不动产登记中的相关注意事项

不动产登记中的相关注意事项

郭卫琼

湖北省襄阳市不动产登记局 441000

【摘要】不动产登记是为了维护每个公民的利益，只有不断的去完善不动登记中相关的管理体系，才能够真正保障公民的不动产，促进相关产业的可持续性发展，使其发展能够更加稳定。但是，目前不动产登记的工作状态比较分散，另外受到地区发展以及历史的原因，导致不动产登记中还存在诸多的问题。本文主要分析了不动产的概念，进而分析不动产登记中的相关注意事项。

【关键词】不动产；登记；注意事项

目前所使用的法律条文中对不动产的界限没有十分明确的规划，而我国民法中对不动产的定义为：我国法律规定的以及处于自然状态的不能移动的物件，其中包括植被、房产等在地面着陆且不能离开的物体^[1]。不动产登记就是申请人根据相关的规章制度以及法律法规的程序将土地以及土地上放置物体的遗失、变更以及获取的一种登记行为。在进行不动产登记的过程要严格按照相关法律法规、规章制度去进行，其中就有许多注意事项值得我们去关注和执行，本文就主要分析不动产登记中具体的注意事项，希望引起相关工作人员的重视。

不动产登记中的相关注意事项

（一）申请审批表的注意事项

（1）询问笔录

在抵押登记和转移登记时，要询问申请人是否结婚，申请登记的房产是否是夫妻共有财产，如果是夫妻共有就应该一同前往申请，如果不是共有就需要提交非共有的相关证明材料；在建工程抵押时，要询问申请人是否获得预售许可，已经出售房屋的数量，在房管单位是否进行了备案，如果取得了预售许可证，就应该提供备案的合同；在进行异议登记时，要询问权利人是否不统一更正登记，并是否知道异议不当应该承担的法律责任，根据《物权法》第19条规定：登记机构在进行异议登记时，申请人15天之内没有起诉，则异议登记实效^[2]。

（2）实地考察

房屋所有权在进行第一次登记、在建工城抵押权登记、因为房屋灭失所导致的房屋所有权注销登记。在进行实地查看时要拍摄现场照片，填写实地查看表，查看的内容包括：在建工程的坐落信息是否与证明材料中所登记的信息一致，申请抵押的部分是否已经建成，并且实地查看时应该派两名登记员负责。

（3）身份证明

境内自然人的身份证明为居民身份证，如果没有就应该以户口簿、公安部门出具的有照片的身份证明、护照、有效军人身份证件（军官证、士兵证等）；港澳同胞的身份证明为港澳同胞回乡证、居民身份证以及港澳居民来往内地通行证；台湾地区身份证明为有效的身份证件或者经过确认的身份证明；外国人身份证明为护照或者居留证件。

境内企业法人身份证证明应该提交企业法人营业执照；境内事业单位法人、机关法人、社会法人要提交事业单位法人证书、组织机构代码证或者社会团体法人登记证书；境内非经营性其他组织要提交组织机构代码证；境内经营性组织要提交营业执照；境外企业法人要提交其在境内设立分支机构的注册证明以及批准文件；外国驻华领馆、办事机构应该提交该馆、办事机构所出具的身份证明。如果企业法人是金融机构的还应该同时提供《金融机构营业许可证》或者《金融机构法人许可证》，并经过工商管理部门核实登记。

（二）代理登记注意事项

如果是委托代理人登记的，应该提交委托双方的身份证明以及授权委托书。授权委托书中的内容包括：委托实行、登记不动产的权限以及位置，如果有明确委托期限的，申请登记的时间应该在期限之内，如果委托人是法人或者其他组织，委托书上还应该有公章印记并标明时间；如果是自然人处理不动产并委托代理人进行申请登记的，应该与当事人一起到不动产登记单位现场签订授权委托书，如果授权委托书经过公证的则不需要当事人前往；如果是境外申请人委托代理不动产登记的，其委托授权书应该按照相关规定办理认证。

（三）共有不动产登记申请的注意事项

如果是共有不动产需要共有人同时申请登记，共有人应该书面约定共有方式；按份共有的，还应该将每人的占有份额明显表示。如果是夫妻共同申请不动产登记的要提交证明婚姻关系的资料。按份共有人在转让不动产份额时，应该与受让人一起申请转移登记，如果受让人是共有人以外的人员，还需要提交其他共有放弃购买权的证明材料；如果按份共有人要抵押自己名下份额的不动产，要与抵押权人一起申请登记。

（四）监护人代为申请登记的注意事项

监护人在代为申请登记时，应该提交监护人以及被监护人的身份证明、监护关系证明等材料，申请登记时为了处分不动产的，还要提供被监护人利益的书面保证。未成年以外的限制民事行为能力以及无民事行为能力的在申请不动产登记时，要有监护人代为申请登记，并提交本人和被监护人的身份证明、监护关系证明以及人民法院认定限制或无民事行为能力的法律文书。证明监护关系的材料包括：户口本、出生证、婚姻关系证明、区委会指定监护人的证明文件、未成年人父母所在单位指定监护人的证明文件、人民法院指定的监护人判决书。

（五）其他申请登记注意事项

首先申请材料注明要提供原件的，申请人要提交原件，如果没有注明需要提交原件的，申请人可以提交复印件，并经过登记部门核实材料的真实性。不动产登记申请审批表应该有申请人或者代理人签字确认，如果申请人是法人或者其他组织应该由代理人签字，如果申请人是自然人就由申请人签字。在登记部门询问相关事项问题时申请人要如实回答，并在询问笔录上签字，以表明其具有法律效应。如果是代理人代为接受询问的，应该要明确是替代谁来接受询问，如果是受遗赠或者继承来进行不动产登记的，申请人要提供自愿公证的享有不动产权利的证明材料。

完善不动产登记的有效策略

（一）从程序上实现不动产登记

在进行不动产登记的过程中经常出现交叉与重叠的现象，针对这两种现象处理方法为：首先公民不动产登记工作应该由法院来进行执行，但这种方法一般不常用，其次就是政府机构设置专门进行不动产登记的机构，这种方法在目前是使用率较高的。相关部门应该对业务人员以及资料进行整合，以此来提高工作效率，能够更好的为大众服务。

（二）制定档案交接方案

国土资源部门首先要加快人员划转，然后同林业局、房管局、海洋等部门，对交接不动产登记资料是要制定明确的移交、保存、整理的方法以及时间要求，要制定专业的负责人员来保管档案资料，明确其落座的位置，保证不动产登记资料的完整性，为不动产登记提供完整的基础资料。

（三）明确法律责任

因为不动产登记公民受到的损失一般分为两种，即财产权和人生权受到损害。法律责任认定要建立在登记过程中的损失有第三方或者相关工作人员造成的基础上。承担法律责任的模式有两种，一是根据托伦斯法，权利人因为登记信息错误、虚假、遗漏而受到损害的，应该由工作失误的登记工作人员赔偿^[3]；二是国家实施的赔偿制度，不动产登记单位属于国家单位，在进行不动产登记的过程中因为登记行为不当而导致当事人的利益受损，不动产登记机关应该给予赔偿。

（四）整合登记信息成果

不动产具有不动行和着属地性，其登记的信息要包括：面积、界限、用途、这落地等，一般使用多边形作为表示，因此，其特点具有一定的空间化。伴随着房屋、土地登记的管理越来越精细化，并逐渐走向立体化发展，因此登记的过程中要做到“图文一体”^[4]。对权籍展开调查，明确界限，清晰权属，做到林、房落地，构建精准的不动产单元，然后在进行登记发证。另外，还要不断将空间信息进行填充，避免在后续登记的过程中出现数据纠纷，以此来实现“以图管权”的目标。

（五）及时公开不动产登记信息

我国相关法律法规中对是否需要公开公民不动产信息没有做出明确的规定，虽然不动产登记原则中有提到对登记信息进行公示，但法律条文中确没有这一项规定^[5]。为了能够体现出不动产登记过程公示以及公信，要不断的简化不动产的查询步骤，并在相关的法律条文明确规定这两项原则，改变传统的不动产不予公开的原则。

总结

综上所述，我国市场经济体系在不断的完善，人民对自我财产的保护意识也逐渐重视，对不动产登记的行为也产生了新的了解。因此，相关不动产登记单位在开展工作的途中要时刻注意上诉的相关注意事项，相关部门也要不断的完整不动产登记的制度，保证公民在进行不动产交易中利益得到保证，促进我国房地产行业的良好发展。

参考文献：

[1]董霞. 不动产登记相关问题分析[J]. 住宅与房地产, 2017(6):111-114.

[2]张彦东. 不动产登记相关问题探讨[J]. 黑龙江科学, 2017, 8(24):144-145.

[3]王志青. 不动产登记中的几个难题及对策创新[J]. 中国房地产, 2017(10):33-35.

[4]屈晓波. 浅析不动产登记存量数据清理整合过程中的质量控制[J]. 国土资源信息化, 2017(5):40-43.

[5]李轶华. 浅析不动产登记中对公民私权利的保护策略[J]. 劳动保障世界, 2017(9):77.