建设工程规划条件核实的创新管理

建设工程规划条件核实的创新管理

李佩娣

东莞市南城规划管理所

摘要；经济发展，规划先行，伴随经济发展，建设工程项目层出不穷，创新规划管理就日益凸显其重要性，特别是建设工程规划条件核实的管理，本文对加强建设工程的《建设工程规划许可证》审批管理，统一建设工程规划条件核实标准，实施建设工程规划条件核实信用管理等方面创新进行探讨，规范了建设工程规划条件核实，确保建设工程的实施符合规划审批要求，维护城乡规划的严肃性和权威性。

关键词；加强管理;标准统一化;信用管理

一、建设工程规划条件核实的依据

目前建设工程规划条件核实的相关法律规范主要有以下规定:根据《中华人民共和国城乡规划法》的第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。另外广东省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法第三十三条规定“建设工程竣工后，由城市规划行政主管部门负责城市规划管理验收，验收合格的，发给合格通知。未经验收或验收不合格的建设工程不得投入使用，有关部门不予办理接电、接水及房屋产权确认手续。建设工程竣工验收合格六个月内，建设单位应向城市建设档案馆(室)报送竣工档案资料。建设工程经验收合格投入使用后，未经原批准机关批准，不得改变使用性质，不得改变建筑面貌。”这些法律规范要求，建设单位或个人必须按照规定向当地规划主管部门申请建设工程规划条件核实。

二、我省建设工程规划条件核实现状

目前我省已按照法律规定开展建设工程规划条件核实，总体上进展顺利，效果也很好，但由于一些相关规定做法、管理还不够完善以及利益驱动等原因，造成部分建设项目没有按照规划实施，比如绿地率不够、停车位不足、故意增加建筑面积、增加容积率甚至出现违章搭盖建筑等现象，严重影响规划，降低小区景观品质，居住的舒适度下降。一些住宅建设项目因违章建筑没有整改，造成长久无法核实，导致该建设项目无法办理房产证，引起群众上访，影响社会稳定。因此创新完善建设工程规划条件核实管理，规范规划条件核实，保证建设工程的实施符合规划审批要求，维护城乡规划的严肃性和权威性迫在眉睫。

三、创新规范建设工程规划条件核实管理的几条建议

3.1加强审批管理，确保依图核实

建设工程规划条件核实是城乡规划主管部门按照已审批的《建设工程规划许可证》及附图为依据，核对确认建设工程建设情况是否符合工程规划许可内容的过程。因此通过加强建设工程《建设工程规划许可证》及附图的审批管理，使建设工程规划条件核实做到依图核实。在建设工程规划条件核实工作中，会遇到这样情况，建设项目总平面图中的经济指标数值与建筑施工图中真正数值不相符，笔者在核实一个房地产建设项目的规划条件，就出现这种现象，该建设项目总平面图中建筑经济指标绿地率是30%，但通过建筑CAD测量建筑施工图的面积，绿地率数值为22%，而测绘单位现场实测绿地率为20%，这就是在申请办理《建设工程规划许可证》及附图过程中，设计单位设计计算不实造成，同时也是建设单位及审批单位审批把关不严的原因，因此也给后面规划条件核实造成麻烦，无法依图核实。按照批准的建筑施工图纸施工，最多只能实施绿地率为22%，现场也没有剩余地方可以按照批准的图纸实施不够的绿地面积，绿地率不够，显然不能通过核实，同时也造成小区景观品质下降，因此在办理《建设工程规划许可证》及附图时加强审批管理的必要性就非常关键。

我们如何对经济技术指标加强管理，首先，在审批《建设工程规划许可证》时，我们要求建设单位对经济技术指标进行第三方复核，同时要求设计单位把每个建筑经济指标计算过程列出来，并以审批建筑详图图纸单独体现出来。比如绿地率，我们要求设计单位提供设计建设工程的绿地面积审批布置图，这样在核实经济指标时，我们就按照提供的审批绿地面积布置图进行核实，通过加强审批管理，达到规范建设工程规划条件核实。

3.2统一核实内容，规范自由裁量权

建设工程规划条件核实，现在各地没有具体统一核实内容标准，造成实施建设工程规划条件核实的自由裁量权比较大，因此统一建设工程规划条件核实内容标准，便于建设工程规划条件核实顺利开展，规范自由裁量权，减少廉政风险点。

3.2.1统一核实内容

首先在建设工程规划条件核实时，统一核实的内容，把核实内容清单化，比如把建设工程核实内容细分为总平面布局布置图、经济技术指标要点、建(构)筑物外立面、建筑高度及层数、公共配套设施、规划区内临时建设及违建物审查等六方面，并把这六方面清单表格化，这样我们核实时，对照这清单表格进行一一核实，比如在表格中列出审批建筑面积是多少，测量单位测绘的面积是多少，审批绿地面积是多少，实测绿地面积是多少，审批停车位是多少，实测停车位是多少，通过核实内容统一清单表格化，减少核实点人为遗漏，同时给建设工程规划条件核实留痕，便于存档备查，规范建设工程规划条件核实自由裁量权。

3.2.2统一核实标准

在建设工程规划条件核实中，统一核实标准，便于准确判断是否符合规划许可，比如在核实中，建筑面积实测数值与审批规划许可的差距，主要来自两方面，其一是按照审批图纸的要求施工，由于施工合理误差和测量精度误差造成的实测与规划许可差距，其二就是未按审批图纸的要求施工造成实测差距。第一种属于建设工程在实测允许误差范围内，属于符合规划许可，第二种属于不符合规划条件标准。

那么允许误差范围是多少才符合规划许可呢?我们通过制定统一标准，减少扯皮的机会，也规范了自由裁量权，同样我们通过统一其他标准，比如制定建筑层高规划条件核实标准，实测建筑层高与规划许可要求误差小于等于0.05m的，给予通过规划条件核实;工业项目中的厂房，实测地上建筑层高超过规划许可要求0.05m的，建议经城市管理行政执法部门处罚后，给予通过规划条件核实;非工业厂房项目，实测地上建筑层高超过规划许可要求0.05m的，要求建设单位整改，确实无法整改的，每2.2m加倍计算其计容面积，不足2.2m的按2.2m计算，并经发函告知城市管理行政执法部门处罚后，给予通过规划条件核实。通过统一核实内容标准，便于快速判断是否符合规划许可，减少人为自由裁量权，规范建设工程规划条件核实。

3.3建立红黑名单，实施信用管理

在建设工程规划条件核实中，建立规划建筑市场主体信用事中事后监管体系，制定一套信用评分标准，对建筑市场主体信用等级进行信用评分，建立红黑名单，对建筑市场进行精细化管理，并把信用评价推送至省市级信用信息平台，实现共享，做到褒扬诚信，惩处失信，构建“一处失信，处处受限”惩处机制，实现规划核实领域诚信管理，确保设计单位按照规范要求进行设计。建设单位按照审批图纸进行建设，规范建设工程规划条件核实。

3.3.1设计单位

针对设计单位，在核实中可以对其资质等级、设计内容有无符合规范要求等进行信用评分，比如上述介绍的设计单位设计的经济技术指标计算不实现象，经核实，可以认定为失信，按规定对其惩处，并把评价推送至信用信息平台，使其按规范设计。

3.3.2建设单位

针对建设单位，在核实中可以对其建设项目的建设情况，及整改情况等进行评价，比如停车位个数不够、绿地面积不足、临时违建物未拆除等逐一评价打分。而对一些建设单位故意增加建筑面积、容积率，以致无法整改并严重影响规划，经核实认定，可以列入黑名单，使其以后的建设项目按规划审批实施建设。

四、规划条件核实测量不同阶段的控制内容

4.1 外业测量

外业测量应结合建筑物测量和现场地形等特征，绘制出比例尺为1：500竣工现状地形图，应满足《城市测量规范》（CJJ/T8-2011）。控制要点：其一，一般规划条件核实实测范围处于建筑用地红线区域以及红线外60米范围之内所有的地形以及地物；其二，建筑用地红线内部所有地形和地物逐一实测，在红线外侧的待测物可按照原有基础资料数据，引用数据时应保证其精度符合测量技术要求。其三，考虑竣工面积计算需要，建筑公共空间高度＜2.2m架空层、插、夹、技术等空间层面积，根据审批方案要求可不计算容积率之内。通常建筑实际施工环节会将层高进行更改，因此，实测环节需要对以上位置的高度和面积精准核实。其四，绿地面积测量按照用地范围实际测量面积，包括屋顶绿地面积，可使用附注文字、照片等加以说明，便于后期对建筑绿地面积准确计算。

4.2 核实相关指标

指标核实主要是实测数据与批后规划方案指标进行对比。核实过程应注意以下要点：建筑密度的计算需按照建筑底层轮廓的外围数据确定其占地面积。当建筑底层包括架空部分，计算建面时应将架空结构周围水平的投影面积加入其中；当建筑存在露台、走廊、阳台等结构以及存在落地柱时，结构与室外地坪之间高度差＜2.2m时，计算建筑物的占地面积时，应将以上结构的水平投影考虑其中；当建筑下方存在公共通道时，也应按照水平投影确定实际占地面积；当建筑存在室外扶梯和楼梯时，按照结构水平投影计算实际占地面积。

计算建筑容积率过程，应将面积核增考虑其中。针对超过规定的建筑层高，使用核增系数展开计算。同时核实过程还需要注意特殊情况，如果设计层高是基于规范或者安装设备，又或是作为公共空间时，此时不必将核增问题考虑其中。核实建筑高度测量范围主要包括：建筑物室外楼高、室内层高等，同时还包括屋面结构、檐口标高、女儿墙、建筑顶点标高等。测量平顶建筑时，高度计算需从地坪单元入口位置到檐口顶部；当建筑屋面存在女儿墙结构时，测量时应从地坪至女儿墙的顶部；当建筑属于坡顶结构时，并且坡度≤30°时，高度测量应从地坪单元入口位置到檐口顶部；当坡度＞30°时，计算高度时应从地坪位置到屋脊顶部；当建筑屋面上含有电梯房、设备房以及楼梯间等结构时，如果超出屋面高度≤6m，超出部分面积小于屋面面积1/6，此时超出部分可不算作建筑高度。建筑面积计算过程，将建筑层高为2.2m作为分界线，此时对于高度处于2.0~2.4m的技术层和车库层需要对其净高加以测量，检验层高测量的精准性。

4.3 汇编成果

测量之后应按照测绘成果将资料汇编成特定格式。成果汇编属于规划核实测量的一项重要工作，因此，应控制汇编质量。汇编内容包括竣工地形图、绿地面积、建筑面积实测表、技术指标和文字说明等。绿化面积的测量结果，需在绿地边界位置使用界线标记，并用相应符号填充至边界。使用文字标记构筑物、园林、水景、地面等绿化地带分布。建筑实测面积与规划许可面积之间误差超出误差范围，则需找出实际原因，并客观准确标明，为管理部门审核提供可靠依据。

五、规划指标核实计算环节

规划指标核实计算是对建设工程的各类技术及经济指标的计算，包含：核实建设用地红线、建筑位置、建筑间距、室外地面标高、建筑物退让用地界限、道路红线、绿线、河道蓝线、高压走廊等距离；核实各建筑单体的平面位置、层数及层高、建筑高度等；配套工程中的绿地面积、停车场规模和位置及配套的公共服务设施是否按照规划许可内容进行了建设。核实的主要指标是建筑面积、高度、容积率、绿地率、间距等。为此，在规划指标计算环节，一方面应将外业生产中所获取的数据进行细致的分析，对数据的完整度以及精准度等进行严格控制；另一方面，还必须保持仔细以及负责的工作态度，保证规划指标没有任何计算上的失误。

进行面积核实计算时，需要把控：用于计算建筑面积的建筑物的边长是否采用钢尺或手持测距仪独立测量2次，2次量距较差的绝对值不应大于5mm，结果应取用中数。采用钢尺和手持测距仪无法丈量的边长，可采用坐标解析法施测建筑物各主要角点，并宜通过一站测量完成；计算建筑面积时，依据CJJ/T8—2011《城市测量规范》，测量边长扣除抹灰和装饰厚度后，与设计边长的较差的绝对值在（0.028m＋0.0014×D）之内（D为边长，m），或规划主管部门规定的条件时，可按设计边长计算。这样作业充分体现的核实测量的要义是核实。

结束语

综上从建设工程规划条件核实的依据加强审批管理，内容标准统一化、实施信用管理等方面创新进行论述，规范了建设工程规划条件核实，使建设工程核实符合法律法规要求，建设工程建设符合规划审批要求，加强了城乡规划管理，维护城乡规划的严肃性和权威性。

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