探讨群体别墅工程的项目成本管理分析王靖

探讨群体别墅工程的项目成本管理分析王靖

王靖

潍坊昌大建设集团有限公司山东潍坊261000

【摘要】在城市化的今天，房地产业的热度在逐渐攀升，而各个房地产企业间的竞争也愈演愈烈，其中群体别墅工程其项目成本管理是非常重要的一项，更好的完善群体别墅工程的项目成本管理可以提高房地产企业的竞争力，领先于其他企业。本文通过阐述在群体别墅工程项目的成本管理这一工作中可能存在的问题，研究探讨相应的解决办法，提出合理的方案。

【关键词】群体别墅工程；成本管理；房地产

基于山东潍坊市泰和上筑项目，为了能够使该项目能够在保证其经济性的基础上还能尽显出它的独特性及设计感，本文就群体别墅工程的项目成本管理进行分析探讨。

一、群体别墅工程的项目成本管理工作中存在的系列问题

1、不能够正确的认识及控制住项目开发初期阶段的成本管理工作

整个群体别墅工程项目开发初期阶段的基础是工程的规划设计和项目中的投资决策。这一环节实际的费用其实只是整个工程中的一小部分，但不能因此不重视其作用，因为这一环节对于整个工程的成本影响是非常大的，也可以说几乎90%的工程成本费用都受这一环节影响。工程的规划设计是成本控制的主要源头，而项目中的投资决策是否科学合理则将对企业的经济资源能否保证实现优化配置以及利益最大化产生直接的影响。从当前的房地产企业来看，许多企业对于工程项目都缺乏技术及经济的整体分析，没有将工程项目的经济性和技术性完整的结合体现出来，原因在于企业的工程设计人员只考虑项目的质量，并没考虑到工程的整体造价，并且企业内缺少专业性的人才。

2、缺乏对群体别墅工程寿命周期的成本管理

所谓的群体别墅工程寿命周期指的是项目从设计到开始建设，最后到项目完工交付以及售后服务这些环节所用的全部时间。在整个寿命周期中，每一个环节都会有企业资金的流动，所以成本管理工作必需要贯穿于整个寿命周期中，各个环节都要考虑周到，立足于全局发展观，对其项目成本进行控制管理。当前，许多的房地产企业并没有做到从全局考虑群体别墅工程的项目成本，而是仅侧重于工程的施工阶段成本，对其项目的后续竣工交付等环节的成本管理不够重视。

3、成本管理方法落后，缺乏明确的管理目标

目前我国的房地产企业的素质良莠不齐，许多企业进行成本决策及预测方法都相对落后，并且没有贯彻国际上的通行做法，即在工程项目投标之前就要细算各个项目环节的成本预算。有一些企业的群体别墅工程项目，在进行投标之前仅仅计算了投标的价格，并没有成本预算细化到各个部门和每一个环节的实施，缺乏明确的管理目标。

4、项目组织管理不健全，无法有效进行成本管理

许多企业为了控制项目工程的成本，都会对工程进行拆分来分包。这样的开发模式在理论上是没有问题的，但在实际的执行过程中，则会出现各种问题，如各个分包单位在施工的配合上会出现分歧，在群体别墅工程的后期管理方面会出现矛盾，各个项目不能进行统一组织管理，使得企业无法有效的进行成本的管理。

二、群体别墅工程的项目成本管理问题解决方案

1、完善工程项目决策环节的成本管理

项目决策环节的成本管理要从规划设计和项目工程的准确定位方面进行完善工作。首先要从泰和上筑群体别墅工程项目的规划设计方面来完善，高质量的工程需要有高品味、美景观、优环境等，庄园式的群体别墅社区是许多规划设计者的追求目标，要完善规划设计就要做到充分了解当地人文特色以及民众的居住习惯，尽可能在设计上做出独特性以及创新性。其次就是要将项目工程进行准确的定位，弄清楚其各项的经济指标。若在群体别墅工程项目中定位不准确，没有科学合理的进行功能设置，就会导致项目的成本过高而收益不容乐观，这与投资的最初目的发生了背离。我们要做的就是尽可能完善其工程的准确定位，顺利进行市场预测，确立工程项目的特征、价格水平、开发计划等，然后再将工程的投资规模以及投资成本进行拟定，尽可能的降低项目的成本投入。

2、完善工程项目设计环节的成本管理

工程项目的设计环节是整个项目成本管理中最重要的环节，其不单单关系到工程整体造价的成本费用，还影响着建筑工期的时长以及各种资源的投入数量。为了能够完善设计环节，房地产企业需要重新认识这一环节的侧重点，不能只重视设计，忽略经济合理性。对此，我们可以从以下几方面着手来完善工程项目设计环节的成本管理：（1）对项目设计进行限额制，推行设计经济责任制，对项目整体的工程造价进行有效控制。工程项目的设计者要根据给定的限额来把握各环节的支出预算以及用料的价格预算，初步计算出工程所需要的成本，在此基础上来对群体别墅工程进行施工设计。（2）实行设计招标制，把项目进行公开的招标，以此来选择最优的合作设计对象。在招标的过程中，不能仅考虑项目的设计招标，而要将建筑工程方案与经济方案想结合，把工程项目的绿化及围护等相关设施的设计加入进去进行统一的招标，经过细致的评比筛选工作后，选出最优的合作单位，实现双赢。（3）要加强法律意识，签订合同来控制成本管理。使用投资资源时，要既保障工程质量又提高其效益，不能随意变更设计要求，准确的掌握项目工程的成本管理。

3、完善工程项目施工环节的成本管理

在工程项目的施工环节最应注意的是要控制工程的变更。作为泰和上筑群体别墅工程的业主方管理人员，一定要在施工前严格的把关，对施工进程进行实时监控，谨慎的对工程变更利弊进行判断，避免出现不必要的成本支出，导致成本管理不受控。若施工单位或者资源的供应商没有履行合同中的工作义务，则要及时的向其进行索赔，控制工程成本的支出。其次要注意的是技术项目上的成本投资。为了提高劳动生产力，有效的缩短项目施工工期，企业需要在施工中使用新工艺、新材料，这就需要监管人员认真负责的进行成本控制，避免投资失控。最后要注意的是整个工程中会持续出现的现场经费成本控制，要合理的规划销售代理费、广告费等，并且要对施工现场进行合理安排，减少不必要的搬运及材料的损耗，尽量做到低投资高效果。

4、完善竣工阶段的成本管理

在项目工程完工后，要尽早与建筑施工单位进行结算手续的办理，拿回结余的工程款。这样利于资金回笼以及债务的清算，实现项目成本管理的目的。这会使项目的运行风险降至最低，大大的节省了企业内部的运营成本，实现利益最大化。另外，还要在竣工后核实实际的工程量，对预算时的材料费用及设计限额进行核对清算，在落实后联系单签证的费用，使核实后的结算资金能够真实的体现出整个工程项目的实际成本费用。

结束语：若想要在众多的房地产企业中做领先者，就一定要完善对群体别墅工程的项目成本管理，此次的泰和上筑工程既要保障工程的施工质量，又要控制好整个工程的成本预算，提高其经济效益，这样才能使房地产企业更加长远稳定得发展，能够起到带动及促进国家经济发展的重要作用。

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