房产测绘存在的问题与有效对策

房产测绘存在的问题与有效对策

李栋

茂名市房产交易中心广东茂名525000

摘要：随着城市化进程的加大和住房制度改革的进一步深入，房地产市场快速发展，并为房产测绘业带来了很好的发展机遇和新的挑战，对房产测绘提出了新的要求。掌握房产测绘存在的问题，积极采取规避方法，是有效防范和控制房产测绘风险解决房产测绘问题的重要途径，本文就房产测绘存在的问题及如何防范房产测绘风险进行分析。

关键词：房产；测绘；问题；对策

1、房产测绘的现状

1.1房产测绘业发展迅速

房产测绘是专业测绘中一个很具有特点的分支。在过去，房产测绘一直作为事业单位的内设机构，并且因为政企合一、测管不分离及缺乏有效竞争和监督机制，形成了垄断经营、独家测绘、服务意识不强等状况。近十年来随着城市化进程的加快和住房制度改革的进一步深入，我国的房产测绘业有了飞跃的发展。

1.2测绘手段和技术不断更新

在现代社会经济不断发展的大环境下，房产测绘的设备也不断更显，不再是钢尺、平板仪和经纬仪，逐渐发展到精密度更高的激光测距仪、GPS以及电子全站仪的设备，在房产测绘工作中有效的提高了外业测量数据的精准度，促进房产测绘工作的顺利开展。尤其是计算机技术的进步，促使房产测绘的测算和成图的速度更快，质量更高，以其自身智能化优势受到测绘人员广泛关注。随着测绘手段和技术的更新换代，房产测绘趋向半自动化和自动化发展，测量效率和精准度更高，最大程度上满足了房产管理工作的需求，推进房产测绘工作向数字化发展。

2、房产测绘存在的问题

2.1房产测绘领域的法律法规不够完善

就房产测绘领域的总体情况来看，尽管当前我国建设部已经出台了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》和《房产测量规范》，在维护售购双方合法权益以及规范房地产市场运行方面发挥着重要的作用，但在多种因素的影响下，房地产变化速度较快，原有的房产制度体系难以满足日益变化的建筑形态的实际需求，这就导致房产测绘单位实际工作中难以取得理想的效果，不利于房产测绘市场的规范化发展。

2.2房产测绘具有较强的特征性，难以完全杜绝差错的出现

在多元化因素的影响下，房产测绘工作具有一定复杂性和特征性，尤其是房屋面积测绘共组量较大，内页数据较多，实际测绘工作中测绘人员难以保证完全不出现差错。与此同时，房产测绘结果一旦被确认，即生成法律效力，其高价值性导致房产测绘结果一旦出现问题，会给相关人员造成严重的经济损失，并且后期赔偿负担较重。

2.3房产测绘市场不完善

房产测绘市场的不完善，必然会影响房产测绘结果的精准性，导致社会监督方面难以取得理想的效果。测绘结果出现后，立即进入市场操作，导致测绘错误的发现具有一定滞后性，不利于测绘机构的未来发展。房产测绘单位只能依靠自身力量来降低测绘误差，一旦房产测绘工作的内部保障体系不健全，会严重影响房产测绘工作的社会监督效力。

2.4存在地区差异，做法不统一

房产测绘离不开现场外业测量和数据计算、绘图等内业处理工作，然而对于这些工作，在不同地区不同的测绘机构或者不同的测绘人员，各自的做法都有差别。比如顶盖不完全遮盖的未封闭阳台，在现场实测上，有的以顶盖水平投影线作为阳台界线，有的以阳台维护结构外围水平投影作为其测量定位基准。在阳台面积计算上，有的地方细则规定：若顶盖投影面积小于阳台维护结构外围水平投影面积的二分之一的，阳台不计算建筑面积，而顶盖投影面积等于或大于阳台维护结构外围水平投影面积一半的，按其顶盖投影面积的一半计算建筑面积，也有的按维护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。有的地方细则却不管顶盖的大小，都统一按其顶盖投影面积的一半计算建筑面积。不同的做法必然会得到不同的面积结果，这就造成了房产测绘结果的地区差异。另外，在房产测绘的运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度等方面也存在地区差别，其技术成果质量难以评定，不便于地区、单位之间的信息交流以及上级职能部门的考核监督，也不利于房产市场的规范化发展。

3、房产测绘问题的有效对策

3.1防范房产测绘风险的首要问题是转变

首先转变测绘人员的思想观念，树立依法测绘的思想，强化风险意识，充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题，从而自觉防范和控制风险发生，并在制度中加以规定和落实。其次加强从业人员的技能培训及职业道德教育。

3.2要建立标准化的工作流程和完善的质量检查体系

用标准化工作流程规范外业操作，用完善的质量检查体系杜绝内业计算可能产生的错误。例如：一是统一外业草图的规格和必须体现的内容，统一丈量的方法和精度，统一多余数据观测的最低要求。二是对内业计算过程可以实行计算人员自检，作业组内部互检，单位专职质检人员检查的三级质量检查制度，并且要求计算人员一幢为单位详细填写测绘报告。

3.3要完善房产测绘市场管理，强化社会监督

在签订委托协议时，应首先要求委托方提供真实可靠的资料，并由委托方盖章确认，并且明确双方的权利、义务、责任及争议解决方式，还应约定防范和化解风险的具体条款。把测绘差错控制在产权登记发证之前，有效地防范和控制测绘错误既成事实后才被发现的风险和由此所造成的损失。

3.4要制定适用于本地区的实施细则或作业规范

从业人员只有用同一把“尺子”去度量，才不会出现同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一的情况。动态更新机制是房产测绘单位适应不断变化的市场和不断更新的建筑花样的有力武器。地方政府要根据《房产测绘管理办法》及《房产测量规范》制定出符合地方实际的房产测绘实施细则，对历史遗留问题，制定出符合现实要求的办法，明确重点难点问题。

3.5要合理转移风险

随着房地产市场快速发展和不断规范，市场对房产测绘的要求越来越高，测绘单位承担的责任也越来越重大。房产测绘是企业行为，所承受的市场风险也可以通过合法的市场手段进行转移。例如购买测绘产品责任险，假如测绘差错案一旦发生，给委托单位或购房人造成经济损失由保险公司赔付。

4、结束语

建立房产测绘市场的竞争机制规范房产测绘行为，提高测绘产品质量，是每个测绘从业人员必须思考的问题。只有这样，才能推动房产测绘行为健康发展，构建和谐房产。

参考文献

[1]唐霞霄.房产测绘过程中有效的质量控制解析[J〕.住宅与居地产.2015.(22):5

[2]胡文楷.浅谈房产测绘中存在的问题及对策[J].科技创新与应用，2012，04:138.