不动产统一登记制度下农村不动产登记存在的问题及策略研究

不动产统一登记制度下农村不动产登记存在的问题及策略研究

陈继超

临沭县自然资源和规划局 山东省临沂市 276700

摘要：经济的发展，城市化进程的加快，国家对农村发展越来越重视。农村作为我国社会结构中重要的组成部分之一，随着不动产统一登记制度的实施及应用，关于农村房屋登记发展中面临的困境及出路，也引起了各级政府管理人员及研究人员的重视。本文就不动产统一登记制度下农村不动产登记存在的问题及策略展开探讨。

关键词：不动产登记；农村；问题；对策

引言

长期以来，我国关于城市不动产登记制度的管理和立法受到较多的关注，相较于城市，农村不动产登记问题却存在滞后性和诸多复杂性。农村不动产统一登记相对于城市不动产登记尚面临诸多问题和困境。

1当前农村不动产登记方面存在的问题分析

1.1缺乏相关法律支持

通过对我国不动产统一登记发展历程分析，我国城市不动产统一登记制度不断发展和完善，而且城市不动产统一登记制度实施已久，相关的法律法规都已经完善，不动产登记工作进行较为顺利。但针对农村不动产统一登记制度的相关法律法规相对来说较为匮乏，而不动产统一登记作为行政机关的工作，没有相应的法律法规支持很难进行下去。

1.2权属信息不完善

农村不动产本身就具有一定的特殊性和复杂性。比如，各个房屋基地在获取时间方面都存在较大的差异，审批部门以及审批形式有所不同，且由于时间跨度较大，部门存在变迁的现象，进而产生部门数据不齐全的问题。就过去的房屋登记工作而言，政府对房屋登记资料并没有高度重视，没有妥善保管信息，同时也没有设定电子文档，这就给当下的农村不动产登记工作带来了较大的影响。权属信息不完善，使得农村不动产登记难以准确、有效开展，增加了不动产登记工作的难度。

1.3电子登记平台完善问题

分析当前我国农村房屋不动产的各类登记平台，以及各管辖部门管理平台都存在较大的差异化。此外在电子信息的完善方面，由于前期的作业侧重点问题，当前还存在较多的登记信息漏洞现象。因此实际分析其电子登记平台，还存在较大的应用漏洞问题。因此具体分析后期如需进行农村房屋不动产的登记落实，各行政管理单位及登记单位，还应注重落实电子登记平台的完善和统一，并且研究落实较为统一的登记标准，划定相对合理的登记分类。

2解决农村不动产统一登记问题的策略

2.1健全法律法规，统一登记机构

农村不动产登记工作本质上是对农民不动产产权的确定，因此必须要有相应的法律法规支持，在相关政策的支撑下，才能有效推动农村不动产登记工作的进行。政府部门特别是基层政府应该加大不动产登记工作的宣传力度，使村民深入了解相关的政策法规，减小政策实施阻力，鼓励村民积极配合登记工作。同时也要提高登记人员的素质，使其与村民良好合作。此外，登记机关要统一，避免多头管理或者无人管理的现象，省、市、县、乡层层推进，逐级负责，特别是乡镇政府要做好具体的配合工作，协助不动产登记人员顺利完成在村内的登记工作。

2.2完善农村不动产登记模式

农村不动产登记模式直接关系着登记工作的效率及质量，因此，为了促进登记工作的顺利有效开展，就必须对登记模式进行完善和优化。农村不动产登记工作较为特殊和复杂，所以如果按照城市不动产登记模式开展工作，则难以有效提高登记效率。因此，相关部门应在现阶段机制框架下，对农村交易习俗及流程等进行详细的了解和分析，进而根据农村不动产实际情况开展登记工作。农村不动产登记工作开展过程中还存在诸多历史遗留问题，对此需要结合农村真实状况，完善相关的法律机制，切实做好农村房屋登记汇总，加强有关审批工作，进而为农村不动产登记工作创造有利的条件。由于各个领域房屋不动产登记之间有所差异，所以在登记工作开展过程中应根据该领域的真实状况开展工作，通过对农村宅基地、房屋等审批条件进行整理，构建完善的审批标准及流程，规范农村房屋管理。

2.3现行制度框架下农村不动产登记模式不宜与城市相统一

配套的农村不动产登记是实现全国不动产统一登记制度体系的必要组成部分，但目前基于城乡登记制度发展不平衡的现实情况以及农村不动产物权体系的特殊性，又决定了农村不动产登记与城市不动产登记在短时间内尚无法实现全面并轨。在当前制度框架下，应充分考虑农村交易习惯以及流转的制度限制，承认交付占有在农村不动产交易物权变动中的地位，而不以登记为必要。国外不动产权属登记制度并没有出现城市不动产权属登记制度与农村不动产权属登记制度断裂的情况，而我国却有必要区分设计，其根本原因即在于城乡二元体制的存在。因此，在当前制度和政策框架下，农村不动产登记模式不宜与城市相统一。当然，主张无意于固守现状，更重要的是关注现实、期待未来，我们相信，随着城乡一体化和城乡统一市场的逐步推进，农村和城市实行全国统一的登记模式和不动产物权变动模式不再遥远。

2.4应用3S技术建立基础信息库

农村发展中各类房屋建筑的施工类型，以及建筑规划都呈现为无序性。因此如单一进行房屋信息的采集，则存在耗费时间长，需求人员多的问题。实际分析对于数量较大的农村不动产房屋，单一采集则存在作业效率缓慢及人力浪费的现象。因此为有效的促进农村房屋不动产登记的有效性和准确性，登记人员在登记前期可通过建立基础信息库的方式，进行相关基础信息的采集和整理。具体在技术应用中可通过应用GPS技术进行对应建筑工程位置的定位及编号，应用RS技术进行建筑规模及外观图像的采集成册，应用GIS技术匹配房屋建筑的实际地理位置。以此通过技术手段加快各类信息的采集，并且降低作业人员的作业压力，增强后期在不动产登记中的准确性和有效性。

2.5完善配套设施，提高登记效率

一是人员配备到位。为农村基础登记工作配备高素质的工作人员，成立工作小组，落实农村不动产登记的基础工作，包括土地资源管理、户籍管理、信息登记等方面的人员配备，实现各方面联动，形成具备专业性、技术性的综合工作小组，实现各方资源的整合利用，以此推动农村不动产登记工作的实施。二是财政支持到位。我国农村不动产登记工作要落实到基层，具体实施难度大，面临多种不确定性因素，相关经费开支会相应增加，如果经费不到位，具体工作难以推进，工作人员的懈怠情绪严重，会造成登记工作的延误。因此，基层政府应根据村落具体环境，适当增大作业经费的支持，同时，上级监管部门要做好监督工作，防止贪污腐败现象的出现。

结语

农村不动产登记的实施对促进农村稳定发展，推动城乡一体化发展具有重要的意义和作用。在不动产统计登记全面实施的背景下，农村不动产登记全面实施已是必然。因此，要促进农村不动产登记工作的顺利开展，就必须结合农村不动产的特殊性、复杂性，确立统一的不动产等级标准，构建完善的不动产物权登记机制等，同时不断完善农村不动产登记内容，以促进农村不动产登记各项工作步入正轨，进而推动我国城乡一体化发展。

参考文献

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