房地产开发程序及其存在问题研究

房地产开发程序及其存在问题研究

张玮

山东青岛266520

摘要：随着中国的经济渐渐增长，各种产业蓬勃发展，由于社会的需求飞速增加，房地产行业也取得了很大地进步，成为了我国国民经济的中流砥柱产业，在一定程度上推动了我国经济的增长。但是房地产行业的竞争压力也是巨大的，因此经营管理问题是开发企业的一个难点。基于此，此篇文章首先阐述了房地产开发中的管理问题的重要性，同时针对各种类型的问题给出了与之对应的解决方式，可以大幅度提高企业的竞争力，增加企业的影响力，从而推动我国房地产行业的发展。

关键词：房地产开发；工程管理；对策

1前言

自改革开放以来，我国经济飞速发展，市场和各体制逐步完善，日益趋近国际化。由于项目决策对市场的定位不准确，设计文件频繁更新以及信息化管理无据可参等问题，严重影响房地产开发项目工程的管理。只要可以解决工程管理问题，就能够提高工程质量，从而提升工作效率，因此管理问题是企业开发工作中的重要一部分。房地产开发过程中，开发程序对规范、合理、推动房地产业起到很大的作用。但是，现阶段房地产行业管理混乱，开发程序比较复杂，甚至个别企业对于开发程序不是特别了解，同时，办理开发程序的过程比较麻烦，审批单位的人情味较浓，由此可以展示出行政管理单位的社会服务、福利等方面体现不好。

2管理的意义

2.1房地产开发

指房地产企业运用一系列的措施，把最开始的想法和构思建造成实际的建筑物的活动。具体的开发过程中，房地产开发单位必须根据施工流程进行，同时也应遵循国家的相关法律法规。其程序是，房地产企业先要利用正当的手段得到土地的开发使用权，通过专业队伍仔细地规划设计，完成所有准备工作后，房地产企业再以招标的方式，选择专业性与优良性较高的施工团队，对开发项目及其具体操作进行研究，最后，将理想性的设计图纸落实为实质性的建筑物。

2.2管理的意义

在企业中，整个管理工作的重中之重就是房地产工程管理，其与企业的利润密切相关，对整体协调工作以及监督工程质量有很大地作用，同时也可以保证工程质量，确保施工顺利进行。企业想要提高自身的综合实力，确保工程质量，就必须把工程管理工作放在工作的首位。因此，企业需要采用一些先进的管理模式，推行适应时代发展的管理理念，理解工程管理工作对企业发展的重要意义，从而保障地产行业的长久发展。

3管理的问题所在

第一点，工程项目的决策权不够明确，不能准确定位，另外，决策机制也有很多的不足之处，对市场情况不够了解，对工程项目的理解不够深刻，因此严重阻碍了施工的进度，进而使决策的效率不能够得到提高。还有个别的开发商肆意夸大市场浮动，不能准确对市场定位，未考虑项目是否可行，决策不全面、科学。决策部门不完善以及匆忙的决策都会给后期工程带来许多的问题，具体会在施工、销售及使用时表现出来。市场调查问题如果不能够及时解决，则会在后期的工程建设中体现出来。开发商过多干预设计工作，致使设计方案反复更改。甚至一些开发商直接决定项目规划，无法发挥设计师的作用，缺乏设计师的目光，仅仅片面地反映出了开发商的构思，未能结合设计师的意图，缺乏专业的方案。仅仅以开发商的眼光作为设计方案，根本无法保证施工效果施工质量和施工周期，严重影响工程管理。工程合同不够严谨，施工时，施工单位不承担总责任，当有问题时，无法找人解决，导致工作不协调，浪费时间，无法保证工程周期，最后若出现问题，就会相互推脱责任，保证不了工程质量，让管理工作难度增大。此外，甲方供料不足，严重影响到工程管理，开发商由于集中购买、保证材料设施如期进行、节约成本，一般要求甲方供料，但内容过于繁琐细致，增加开发商工作量，施工方拖延工期，无法保证工程质量，就以甲方的供料质量和速度为借口，从而增加了对项目的管理难度。

4工程管理的对策

4.1确保项目决策定位的准确性

进行决策时要深入调查市场，了解市场变化，分析市场走向，此乃整个项目的灵魂，因为后续工作都要结合调查结果开展设计和施工工作，管理时能够有章可循。如果没有经过市场调查，就无法开展后期工作，设计师无法设计图纸也会导致施工进行的顺利性。因此，要投入更多的人力、物力与财力，确保项目定位的准确性、科学性与系统性。

4.2加强对设计阶段及其前期工程的管理

利用招标或委托的方式，把设计工作交给匹配项目、实力雄厚的专业团队设计，要求其依照批准的项目有效合理地设计，然后对各阶段的设计方案加以审核。开发商应按照可行性报告和设计要求健全项目管理计划，把控好工程变动，避免频繁更改设计文件。

4.3减少甲方分包项目的内容

使甲方分包项目的内容得到细化，同时，让合同配合条件得到深入探讨，从而科学合理地建立合同。明确总承包单位工程内容，尽量让其组织施工。

4.4控制甲方供料的范围及交接工程

主要材料可以由甲方指定供货，明确价格、支付和提货方式，有施工单位进货;甲方招标明确提出工程使用设备和未计价材料的供货商，签订供货合同。或增加采购管理资金，交给施工方选取适当的材料来进行施工。

4.5加强工程信息化管理

如今，发达国家基本实现了信息的标准化，而国内的还没有一个统一的标准，这导致施工所搜集到的信息没有得到充分的运用，各单位、各地区没有做好及时地沟通，导致信息不能及时共享，从而使资源得不到合理地利用。因此房地产开发企业要把信息化管理工作作为重点，另外，领导要起到模仿带头作用，定期组织员工对信息化管理内容进行学习交流，使企业有一个很好的学习氛围，同时各级领导要互相监督。做好管理的信息化相关制度的完善，提升管理的信息化质量。信息化的管理系统通常是软件公司来开发的，致使一些方面不能良好地适用于建筑行业，所以房地产企业自身培养一批信息化管理人才。不但需要掌握与建筑相关联的理论知识，同时还要了解信息化管理系统的开发，设计出适用于建筑行业自身的软件，从而可以保证管理工作的信息化可以得到很好的开展，从而促进管理工作的进步。

5结束语

由此可见，管理工作对于企业来说是至关重要的，因此企业必须要增强管理意识，建立一套适合企业自身的管理模式，同时根据社会的需求不断地完善各项管理制度，从而提升企业的竞争力，推动房地产行业的发展。

参考文献：

[1]常永刚.关于房地产开发项目工程管理问题及对策研究[J].城市建筑，2016(29)