浅议房地产开发风险管理

浅议房地产开发风险管理

黄永亮

大连盛峰房地产开发有限公司 辽宁 大连 116000

房地产业是我国市场经济重要的组成部分，并已经成为国民经济的 支柱产业。由于房地产项目属于资金密集型，高风险、高收益行业，随着房地产泡沫的挤压和暴力的逐步减少，房地产项目风险管理的重要性逐步显现出来。本文以房地产开发各个阶段为脉络，对各阶段的风险因素进行了识别，并提出有针对性的措施。 　　一、房地产开发风险管理的必要性 　　房地产开发是一种通过预测未来需求而进行的产品开发过程，不确定性贯穿整个开发过程。房地产开发具有空间上的固定性、投资规模大、开发周期长、开发过程环节多、涉及面广等特点，决定了其进行风险管理的必要性。因此要避免房地产开发项目风险，就需要科学地、最大限度地分析和预测风险，对未来可能发生的风险状态、影响因素和变化趋势做出分析和判断，做出项目风险应对决策，通过有效的风险管理，将风险控制在最低限度，才能减少损失，保证投资的最大利益。

　　1房地产开发是一个动态的过程，风险因素众多。

2风险管理的整体目标在于以最低的成本实现最大的安全保障。

3房地产开发风险管理的本质是对不确定性的管理。

房地产开发风险管理应贯穿于各项业务的整个过程，包括事前、事中和事后，尽早发现风险、及早采取措施，则风险管理的成本就越低，给企业带来的效益也就越大。 　　二、房地产开发各阶段风险识别 　　风险识别是风险管理的基础和重要组成部分。风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目，并将这些风险的特性整理成文档。通过风险识别，才能把风险管理的注意力集中在具体的项目上来。房地产开发过程通常分为投资立项决策、土地获得、项目建设三个阶段，由于各个阶段的主要任务不同，其风险表现也不同。 　　（一）投资立项阶段的风险识别。投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的开发策略，以确定开发的区域、类型和时机，即决定在何地、何时，开发何种类型房地产。 　　1、宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的经济损失。房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。 　　2、项目定位风险。当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化，仅仅经历了十几年的时间，许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题，导致了商品房的大量积压和空置。不但投入开发的资金不能及时回收，而且会造成项目运作的艰难，甚至危及企业的生存。 　　（二）土地获得阶段的风险识别。在土地获得阶段，房地产开发企业主要面临的风险是土地状况风险、征地安置风险和融资风险。 　　1、土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。

2、征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因千方百计阻挠，提出高于原房屋实际价值的卖价。此时，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机；要么放弃开发项目，前功尽弃。 　　3、融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产。 　　（三）项目建设阶段的风险识别。项目建设阶段是指开发项目从正式开工到竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段。这个阶段的风险主要在设计及施工过程中由于管理不善、措施不当引起的规划设计风险、工期拖延风险、项目质量风险等。 　　1、规划设计风险。规划设计风险类似于项目定位风险，包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险；设计风险是指由于各专业设计方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求。 　　2、工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费用。 　　3、项目质量风险。房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而地产质量才是吸引客户的法宝。影响质量的不确定因素主要来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。 　　 　　三、房地产开发各阶段风险应对措施 　　房地产开发风险应对的主要措施有风险规避、风险控制、风险转移和风险自留。 　　（一）投资立项阶段风险的应对 　　1、规避国家政策环境风险，抓住开发时机。国家政策的变更是任何房地产企业公司都不可回避的，只能采取风险自留。因此，房地产开发要尽可能及早开发，及早销售，争取早日收回投资，避免进一步紧缩的政策环境给房地产企业公司带来更大的压力。 2、进行认真细致的可行性分析，找准项目定位。房地产公司要通过对房地产市场的调查，做好项目的可行性研究，了解消费者对住房的需求和意见，以此确定项目开发的定位、房屋品种的选择，做好项目的规划设计，满足消费者的需求。 　　（二）土地获得阶段风险的应对 　　1、重视前期土地勘察工作。聘请专业地质勘探公司对项目地域进行全方位地质勘探，了解该地域的工程地质条件、水文地质条件，包括地基承载力、软弱土层、地质断裂带、地下水深浅、水质污染等不确定性。注意收集原有地下条件资料，要认真对待勘察结果，做出下一步的规划设计方案。 　　2、最好取得净地，规避安置风险。大量的征地、拆迁、安置和补偿工作涉及许多法律和社会问题，为规避土地拆迁及安置风险，要尽可能取得净地。 　　3、合理选择资金来源、筹资手段。开发商获得土地时最大的难题是资金问题，在自有资金较为充裕的情况下再依靠部分银行贷款，会使企业资金压力较小，摘牌的可能性大；若拿地资金绝大部分依靠银行贷款，一旦银行政策收紧，会使开发商拿地计划泡汤。 　　（三）项目建设阶段风险的应对 　　1、开展项目规划设计方案优选，满足消费者需求。在房地产开发项目实践中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本，设计质量是规划设计阶段的首要控制要素，设计质量不仅是投资项目达到国家规定，功能达到要求，更重要的是决定项目建成交付后能产生多少经济效益。因此，在项目设计方案的选择上，一定要做到好中选优，优中选强，满足客户的需求。

　　2、重视合同管理，规避工程延期风险。房地产企业可利用工程承包合同与工程监理合同将该部分风险转移到施工单位和监理单位。在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，在该项条款中，明确指明工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到承包单位。 　　3、充分发挥监理职能，加强施工质量控制。房地产企业应聘请专业监理公司来进行施工过程控制，做好投资控制、进度控制和质量控制。对设计变更建立健全的设计交底与施工图会审制度。

总之，房地产项目风险管理需要在各个阶段、各个方面实施有效的风险控制、全过程风险管理。房地产项目风险管理，为房地产项目管理提供了一种解决方案，通过有效的风险管理，可以提高房地产企业经营管理水平和风险防范能力，能够真正实现项目的质量目标、成本目标、工期目标，保障企业战略目标和经营目标的实现。