关于三方“以房抵债”行为的实践探究

关于三方“以房抵债”行为的实践探究

宋阳王定楠

中建二局第一建筑工程有限公司100176

摘要：结合实际，以“以房抵债”行为作为研究背景，在分析三方“以房抵债”性质的基础上，深入的探讨三方“以房抵债”的实践要点，希望研究后，可以给相关领域的研究者提供一些参考。

关键词：三方；“以房抵债”；行为实践；分析

一、三方“以房抵债”的性质界定

近年来，为了债权更大化的实现、减轻债务人履行义务的负担、降低交易往来中的风险，债权债务人往往会签订“以房抵债”协议，保证债权的实现和债务的履行。现实中，除了存在普通借贷人之间的双方“以房抵债”协议，还有在建设工程施工合同履行过程中普遍存在的三方“以房抵债”协议，该类三方以房抵债行为的合同主体往往是互负两个独立债权债务关系的三方，实践中，对于该协议的性质界定更是观点不一。

在建设工程施工过程中，发包人与总包人，总包人与分包人之间分别基于工程施工总包合同和分包分供合同存在两个独立的债权债务关系，存在一个正常的资金链，一旦发包人因资金压力无法正常支付工程款，承包人自然会对分包人承担欠付风险。为了保证债权的及时实现和工程的正常建设，三方主体往往会签订三方以房抵债协议，约定承包人将其对发包人的债权转给分包方，发包方与分包人之间再通过房屋买卖行为来抵消双方的债权债务关系，视为发包人对承包人、承包人对分包人已履行各自应负的债务，承包人和分包人已实现其债权，从而缓解各自的履约压力。

二、三方“以房抵债”合同中，明晰各履约主体的法律地位以及行为效果

依据合同性质，在债权转让关系方面，三方主体关系应为债权人、债务人，以及债权受让人。根据《中华人民共和国合同法》第79条、第80条，以及其他相关规定，债权转让必须具备以下四个条件才能有效：必须有有效存在的债权；债权的转让人与受让人必须就债权让与达成合意；转让的债权必须具有可让与性；必须有转让通知。由此可知，债权人要完成债权转让，脱离债权债务关系的法律效果，需要与债权受让人达成转让协议外，还需通知债务人，该转让行为才能对债务人生效。

三、建筑施工类经济往来中，三方“以房抵债”合同生效的条件以及法律效果

作为工程承包方，通常既享有对开发商的债权，同时又负担对分包或分供方的债务。为了盘活债权且支付债务，会与开发商和分包商通过以房抵款的形式达成协议，既回收了债权也偿付了债务。从文章开篇对以房抵债行为的性质分析来看，三方“以房抵债”协议其实质存在两个合同关系，故而，应该从以上两个性质分别分析其生效要件。按照上述关于债权转让的法律关系分析，债权转让合同自债权人与受让人达成约定之日起生效，自通知债务人之日起，对债务人生效，而三方以房抵债协议，包括以上两个生效条件，故对该关系的成立合同主体约定的合同生效之日起生效，在该协议中三方通常会约定合同生效时间，故不存在实质影响。

然而，关于以物抵债的约定的生效问题，往往存在较大争议。建设工程中的债权债务关系在竣工结算之前往往是难以确定的，然而，根据法律规定以及实践经验，在债务清偿期限届满前，当事人达成以物抵债协议的。往往会认定该协议具有担保债权实现的目的，而以物抵债的约定则会被视为流抵条款，为了交易公平，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经人民法院释明，当事人变更诉请要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。

四、抵房失败后，三方权利义务关系的确定

在本文论述的三方“以房抵债”协议中，发包方的目的在于缓解工程资金压力，稳定施工进展状况，承包方同样是为了减轻分包方对其的债权主张压力，欲通过此协议完成债务清偿，在该协议生效后，双方财务系统常常会将该笔债权债务视为已得到履行。但发包方在签订以房抵债协议时，往往只是为了解决燃眉之急，在后续履行过程中常常会出现反悔现象，使得抵房行为不能完成，此时分包人会追究承包人的法律责任，要求承包人按照原合同义务履行。原则上，如果债权转让行为生效，分包方作为债权受让人原则上不得再向承包人主张债权。所以即便发包人与分包人之间的以物抵债协议归于无效，分包人也应当就转让后的债权债务关系向发包人主张债务履行。

五、从案例着手，吸取经验，规避风险

（一）、注重抵房协议内容审查，做好风险防范工作

现实中，抵房失败的原因不尽相同，在吉林市宝虹保温装饰工程有限公司诉中建二局一公司与吉林省筑居房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，由于签订抵房协议时，该协议所涉及的房产已经被司法机关查封，一、二审法院均认定该协议违反法律、行政法规强制性规定因而无效，故三方主体之间的债权债务关系并未消灭，中建公司仍负向宝虹公司支付工程款的义务。故而，在前期债务往来中，想要达到抵房协议的有效履行，应当对协议中的内容进行全面核实，包括所涉房产的产权状态，避免引起后续工作中不必要的争议。

（二）、有效完成债权转让行为，明确转让效果

通过上文的简单分析，在建设工程施工过程中，作为工程总包人一方，在抵房协议中，债权转让是最直接的目的，但为了顺利完成债权转让的法律效果，不仅应当在三方以房抵债协议中明确约定债权转让效果，还应该在整个交易过程中注意做好完成情况的追踪工作以及双方的财务工作。

上述吉林宝虹案中，二审法院将协议中“甲乙丙三方就购房款中的4905447元发生三方抵扣，互抵相应的各自债务”的约定，认定为代为清偿的约定，而非债权转让。故而，中建公司仍负有债务履行的义务，并未达到完全脱离协议中约定的该笔债权债务关系的目的。由此可见，对于承包人想要达到完全履行债务的目的，最有效的方式是完成法定的债权转让行为。因此，应当在协议中做好债权转让的约定，或者与分包方另行签订债权转让协议，自合同签订之日起，债权债务关系发生变动，债权转让行为生效。

（三）、对抵房协议的履行进行有效监督，避免因债权转让行为存在瑕疵损害承包人利益

为避免该风险，如果在签订该协议时，债权关系还未确定，承包人应当注意后期权利的行使。一方面，合同中应当明确约定，在该合同所提不动产发生物权变动后，即自分包人取得不动产产权之日起，发包人对总包人的债务履行义务方才消失，故而，即便总包人已经因为债权转让协议脱离该笔债务，但发包人仍然有义务将抵房进展告知总包人，否则，总包人仍有权对发包人主张该笔债权。另一方面，在抵房期间，总包人暂时不能再向发包人主张该笔债权，也无需向分包人履行该笔债务，但一旦该抵房行为失败，或者在总包人因发包人拖欠工程款而提起诉讼时，该抵房行为有履行不能的情况出现，总包人均有权就该笔债权恢复发包人原来的债务履行方式。

六、结语

综上，无论是从债权转让的角度，还是从以物抵债的方向，三方“以房抵债”行为均是一个复杂的法律关系，本文也只是做了简单的分析。作为承包人一方，很难在该法律关系中做到全身而退，但可以根据现行法律以及实践经验，尽力争取最有利的结果。

参考文献：

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