房产测绘面积计算常见问题分析

房产测绘面积计算常见问题分析

杜吉迪

身份证号码 ： 371526*** 306066042 山东聊城 252000

摘要：在对房产面积进行测量的过程中，我们要不断地去提升自己的知识能力和水平，来增强自己的测绘能力和技术，还要不断地对测绘、流程和步骤进行落实，保障图纸数据的精准性。除此之外，在进行测量的过程中出现的问题要进行及时的处理并加以记录，要把消费者的利益放在第一位，还要对他们的消费权益进行维护，通过培训不断提升工作人员的专业素质，保障服务的高效性。

关键词：房产测绘；面积计算；常见问题；分析

1导言

房屋是人民生产和生活的场所，房屋及其用地是生产和生活的基本物质要素，为准确采集和表述要素信息，必须进过房地产测量，其中房产面积测算就是房地产测量中的重要组成部分。完善的房产测量成果资料是统计管理城市建设信息和城市居民住房信息的重要基础资料。建筑面积计算是反映房屋建筑规模的重要指标，也是区分建筑物不同功能分区的面积指标，它广泛应用于总体规划的前期设计、经济指标统计、详细规划与设计、建筑工程造价管理、房屋建筑计价、城市规划等。

2房产测量的作用

第一，在当前的城市化发展进程中，房产测量是其中最为主要的一个部分，它是城市开发利用的基础。对房屋进行相关测量时，不仅要根据国家和地方性规范和标准来进行测量，还要充分利用相关信息，将整个测量过程精细化，合理化。在进行测量过程时，不仅要观察整个房屋的规划布局，还要将房屋的使用面积和使用情况做精准化分析。第二，销售之前，开发商委托有资质的测绘单位依据规划审批的图纸测算，作为房屋销售合同的约定面积。第三，有资质的测绘单位进行房产测绘工作时，不仅需要对其进行普通测量，还需要房产管理的配合，从而给房产测绘融入更高的技术水平。房产测绘的结果是受法律保护的，需要计入房屋权属证书中的数据有房屋平面图、房屋面积、房屋产别、房屋建筑结构等房屋相关信息，所以，在房屋测量结束后需要出具房屋面积测绘成果报告。这个报告一经不动产登记机构审核备案，产生法律效力，作为房屋产权登记、房款结算、税费征收的依据。与此同时，房屋面积测绘成果报告具有三项功能，分别为所有权属、财政和城市规划，而这些功能的作用主要体现在：（1）有利于房产管理方面的科学合理性和房产规划方面的精准性。（2）对房产进行测量，不仅可以得到房屋面积的相关数据，还可以为相关部门提供更为精准的数据。（3）对于当前的房屋征迁工作而言，可以借鉴房屋实地测量结果，结合航拍矢量图，从而可以提出更多办法来解决征迁工作中所面临的房屋面积、房屋权属方面的问题。

3房产测绘面积计算常见问题分析

对房屋进行测量时，一旦测量方式达不到相关要求，相关检查部门也无法做到精准管理，那么最终的测量结果与正确结果将会出现更大的偏差。除此之外，相关测量人员的测量水平也会严重影响测量结果。不仅如此，相关测量人员如果不懂得技术知识的更新换代，不会很好地应用新技术，那么测量结果也会出现极大的偏差。

4房屋建筑面积的计算方法

异型建筑较多，如向内倾斜、弧形等非垂直墙体的房屋，按其层高在2.2m（净高2.1m）以上部分的水平投影计算建筑面积；穿越建筑的公共通道（消防通道）属于市政道路或属于小区道路的一部分时，不计算建筑面积；否则，要计算全部建筑面积。走廊的划定：走廊分为内走廊和外走廊。当走廊沿延伸方向有一侧连续不封闭并直接向室外开敞时为外走廊，否则为内走廊。内走廊，无论两端是否封闭，均按水平投影面积计算建筑面积。有柱外的走廊，应按柱外围水平投影面积计算建筑面积；无柱外走廊按围护结构或围护设施外围水平投影面积的一半计为建筑面积。位于房屋一层或顶层与房屋相连的有盖、无柱、无围护结构或围护设施的、凸出建筑主体的走廊、檐廊，不应计为建筑面积；位于地面一层与房屋相连的有盖、无柱、无围护结构或围护设施的走廊、檐廊、门廊，其凹入建筑主体的部分若与室内相通，则按凹入部分水平投影面积的一半计算建筑面积；位于房屋内部或位于房屋外部（包括天井内）但与房屋内部相通且立面设有围护结构的楼梯，应视为室内楼梯。室内楼梯无论其本身如何设置梯间层，均按其通过房屋的自然层数计算建筑面积；位于房屋外部（或在天井内），与房屋相连，起点到终点的高差不小于一个自然层且高度不小于2.2m，立面为围护设施的楼梯，视为室外楼梯。室外楼梯按其所依附房屋相对应的自然层数计算层数；复式房屋的室内楼梯，按自然层计算建筑面积，已竣工复式房屋，实测绘时，现场未修建楼梯且无相关协议的，室内楼梯只在复式下层计算建筑面积，上层计入中空范围，不计算面积。不封闭的阳台底板至上盖的垂直空间内设置的水平镂空楼板、连接横梁等结构体视为该不封闭阳台的顶盖。阳台底板至顶盖垂直高度（等于或）超过两个自然层的不封闭阳台，当阳台对应部位楼层为复（跃）式户型（同一基本单元）时，或非复（跃）式户型上层在该阳台投影面内不开窗时按不封闭阳台外围水平投影面积的一半计算建筑面积，否则该阳台视为露台，不计算建筑面积；阳台底板至顶盖垂直高度超过两个自然层的不封闭阳台，视为露台，不计算建筑面积；顶盖不能完全遮蔽围护结构或围护设施的不封闭阳台，按顶盖水平投影面积的一半计算阳台建筑面积，但当阳台顶盖水平投影面积小于阳台围护物外围水平投影面积的1/2时，视为露台，不计算建筑面积。进深不大于0.6m或顶盖宽度不大于0.6m的未封闭阳台，不计算建筑面积。位于房屋围护结构内或阳台内的花池、空调机位等，按与其相连的空间直线连接计算建筑面积；位于房屋围护结构外或阳台外，与室内不相通的花池和空调机位等，均不计算建筑面积。外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积，其相应的半墙墙体面积取墙中线计算。上下均由玻璃和其他材料框架构成的围护性墙体，以材料框架的厚度作为墙厚，并相应取半外墙计算面积。阳台、室外楼梯、外走廊等与套内建筑之间的分隔墙视为外墙；房屋墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙；阳台与阳台之间的分隔墙视为阳台间的共有墙，按中心线分开计算。当墙体由上下两部分组成，而上下两部分墙体厚度不同时，一般取下部墙体厚度作为墙体厚度值。装饰性幕墙不计算建筑面积；同一段外墙，既有主墙，又有幕墙的，幕墙不计算建筑面积；对局部幕墙房屋，将主墙部分和幕墙部分分段，分别计算墙体面积；对一面或多面为全幕墙的房屋，若该面仅局部未设主墙，按装饰性幕墙规则计算，否则按围护性幕墙规则计算。

结束语

纵观全文，发现房产面积与建筑面积计算其针对的目的不一样，并且使用范围也有较大的差别，但这两种规范之间又有较大的联系，部分城市的政府部门还为这些联系增加了约束条件，因此学习并熟悉这两种规范的相同点与不同点，并在针对不同的情况时灵活运用，不仅能准确的计算面积统计成本也能减少经济损失，也方便服务人民群众的办理事务。

参考文献：

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