房地产开发项目投资风险管理研究

房地产开发项目投资风险管理研究

练瑾

天津市农垦房地产开发建设有限公司 天津市 300202

摘要：在城市化进程不断加快的背景下，房地产业步入了快速发展的轨道，但房地产项目投资面临一系列风险，需要引起高度重视，特别是要运用更加多元化的措施，更加有效的控制房地产项目的投资风险。本文对此进行了研究和分析，在简要分析房地产项目面临投资风险的基础上，重点分析了房地产项目投资风险产生的原因，提出了有针对性的解决对策。

关键词：房地产项目；投资风险；控制措施

引言

房地产开发项目的投资风险的评估和防范是房地产企业的重要内容。投资风险的评估、分析和防范的科学性关系到房地产投资项目投资。因此，房地产开发项目的投资阶段尤其重要，投资决策阶段面临的风险较多，有效的风险防范和评估直接影响到了房地产企业的经济效益。因此，对投资风险进行评估和防范，降低风险损失，本文主要分析了房地产开发项目投资风险管理。

1房地产相关定义

房地产是一个非常复杂的概念，简单定义就是房产和地产的结合体。若按广义和狭义方式来定义，广义上房地产指的是全部土地和房屋及固着于土地和房屋上不可分离的部分，实际上等同于不动产；狭义上房地产是指城市商品化的房地产。当将房地产定义为一种产品时，从事这种产品开发经营的行业就是房地产业，是由从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所构成。《中华人民共和国城市房地产管理法》中定义：房地产开发项目是指在依据法律取得土地使用权的国有土地上进行基础设施与房屋建设的项目。房地产项目投资是指将一定额度的资金投入到房地产项目开发活动中，以期得到更大收益的投资行为。具体而言，从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，之后通过交易，将商品销售出去的过程。一般而言，房地产项目投资属于预先垫付性投资。房地产开发项目投资有多种分类方式，按投资的用途划分比较具有广泛性，即住宅房地产、商业房地产、工业房地产、休闲型房地产以及特殊物业等投资类型。

2房地产项目投资中存在的风险

2.1政策风险

政府是市场经济中宏观的手，宏观手段影响着整个房地产市场，国家宏观经济状况制定的宏观政策直接影响整个市场经济的方向和整体发展。国家制定相应政策来促进经济的发展，政策和制度会影响到市场经济各个市场单元的利润，较多政策都与房地产行业的发展息息相关。因此，政府政策对房地产企业影响较大，当前的政策环境是市场经济环境的反映，例如，房地产政策、土地政策、租金政策、购买政策、环保政策等都是当前制约房地产企业的政府性政策。因此，对我国的政策进行分析研究，投资决策要在迎合政策环境下进行。

2.2经济风险

①利率作为我国政府进行宏观调控的重要手段，通过引导资本投入，合理调控我国经济运行方式与方向。房地产项目在开发过程中，需投入大量资金，通常超过其总投资额度的一半，因此需获得包括银行在内的金融机构支持。在房地产项目开发过程中，利率变动所产生的负面影响主要体现在两个方面：利率使得地产自身价值降低，利率提高在一定程度上增加了项目费用。②房地产项目开发成本涉及前期阶段、建设阶段等，通货膨胀使得房地产开发项目的材料成本、人力成本以及管理成本提高，从而增加商品房的销售成本，使得社会公众对商品房的购买期望降低，使得房地产开发企业产生损失。③国民经济的运行与发展情况，会对房地产开发活动起重要作用。国民经济的平稳健康快速发展，可以推动房地产市场的发展，而宏观经济停滞则会使得房地产市场出现萧条情况。因此，国民经济的运行情况在一定程度上决定了房地产开发项目的前景，进而影响房地产项目的投资建设。

3房地产项目投资风险控制的有效措施

3.1提高风险控制意识

对于有效防范和控制房地产项目投资风险来说，至关重要的就是提高风险控制意识。这就要求开发商一定要深刻认识防范和控制房地产项目投资风险的重要性，将其上升到战略层面，运用更加科学的方法和策略，努力使房地产项目的投资风险控制更具有成效。在具体的实施过程中，开发商应当构建更加科学和完善的房地产项目投资风险控制机制，重中之重就是在加强房地产项目投资决策风险管理方面狠下功夫，正确处理风险管理与经济效益之间的关系，针对不同的房地产项目，对可能出现的政策风险、变现风险、流动风险、清算风险、竞争风险、自然风险进行系统的分析和排查，进而做出科学的投资决策。提高风险控制意识还要进一步强化投资风险控制体系的建设，加强教育培训，形成房地产项目投资风险控制文化。

3.2加强对开发成本费各个环节的控制

（1）投资决策阶段。投资决策是否科学，不光取决于领导的从业经验与战略眼光，也和管理人员的素质及其职业精神有着密不可分的关系，尤其作为投资管理，必须尽可能准确计算出包括土地成本、工程造价、资金成本及管理费用等可费用，还要积极主动进行相关指标的预算、估算与评价，参与到项目建设决策中，写出可行性研究报告，为领导决策提供依据和发挥作用。（2）设计阶段。对于房地产项目而言，设计阶段是重中之重，为此，进行项目投资控制，一定要从这一环节上高度重视，例如实行设计方案招投标制度，通过专家评估达到设计方案的最优化，保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因此而产生的直接经济损失；实行限额设计，房地产项目的限额设计是建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施；加强对设计图纸的会审与审查工作。对图纸质量组成评审委员会认真仔细复核，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。（3）施工阶段。第一，加强各单位之间的沟通。比如加强设计人员和施工单位之间的沟通，当出现突发问题时，由设计人员分析是否需要修改图纸。第二，完善监理机制。在施工过程中应配备科学合理的监理机制来对各项活动开展监管工作，便于管理层及时掌握工程的成本、质量等信息。第三，对于造价变化超出合同约定时，房地产企业管理人员应仔细比对合同细则，分析自身担负的责任，谨慎签字。第四，制定合理的目标成本管理机制。就当前来说，在项目开发中，企业多借助预算来设定各环节的目标成本，以实现控制成本和实现预期利润的双重目的。

3.3建立风险管理的信息系统

首先，对信息资源进行筛选，研究信息价值的可行性，奠定研究、投资决策和风险管理的信息基础;其次，建立信息处理系统，对收集的信息进行处理、传输、应用，汇集政策性信息资源、规划性信息资源、市场供求关系信息资源，有效获取信息分析报告，为投资决策提供了准确的信息参考;再次，定期撰写房地产市场报告，动态掌握市场数据变化，及时调整投资决策，减少因市场变化而带来的风向。

结语

综上所述，由于房地产项目投资规模较大，尽管具有利润高的特点，但同样也具有回收期长和风险性大的特点，开发商要想使房地产项目投资回报取得更好的成效，必须高度重视房地产项目的投资风险控制工作，深刻认识房地产项目投资风险控制的重要价值。坚持问题导向，着眼于解决房地产项目投资风险控制存在的问题，积极探索更加科学的控制机制，重点提高风险控制意识、创新风险控制模式、完善风险控制体系。

参考文献

[1]李海燕.房地产开发项目投资风险管理研究[J].现代商贸工业，2016，37（02）：93-94.

[2]马全明．房地产开发项目投资的风险控制探讨［J］．中国经贸，2017(8)．

[3]牛凤瑞.中国房地产发展报告[M].北京:中国建筑工业出版社,2015.