谈房地产测量中的一些问题及分析万丽娜

谈房地产测量中的一些问题及分析万丽娜

万丽娜

景德镇市住建局陶瓷民窑遗址管理中心江西省景德镇市333000

摘要：房地产测量是房地产行业中一项重要的内容，是房地产发展的重要保障。房地产测量主要是对房屋进行调查和测量，包括房屋的结构、所属权以及地理位置等。随着科学技术的不断升高使我国的房地产测量技术得到了很大的提高，但是在测量的过程中仍然存在着一些问题，需要测量人员发挥自己的专业技能，有效地解决这些问题。基于此，以下对房地产测量中的一些问题进行了探讨，以供参考。

关键词：房地产；测量；问题；分析

引言

中国的测量技术水平不断提高，测量方法不断创新，在很大程度上积极推动了中国房地产业的发展。为了进一步推动中国房地产业务的发展，我们应该不断培训房地产测绘人员，以确保测量结果的准确性，使他们更加了解和充分认识房地产测绘的重要性，更好地参与房地产业的建设。

1房地产测量概述

所谓的房地产测量，是根据房地产行业的要求，利用有效的测绘技术对房屋的地理位置、权属、整体规划等进行有效表达的测绘学科，应用过程中的技术性与法律效力显著，并与房屋产权密切相关。实践中通过对房地产测量的高效利用，有利于为房地产行业的科学发展提供支持，丰富房产测量工作内容，并明确其产权归属，提升测绘技术在房地产方面的应用价值。因此，需要在促进房地产产业发展过程中，科学应用测量方式，充分发挥房地产测量的应用优势。

2房地产测量工程的具体过程

2.1房地产开发的前期设计测量

测量的地形图可以说是地产项目设计与开发的基础。因为在房产部门在进行选址申请时，首先要向测绘部门来提高施测的地形图，而地形图的精确度也要严格按照规划的实际要求来进行。

2.2建设工程用地的勘察定界测量

（1）建设项目勘察定界主要是在土地规划的前提下，依据规划决定的工程用地的范围以及相关信息和《地籍测量规范》等资料，来对工程用地的现场进行仔细的测量，最后建立仔细的表文图，由此来作为工程用地审批所需要的基础资料。（2）在土地勘测中，其不仅要包括度农用地的征用以及转用，而且还要包括国有土地的转让，要在国家耕地保护的国策之下来对土地的用途进行有效的限制，在土地整体规划中，要避免将农用地变成建筑用地，要保障农用地的总量，从而确保我国农用地与建筑用地之间的平衡。

2.3施工过程测量

在选址意见书，建筑用地规划以及报批工作完成以后，在对用地情况进行仔细的勘察和规划，而在其进行审批完成以后，房地产企业才能申请临时性的建筑项目规划许可证书，进而进入施工阶段。在此环节中，测量工作不仅包括了对场地的平整度的测量，而且还有对相关管线道路的顶线还有建筑的放样工作。而在实施建筑放样时，必须要在建筑规划标准的前提下进行，做好细部放样，在放样过程中一旦出现不达标的情况必须要在第一时间上报规划管理单位，然后由设计单位进行图纸的调整工作。

3房地产测量中存在的问题

3.1测量人员综合素质较差

对于一些房地产企业来说，并未安排专业的测量工程师参与测量工作，这使得测量的准确性受到制约，还有些企业让实习测量人员开展测量工作，这些人员自身的专业水平以及经验均不过关，使得测量工作开展存在诸多问题。另外，临时员工也是导致测量工作存在问题的主要原因，其降低了测量的精准度。另外，在测量过程中使用的仪器设备也存在较多问题，如仪器设备老化、性能稳定性差，操作方法不熟练等等，再加上工程单位对测量仪器的维修养护缺乏重视，使得测量工作往往存在较多的问题，阻碍了测量工作有序进行，最后造成误差的产生。

3.2测绘成果的描述和表示不是很直观

在进行房地产测量的时候，由于相关设备具有的专业性较高，使用的工作人员需要具备一定的专业基础才可以进行测量，由于这些问题，实际用户不能够了解测量的真实性，不可以提前了解到相关数据。房地产测量人员都是使用专业术语来描述房屋的信息，而房屋在进行交易的时候，用户不能看懂这些数据，也就不能了解到房屋的详细信息，给房屋交易带来了很大的难题

3.3测量监管力度不足

在测量工作开展中，一般都是采用政府和社会企业的监管、监理公司监管等方式来保证测量工作质量的，但是结合目前实际情况来看，在实际工作完成后，监理部门人员往往较为重视施工质量的验收情况，对于施工测量的验收重视力度不足，很难及时找出其中存在的施工隐患。

4针对房地产测量问题的相关对策

4.1做好前期控制工作

严格控制前期测绘资料和图纸的质量是整个面积测绘过程的基本前提。在实际测绘过程中，一定要将施工图纸上交政府相关规划部门进行审核，房产测绘单位只能接收委托方提供的审批已经通过的施工图纸，确保测绘面积的合法性。其次，在测绘过程中，如果存在某些要变更的事项，委托方必须提供详细的变更单。为了便于测绘过程中对相关测绘数据的查阅和计算，施工图纸至少应该包括以下几种：建筑平面图、剖面图、楼梯详细图、阳台和飘台大样图等等。比如：坡屋顶的范围线难以在平面图中进行确定，但是在剖面图中就清晰明了。同时，在前期的资料中应该提供建筑详细的功能部位的位置和相关说明，比如：中央空调、蓄水池、储热器、配电室等等。

4.2提升测绘结果描述和表示的直观性

现阶段进行房地产测量的过程中一般使用的测量方法具有一定的专业性，大部分的用户很难看懂这些数据。因此在得出测绘的成果的时候，要能够尽量使用比较通俗的手段来描述测绘成果，如将施工图复印缩小附于测绘结果，并进行相应的标注解释，使得测绘成果表述更加直观，为房产交易等提供很大的便利。

4.3保证测绘计算的合理性

在确定面积的计算部位时，应该严格按照《房产测绘规范》的规定。房产测绘之前，为避免测绘总面积发生偏差，应该明确要测绘的全面积、半面积和不需要计算面积的部位。比如，公用面积的测算要分情况来测算。如果该公用面积完全是封闭状态的，就要计算全面积；如果是敞开状态的，要看该公用面积是否在建筑的主体结构以内，分情况测绘。在实际测绘中，为了提高测绘的准确性，工作人员应该要求委托方提供详细的说明书，避免委托方错标阳台、飘窗和花坛等面积。关于公用面积分摊的合理性问题是整个面积测绘的核心所在。公用面积分摊错误直接会影响到使用者的利益。在房产各面积计算准确后，一定要按照《房产测量规范》和相关政府部门的细则来确定公用面积的分摊计算。若不能明确分摊面积，应组织相关测绘、技术和质检人员商讨确定。计算完公用分摊面积之后，要将分摊面积与之前计算的各面积进行比较，确保其准确性。

结束语

房地产测量作为一项技术性和政策性都很强的工作，在测量的过程中仍然存在着一些问题，比如测算成果的精度和唯一性问题，共有部位和公摊的认定问题。因此需要相关测量人员根据实际情况采取有效的措施，保证房地产测量结果的准确性。在进行房地产测量技术开发的过程中，只有不断更新相关技术，才能够起到积极的作用。

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