房地产评估存在的常态问题分析

房地产评估存在的常态问题分析

姚方

山东省邹平市城市建设服务中心 山东省邹平市 256200

摘要：房地产评估是需要从事人员具备较高专业水平的新兴行业，西方发达国家的房地产评估行业兴起较早，体制较为完善。我国的房地产评估还处于探索阶段。文章分析了我国房地产评估中尚存在的问题，针对问题提出了相应的解决措施，旨在为日后的研究提供参考思路。

关键词：房地产行业；房地产评估；常态问题；应对措施

1. 引言

近年来，随着中国房地产行业快速发展，房地产评估作为一个新兴的行业在国家的支持下快速发展起来。房地产评估师的考试制度和资格认证制度为房地产评估行业的发展奠定了坚实的法律基础，发展到目前，中国房地产估价市场从数量上看，全国已经有3.7万人取得房地产估价师职业资格，其中注册职业的达到3.3万人，房地产估价机构也近5000-6000家。尽管房地产估价行业得以迅速发展，但是房地产交易错综复杂，中国房地产估价方面的不足越来越明显。总之，房地产估价行业处于婴幼儿阶段，存在着许多问题。

二、房地产评估的概念

房地产评估包含房地产价值评估、房地产工程质量评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估等。但是目前房地产评估主要指的是针对房地产价值的评估，即房地产估价。房地产估价是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格进行估算和判定的活动。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性和复杂性等特点，是科学、艺术和经验三者的结合。

三、我国房地产评估行业发展现状

我国的房地产评估行业已经经历了30多年的发展和创新过程，通过国家各级房地产的主管部门、各评估机构以及估价人员的共同努力，目前已初步建立了基本的房地产估价师执业资格制度，经过注册的房地产评估机构也逐渐步入正轨，整个评估行业都处在健康发展的过程中。具体来说，首先，制定了房地产评估的相关法律和规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了评估的相关法律法规和规范性文件;其次，基本建立了房地产估价师执业资格制度并制定了房地产评估的技术规范，通过统一评估程序和技术方法，来保证评估结果的客观、公正和合理;第三，房地产评估的服务领域逐步扩大，在房地产评估机构发展初期，主要服务内容局限于房地产交易管理，以防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。

四、房地产评估中存在的问题

1.评估中的法律责任不健全

当前，我国房地产评估行业使用的评估法律责任划分并不完整，评估条款中对于具体的责任承担没有明确的标准，法律责任的表现形式多数在评估法规条文中零散分布，没有专门的评估法律责任体系，这是尚存的一个缺口问题。评估过程中一旦出现问题，没有明确的法律标准，即便找出法律依据，其说服力也不足，这严重制约着评估行业的发展。

2.评估人员素质参差不齐

房地产评估需要专业人员具有较高的技术水平，而且由于房地产具有个别性价值，在评估时，需要评估师根据不同区域特点，有针对性的对房屋价值做出合理的评估，这一过程主要依靠评估人员的经验和专业素养。当今，我国的房地产评估中没有完整的理论体系，评估人员的准入门槛较低，许多评估师不是科班出身，在评估过程中没有科学的参照体系，评估约束力较低，收费标准也不统一，导致缺乏评估的科学性和严谨性。评估师的考前资格审查比较松懈，难免出现不符合条件者混入，而且考试等级只有一个，考过之后就说明具有评估资格，但是这样的体制效果并不好，无法用评估等级区分出从业人员的专业素养。

3.评估中的市场环境不规范

我国的市场经济体制时间较短，许多人们还存在着新旧观念上的转化矛盾，评估行业的权威性还需要有一段发展时间才能深入人心，评估职业还需要各方的协调。评估行业工作中会和多种部门有交涉，这个过程中由于市场监管不规范，可能出现不合法的现象，甚至出现“垄断”，评估单位为了获得客户资源量，可能使用有违行业标准的诱惑手段，使业主选择自己的评估单位，面对不完善的市场环境，评估单位略施“小计”，如打折扣，从而争取到客户。

4.社会公信力不高

西方发达国家的房地产评估行业具备较为完善的法律体系，市场监管的权威性较高，评估工作相对透明。然而我国的评估行业目前法律责任体系有待完善，人员专业素养不高，市场的监管作用力度不足，导致我国的房地产评估在社会的公信力不高。评估单位受政策和银行的干预或者客户的利诱，使评估结果背离正常市场要求，严重损害其他相关利益体的经济效益。

五、房地产评估中相应对策分析

1.重视房地产评估法制的建设，健全法律责任体系

为了促进我国房地产评估行业的健康发展，需要在现有的法律体系前提下，找出尚存的不足，完善法律空缺的地方，积极借鉴外国的法律体系，取其精华，然后根据我国的房地产特点，制定出符合我国发展规律、具有中国特色的评估法律体系。分析出评估法律体系中还没有涵盖的内容进行完善，重点建设评估法制，完善责任体系。

2.强化评估执业人员的资格认证工作

评估人员的专业素养直接关系评估质量的好坏，为提高从业人员的专业水平，相关部门应该制定严格的标准，既要提高执业人员的资格认证，又要设立不同等级的评估资格。可以参考我国的建造师资格认证标准，考试前严格审查考试人员的资格条件，提高报考人员的学历、专业要求，不符合者严禁参加考试，大评估资格考试的难度，提升执业人员的专业水平。通过考试的人员取得初级资格证书，然后设定工作年限才可以报考中级、高级评估资格证书，这样可以从整体上提高评估队伍的专业素养。

3.创造积极条件，提高评估执业的环境

我国的房地产评估兴起相对较迟，推广过程中存在不少问题，但是可以借鉴国外已经成熟的评估行业经验，引入到我国的评估工作中。我国的政府应该积极响应评估工作，相关部门可以制定法律条文，对评估环境做出一个约束，提高执业的环境质量。制定较为详细的奖惩标准，一方面可以调动工作积极性；另一方面还可以约束评估人员的行为。对于违反规定的人员给予惩罚，对于工作业绩突出的人员给予奖励。近些年，国家政府正在联合相关部门，为提高评估工作环境做出努力，已经取得了不少成果，要想扩大评估行业的影响力，还需进一步努力。

4.强化建设评估行业内外监管的诚信体系

房地产评估行业的社会公信度较低是一个不容轻视的问题，加强评估行业的诚信度，提高社会公信度工作刻不容缓。评估行业的内外监管力度可以通过整顿监管体系来加强。所有的评估企业和评估人员要相互监督，避免弄虚作假，一旦发现追加责任，为评估市场创造良好的环境，维护评估结果的公正、可信度。加强内外监管的诚信体系，还可以通过提高评估企业的自律性，由第三方部门进行监管，对评估企业和人员建立诚信档案，诚信档案关系着评估人员的晋升资格，同时要加强对操作人员的职业道德培养，从自身做起，抵制不良行为。

总之,房地产评估行业是建筑行业的重要一部分，它的健康发展可以有效促进我国社会经济的发展，是推动市场经济前进的动力.当前的房地产评估处于初级发展阶段，也存在不少问题，在后续发展中需要不断完善,确保评估环境公平、公正、透明。

参考文献

[1]杨丽艳.当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J].建材与装饰,2019(24):211.

[2]窦文卓,杨景海.浅谈我国房地产评估业存在的问题及对策[J].企业技术开发,2014,33(17):124-126.