基于城市设计视角下的老城街区更新策略研究

基于城市设计视角下的老城街区更新策略研究

马向春

乌鲁木齐市城市规划设计研究院830000

摘要：随着城市发展进入转型时期，城市老街区的更新也越来越受到社会的关注。如何在保留老城原有空间格局的基础上重新赋予街区空间活力，是在城市老街区更新工作中面临的主要问题。本文通过对乌鲁木齐市老城二道桥地区发展现状、发展特点进行研究，探讨切实可行的老城更新改造之路，以期提出科学、合理、可靠、经济的老城更新规划实施策略，从而引导乌鲁木齐市老城从被遗弃的“包袱”走向物质形态、经济结构与功能全面更新的“复兴之城”。

关键词：老城更新；二道桥地区；策略

1背景

二道桥地区位于乌鲁木齐市老城区的核心位置，是老城区改造提升的示范区域。因此，本次城市设计在遵循乌鲁木齐市老城区规划框架的基础上，重点对二道桥地区的空间、环境、交通以及实施计划等方面进行系统规划，以期达到旧区改造的示范和引领作用。

城市设计范围为乌鲁木齐市天山区二道桥编制单元范围，北至人民路，南至团结路，西至河滩路，东至金银路，面积约2.1平方公里（210公顷）。

2、老城建设存在问题

2.1“有位、缺为”

——自古以来二道桥地区为丝路亚欧融合中心、乌鲁木齐城市发源地、城市商贸核心区。但，现状与历史地位、区位优势所应承担的角色具有较大差距。

（1）文化与区域角色缺失。二道桥仅为中转地（非旅游目的地），无法留住游客。一是，二道桥大巴扎为该区域仅有区域性景点，也仅为购物中中转地，无法承载区域与历史重任。二是，新疆国际大巴扎作为著名景点，但是景点单一，不成体系，商业氛围浓厚，则游客只短暂停留进行购物，忽略了去了解这个多民族融合的异域文化，从而导致二道桥地区旅游地位降低，留不住游客，无法成为旅游目的地。

（2）二道桥地区应有所作为。承载丝路区域角色与地位，如展现特有的地域商业、旅游和文化三位一体的活力之城。一是可打造国际大巴扎及民营特色商品商业不夜城；二是可打造打造异域旅游目的地；三是可打造打造欧亚文化融合之城。

2.2“有堵、缺疏”

现状道路交通拥堵，城市空间拥挤。但，交通与空间缺乏疏导；城市交通体系有待完善，城市开敞空间亟待增加。

（1）交通核心问题：东西向道路不成体系，东西向干道缺乏；支路系统亟待完善、改善交通微循环；交通组织有待改善（单向交通问题）；社会停车场有待改善。

（2）交通组织及管理：龙泉街上多处错位交叉口形成拥堵节点，从而降低了通行效率；部分道路设置单向通行需论证；交通管理不到位，路边停车、随意设摊占用道路资源，阻塞路网毛细血管。

（3）路网密度：现状快速路路网密度为0.97km/km2，主干路1.02km/km2，次干路路网密度为1.88km/km2，支路路网密度为1.48km/km2，街巷通道路网密度为3.67km/km2，路网总密度4.38km/km2（不含街巷），路网面密度17%，均大于国家标准线密度8km/km2，面密度15%。

（4）交通梳导：加强南北向交通组织，打通东西向交通网络，梳理内部路网，构建完善的城市交通体系。现状大部分道路路幅宽度不够，导致通行能力较差，是造成交通拥堵原因之一；加强内部交通与外部交通的联系，提升交通通行效率。

（5）建筑空间问题：规划区内建筑多为居住建筑及一些居住配套设施；平均容积率2，建筑密度32%。

（6）环境空间问题：研究范围成熟小区新建小区环境较好，而城中村之类的居住区几乎没有环境，并且整个地区范围内无公园，仅有一个南门广场及大巴扎广场，显然公园绿地及广场用地等开敞空间不足，导致建筑空间封闭，居住环境压抑。

（7）封闭大院问题：二道桥地区大部分为“大院制单位”形式的小区，办公居住一体化，封闭空间各自为政，城市脉络没有打通、公共空间无法融合与共享，使得城市空间及交通拥堵问题变得更加严重。

3老城更新规划策略

针对乌鲁木齐市老城的特点，提出以下针对性的规划策略。

3.1拆建、整建、保护相结合

根据国内外老城更新的经验和实践，老城更新方式不外乎三种：拆建（再开发）、整建和保护，考虑到老城现状大多数建筑年久失修，应采取以重建为主（再开发），整建和保护为辅的更新方式。对大多数低层住宅建筑和厂房，采取拆建方式，重新整合拆迁后地区的使用方案；对现有沿街质量较好的商业建筑和部分公共建筑，以整建为主，修缮破损部分，改善建筑立面，整治广告牌匾；对于一些具有历史文化特色的建筑以及名木古树，规划采取保护的措施，保留老城独有的历史文化风貌。

3.2以点带片，以线带面，逐步实现老城更新

如何在资金有限的情况下尽快启动老城开发，有两种可行的方式，一是逐点开发，选择相对拆建容易的地块开发，投资少，启动快，但容易造成挑肥拣瘦，发展不平衡；二是沿街开发，见效快，整体性较好，但拆迁难度大，容易造成“剥皮式”发展模式（沿街漂亮，内部破败），因此老城更新应采取点线结合方式，以点带片，以线带面。

以点带片：即选择几个容易启动的地块整体迁建开发，逐步连接成片。

以线带面：由于老城现有沿街商业建筑密集，商铺又是许多老城居民的收入来源，拆迁难度高，而非沿街建筑多为一层平房或院落，拆迁难度相对较低，因此可在现有道路之间的非沿街区域设置步行街，作为老城改造的突破口，带动两侧的商住开发，实现以线带面，逐步改变老城区面貌。

3.3发展商业地产，繁荣商贸氛围

目前乌鲁木齐市老城的最大优势就是商业繁荣，人流密集，从长远看，商业贸易仍是老城继续发展的根本保证，大力发展商贸业，是提升老城经济水平和城市建设的必由之路。在物质层面上，就需要大力发展商业地产，增加商业用地比例。结合老城商业以小商品和农副产品集散交易为主的特点，规划应设置集中的市场用地、商住用地，并通过商业步行街的设置来增加临街商业建筑的比例。

3.4建设宜居社区

依托商业氛围和地价优势，发展房地产业，改善老城居民生活环境。重视居住区公共配套设施的建设，建设设施齐全、配套完善的现代化宜居居住社区。

3.5提升老城形象

应重点加强老城商业中心、市场物流中心等公共建筑景观区以及步行路商住景观带的建设，增加多处公园绿地，提升老城景观形象。

4老城更新实施策略

4.1老城更新应走可持续发展的道路

老城更新应依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则，有计划、有步骤地进行老城更新改造建设。

4.2政府加强宏观调控

政府要制订与老城更新有关的政策和技术标准来管理和约束老城更新行为，减少开发活动中的盲目性和投机性；要制定优惠政策，创造有利条件，调动各方面积极性，吸引多方投资；政府要加大对老城基础设施的投资，超前发展供水、排水、供电、通信、道路、环卫等基础设施，改善老城环境，提高居民生活质量。

4.3引入城市经营理念

老城更新要引入城市经营的观念，按经济规律办事，对每项旧城改造项目，都要从土地评估、土地分级着手，对土地增值、土地市场进行测算，进行详细的成本效益分析，使老城更新改造工作建立在可实现的基础上。

4.4引进公众参与机制

由于老城更新直接涉及公众的切身利益，因此老城更新要积极引入公众参与机制，走“民主化”的旧城改造之路。政府要改变角色，充分理解公众在老城改造中的主体性地位，认真听取群众意见，协调各方利益；应加强开发商的社会责任感，推动公众参与，在商业利润和公众利益之间谋求合理平衡。

4.5加强规划实施管理和执法

依法编制的老城规划一经批准就具有法律效力，要严格遵守，一旦发现有违反规划的行为，行政主管部门就要坚决予以查处。应加强老城规划执法队伍建设，加大执法力度，依法严格查处违法建设现象。