物业管理纠纷问题的反思与解决建议研究

物业管理纠纷问题的反思与解决建议研究

胡永飞

（上海天台物业管理有限公司，上海200000）

摘要：随着我国城市化进程的不断加快，城市住宅管理体系也在不断的完善，大多数小区都建立了完善的物业管理体系。但是在实际的调查中发现，一些物业管理公司与小区业主以及业主委员会之间存在着较大的纠纷，这些纠纷的存在也在一定程度上影响了小区居住环境的和谐，本文重点探讨了物业纠纷产生的原因及相应的解决措施，希望促进我国物业管理水平的进一步提升。

关键词：物业管理；纠纷问题；反思；解决建议

引言

随着城市住宅小区物业管理的商业化，小区的物业管理得到了有效的完善，但是因为一些经济、服务方面的问题，小区业主与物业的纠纷也层出不穷，给小区的住户以及物业管理人员带来了极大的困扰。根据相关的统计发现，一些地区的物业纠纷案件频繁发生，已经影响到了当地的和谐，下面具体的介绍下物业管理纠纷问题的类型以及解决措施。

1物业管理纠纷问题类型

在实际的调查统计中发现，目前国内物业管理纠纷问题主要有以下几种，分别是：业主委员会选举纠纷、物业管理权移交纠纷、物业管理选聘及解聘纠纷、物业转型维修资金使用纠纷以及业主委员会内部运作纠纷等多个方面。在调查中发现，某一线城市大型住宅小区早在业主委员会酝酿筹备阶段业主就与物业产生了矛盾，而伴随着业主委员会的成立以及选举、备案、运作，业主与物业之间的矛盾也在不断的激化，严重的影响到了小区所在街道的和谐与稳定。

2物业管理纠纷产生的原因

2.1开发商遗留问题

在实际的调查中发现，很多物业纠纷都是因为开发商遗留的问题而导致的，一些开发商为了提高自己的经济效益，开发房产时使用一些质量较差的施工材料，并且在施工的过程中对于工程的施工技术也不太重视，导致了房屋在交付不久后出现了各种质量问题。在这个时期，很多的业主因为认识上的偏差，错误的将矛头指向物业，而物业仅仅是负责小区的物业管理，其并不是小区的开发商，这样一来就会导致纠纷的产生。除了施工质量方面的问题以外，一些开发商在前期为了吸引住户购房，会承诺一些莫须有的事情，例如承诺小区内修建游泳池、幼儿园以及大量的停车位，但是实际上后期却并没有做到，这样一来业主因为心里上的落差必然会感到自己被欺骗了，而又无法找到开发商，只能够将矛头指向物业管理公司，长期以往，这些矛盾就不断的积累，导致了物业管理纠纷层出不穷。

2.2政策法规不完善

近年来，随着我国立法的完善，我国物业管理的发展已经逐步的规范化了，但是因为物业管理法律关系的复杂性，相关的物业管理法律法规依然存在较大的缺陷，对于物业管理主体的责权界定都不够清晰。再加上相关的法律条文过于系统化，在遇到问题时很难提供有效的参考，缺乏操作空间。相关部门在处理物业纠纷时，因为缺乏法律政策依据，根本无法做出令人信服的决断，这样一来就导致了大量的推诿案件，政府以及相关部门对于物业纠纷也只能够以调节为主，缺乏管理力度。

2.3物业管理水平过低

近年来，我国房地产行业的发展十分迅速，大量的资本进入了房地产行业，拉低了小区物业的服务水平。一些物业公司为了占据市场，以低价来竞标，尽管成功拿下了小区物业的管理权，但是在实际管理的过程中缺乏相应的管理经验，再加上人员、技术的不足，导致了小区物业投诉不断发生，严重影响了小区居住的和谐与稳定。除此之外，一些物业公司原本并不是从事相关行业的，仅仅是处于利益的角度从从事物业管理行业，其在实际的管理中缺乏服务理念，对自己的定位不够清晰，频繁与业主发生争吵，甚至采取一些过激的行为，导致了小区业主与物业之间的纠纷进一步的激化。

2.4部分业主缺乏公德心

导致物业管理纠纷的并不仅仅是物业或者开放商方面的原因，也有一些业主方面的原因。一些业主在入住以后对于民主自治的精神领会不太正确，滥用自己的权利，人为的制造业主与物业团队的纠纷；还有一些业主因为法律意识薄弱，在小区内占用公共的道路以及空间，并且违章搭建，屡次侵犯小区物业的合法权益；还有部分业主缺乏公德心，对于小区的公共管理意识不够，只重视自己的权益利益，以牺牲小区权益为代价确保自己的利益，这也是导致小区物业纠纷频繁发生的主要原因之一。

3物业管理纠纷的处理对策

根据以上物业管理纠纷的发生原因，针对性的总结了以下解决措施：

3.1物业与业主之间建立一个平等交流的环境

物业管理公司的存在就是为了给广大业主提供一个更好的居住环境，而业主也是物业管理公司的客户，也就是说两者之间是互相依存的。物业公司从业主方面收取一定的物业费用，然后加强对小区内部设施的管理以及环境的维护，为业主提供一个优质良好的居住环境。在这一过程中业主也离不开物业的帮助，在遭遇突发情况时小区内只有物业能够在第一时间提供帮助。当出现矛盾纠纷时，物业与业主应当建立一个平台来进行平等的交流，任何问题通过争吵都是无法解决的，只有在充分的沟通以及交流以后才能够解决问题，业主与物业之间的相互理解配合，才能够确保小区内的稳定以及和谐。

3.2建立完善的收费体制

小区物业与业主之间的很大一部分纠纷时因为乱收费用而导致的，一些费用物业公司认为有必要收取，而业主则认为没有必要，在这种情况下物业管理公司必须要制定完善的收费体制，物业管理公司的所有收费标准都要公开化、透明化，要严格的按照《物业服务收费管理办法》执行，对于必要收的费用，提前发出告示，并且说明每一笔费用的用途。对于不必要收取的费用，也应当及时的停止收费，避免因为费用收取的不完善导致物业与业主频繁发生纠纷。

图1物业费用内容

3.3重视物业管理合同的签订

物业管理合同是业主与物业管理公司之间权利与义务关系的凭证，也是双方履行自身业务，行使自身权利的重要依据。因此自签订物业管理合同时，一定要加强对合同的管理。物业管理合同中一定要条例清晰，用词准确，保证合同内容的合法、科学、合理、全面，如果发现合同中存在一些含糊不清或者用语模糊的语句，应当在第一时间提出，并且在纠正以后再进行签订。如果有条件在签订合同是可以请专业的律师对合同内容进行审核，确保合同内容的合法合规，保证自己的权益。

3.4提高物业管理服务水平

物业管理公司提供的服务是无形的，看似不起眼，却是物业管理公司发展的根本，因此物业管理公司一定要重视管理服务的质量，加强对服务过程的控制全面提升管理人员的服务水平。在如此的工作中，管理人员应当将服务作为第一指标，在招收物业工作人员时尽量选择一些有从业经验的工作人员，并且在上岗之前要经过培训以及考核，在考核通过以后才能够准许其入职。

3.5双方都应该依法维权

当物业管理纠纷问题出现时，无论是物业管理公司还是业主，都应当拿起法律武器保护自己的权益，不能够冲动采取过激的措施，否则得不偿失。所有的纠纷都要按照物业管理合同或者《中华人民共和国合同法》的规定来进行裁决，由当地的人民法院或者公安机关介入调解，依法维权。

结语：

物业管理纠纷问题是一种比较常见的生活纠纷，看似不起眼但是如果处理不当会造成比较严重的影响。在实际的物业管理纠纷中，所有的纠纷处理都应当按照法律法规以及签订的合同来进行解决，不得采取法律法规所不允许的措施。在日常的生活中，业主与物业双方也应当互相理解，加强沟通交流，只有这样才能够将矛盾消除在萌芽之中，确保双方的权益。

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