文。保证合同条款的严谨性，尽量减少双方责任不清，日后扯皮等现象。在合同履行过程中，我们要动态管理，掌握对我方不利的变化，及时对合同进行修改、变更、补充或中止和终止。同时，要重视合同图纸的管理，对于工程来说，图纸更换比较频繁，容易混淆不清，这就要求定标后立即将合同图纸逐一盖章，分到相关部门存档。

2.4施工阶段工程造价管理工程项目施工阶段，影响因素多变，往往会出现一些意想不到的费用。房地产企业在施工阶段对工程造价的控制除了加强合同管理外，还应加强施工现场管理，杜绝浪费。主要表现在以下三个方面：2.4.1尽量减少设计变更在施工过程中，引起设计变更的因素很多。例如：工程时间紧，施工图与招标图不符；当前市场供应材料规格标准不符合设计要求等。例如：经纬城市绿洲C地块消防系统中水流指示器及信号蝶阀原来设计为DN40后施工过程中发现市场上已不生产，最终改为DN50。从而导致费用增加了约5万元。对于设计变更，各部门要严格审核，能不变更的就不变更，对于涉及费用的变更，必须经设计单位代表、业主现场代表、总监共同签字方为有效。

2.4.2严格控制及审核现场签证房地产企业应建立工程签证管理制度，明确工程、成本等有关部门的职责、分工，确保签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。一经发现应严肃处理。对于发生的签证要建立严格的审核制度，我在工作中发现，施工单位在变更报价中存在乱报价行为，所以要按照合同条款严格审查，最终定出合理的价格。施工单位主要存在以下几点乱报价行为：一是工程量不属实；二是对原合同已有价格进行迷惑报价（如拆除整改项目，拆除价按照安装价处理），合同内没有的价格，价格虚高。三是不遵守合同条款要求人工调价、增加措施费等。

2.4.3深入现场，收集掌握施工资料施工过程中，成本管理人员要经常到现场查看现场的进度、变更、签证等情况与工程、监理沟通，掌握现场的动态，实时调整控制目标，为结算做好准备。

2.5结算阶段造价的控制结算过程中，应严格按照竣工图纸及现场签证、设计变更等资料进行审核计算。例如：经纬城市绿洲C地块住宅项目，样板房施工单位在施工过程中仅有工程联系单，联系单上注明要补办签证，结算时未能提交三方盖章签证单，且签署工程联系单人员已离职，后与施工单位协商，按照合同条款的要求，我公司不予认可。审查是否按照图纸及合同要求全部完成工作，认真核实每一项变更是否属实，特别应注意过程中应该核减的金额，施工单位是否提交。尽量实行复审制和工程尾款会签制度，从而确保工程结算质量。

3结束语综上所述，工程造价管理与控制是一个动态的全过程。这就要求我们房地产企业要建立一套科学的完善的工程造价管理体系，实行监督、检查和奖惩制度。更新观念，将造价控制的重点转移到建设项目的前期阶段，以取得事半功倍的效果。同时还应掌握市场的信息，把握建造的周期，减少或避免资金流失，从而最大限度的提高资金的建设效益。

参考文献院[1]中国房产信息集团,克而瑞（中国）信息技术有限公司.房地产开发前期策划[M].中国经济出版社,2011.[2]邵颖红.工程经济学[M].同济大学出版社,2013.[3]丛培经.工程项目管理[M].中国建筑工业出版社,2012.[4]徐伟,徐荣,吴芸.工程造价管理[M].武汉大学出版社,2013.[5]孙继德.建设项目的价值工程[M].中国建筑工业出版社,2011.[6]周鸿.房地产管理工具大全[M].人民邮电出版社,2011.作者简介院付金龙（1984-），男，河南洛阳人，工学学士，研究方向为工程造价。