房地产经营风险管理分析及措施蔡海阳

房地产经营风险管理分析及措施蔡海阳

蔡海阳

福建省建筑工程质量检测中心有限公司厦门分公司福建厦门361006

摘要：随着我国经济的飞速发展，房地产行业因为其高收益受到了广大企业家的青睐，近几年来发展势头迅猛。但是在发展迅猛的背后伴随的是整个房地产行业的高风险。本文针对房地产行业风险的特点和内涵进行细致分析，得出房地产行业风险的特点具有复杂性、多变性、不可控性，针对上述问题提出相应的解决措施，以最大限度的降低房地产行业的风险。

关键词：风险管理；风险特点；措施

自从1978年我国改革开放以来，我国各行各业的经济飞速增长，但增长最为迅猛之一的行业便是房地产行业，房地产的发展也迎来了自己的春天。但同时我们也应该清楚地意识到，房地产行业的发展是一把双刃剑，虽然发展前景良好，但高收益的发展必然伴随的是高风险，因此房地产经营的风险就成了整个行业的焦点问题。房地产企业如果能做好经营风险的管理，那么对于整个企业的良好发展打下了坚实的基础，如若无法管理企业的经营风险，那么整个企业的经营发展就会存在巨大隐患。不仅对企业的生命造成威胁，同时也会影响到国家经济的发展，所以房地产企业务必要正确分析企业的经营风险，找出切实可行的解决措施，这样才能做到企业自身和国家经济的双赢。

1房地产经营风险的特点分析

首先，房地产企业的投资风险是客观的，并且是普遍的。因为房地产行业的发展并不是单纯依靠人为因素就能够控制和改变的，相比较于其他行业，房地产行业的运行较少受到人为因素的影响。因此，这一特点使得许多房地产企业管理者高度重视其投资风险，目的就是尽可能低地降低房地产行业的风险，从而能够找准方向，使企业能够健康发展。

其次，房地产行业的风险虽然经人为因素的影响较小，但风险的出现必然有其特定原因。正所谓有因必有果，风险的出现也不是突如其来的，在风险来临之前有其特定的表现形式。虽然引起风险的因素具有很强的随意性，但是风险是无法完全杜绝的。通过研究相关资料和数据得出，房地产行业风险的出现是有迹可循的，也就是有一定规律的。因此，许多企业管理者开始关注风险出现的概率统计，从而对可能产生的风险进行预估和评判，以此尽可能地减少风险发生的频率。

最后，房地产行业的投资风险具有很强的可变性。虽然许多风险的发生不受人为控制，但并不是所有的风险都无法控制，有些风险在整个行业初露端倪时，如果采取果断和正确措施，这些风险就可以得到有效的控制，如果在风险初期进行控制，妥善解决，就会及时的拯救企业，保障企业的良好运营。但风险的可变性还表现在随着旧风险的解决，新风险又不断地出现，难以控制其可变性。

2房地产企业经营风险的内容分析

2.1项目选择阶段时期房地产企业面临的经营风险

俗话说，选择大于努力，对于房地产行业来说更是如此。在房地产企业最初进行项目选择时，是风险最为集中的阶段。因为房地产项目的开发过程本身就具有极大的可变性和复杂性，如果在选择项目时期出现问题，则会导致整个企业出现问题，后果极其严重，可能造成企业资金链断裂、企业无法获得利润甚至亏本，严重时甚至会造成企业瘫痪，无法运营。并且，房地产项目的选择一旦出现问题，也会造成房屋出售困难，不仅对企业自身造成了不利影响，更是极大地浪费了社会资源，浪费了财力、物力，严重时甚至会引起局部的社会动乱。

2.2项目建设阶段房地产企业面临的经营风险。

房地产企业在经历过先前的准备阶段以及项目选择阶段之后，仍然要面对施工经营时期的各种风险问题。比如：资金的短缺、不到位，甚至是企业资金链条的断链；采购原材料质量不合格等；工程质量把关不严格，出现豆腐渣工程；营业执照等相关手续不健全等。在经营时期的种种风险也会使企业无法正常运营，整个工程进度停滞不前，造成烂尾楼等现象。

2.3项目租售阶段房地产企业面临的经营风险

当房地产企业施工结束后进入验收交付阶段，同样也面临着巨大的风险。此时房地产企业的任务是尽快将验收合格的房地产转换为商品进行租售，从而收回前期投入的成本并获取利润。但此时房地产企业所面临的风险仍然不可忽视，比如：房地产交工验收不合格；房产证件、手续无法落实到位；市场上消费者持观望态度，房产积压不动；贸然降价会导致企业亏损等。以上种种风险都会导致房产无法及时租售，最后造成企业资金周转困难，出现财务危机，企业的生存受到威胁。

3房地产企业经营风险的应对措施

3.1建立健全风险评估机制

企业在进行项目选择之前，要进行周密的可行性研究，得出详细的可行性分析报告，不要盲目投资。要充分评估该项目所处地理位置、周围环境、以及未来的发展趋势等，并且要根据企业的实际情况及现有资金及其他融资渠道进行科学合理地预测，避免出现企业财务危机，从而有效避开风险源地。对房地产市场要进行全方位的调查研究，比对其周期的运转情况；对相关的开发所处环境与条件进行预测，并且要熟悉国家、政府对房地产行业的相关政策导向，全方位的进行资源的搜集和利用，从整体上进行考量和把握，综合不同的竞争机制，从而获得真实的效益和信息。俗语“不要把所有鸡蛋放在一个篮子里”，房地产企业在运营时也要遵循这一理念，运用这一变通组合理论。在进行房地产项目投资之前，可以选择不同的区域和位置，分散风险，最后提高整个企业的综合经济效益。

3.2建立完善的风险管理制度

房地产企业应完善企业内部的组织管理机构，从根本上控制企业的经营风险，并且要依靠法律为依托，将权利与义务进行合理分配，用法律来保护相关利益群体，同时更好地发挥各群体作用。企业可以将责任分配到各下属董事会等相关职权部门，做到责任细化。这样可以最大限度地规避企业风险，提高企业抗风险的能力。这样，企业内部才可以做到上下团结一心，构建出完整的责任管理体系。建立完善的风险管理制度，就是让企业在面对风险时做到有的放矢。所以，企业应根据市场和自身的实际情况制定有针对性地政策。在制定相关政策时，应从全方位、多角度进行考虑，要考虑到企业风险的复杂性和多样性，比如法律、政府政策、市场经济运行规律、消费者的多样化需求等类型，并且要考虑到各种风险的不同类型、不同程度。设定这些政策的目的就是要避免因为管理机制不健全而导致的各种问题。

3.3稳扎稳打，建设优质项目

房地产企业的最终目的也是为了将交工的房产转换为商品进行租售，因此，为实现这一最终目的，就要在房地产项目建设过程中投入更多的精力。所以，就应该稳扎稳打，建设优质项目。可以聘请本行业专家或信誉优良的监理公司对工程项目进行严格监督，确保工程质量。对于房地产企业来说，房产不仅仅是自身获得利润的商品，更是所有百姓最为关注的焦点，所以房地产企业要想获得长久的发展，必须保障房产的安全性，因此一定要对房产的质量进行严格把关，减少项目发生质量问题的概率。此外，对于项目资金的使用，严格按照预算支付各项费用，避免出现资金链的断裂。并且要根据消费者市场的需求及时调控方向，保证正确的受众方向和合理的销售策略。

结束语

近些年来房地产行业的发展呈现出良好的态势，房地产行业属于资本密集型行业，企业在融资、投资、建设、售卖的全过程中需要消耗大量的资金和资源，同时地产行业项目建设周期较长，资金回报周转期也较长。因此，需要企业合理把控自身的经营风险，对可能存在的风险做出科学合理的论证，在实际操作中严格贯彻落实制定的方针政策，切实做好房地产项目的建设经营，实现企业自身的良性发展。

参考文献

[1]刘丽静.房地产经营风险管理分析及措施[J].港澳经济,2014(14):84-85.

[2]闵遵荣.房地产经营风险管理分析及措施[J].中外企业家,2017(14).