推进城镇老旧小区改造的思考

推进城镇老旧小区改造的思考

景健

米东区物业监督管理办公室 新疆乌鲁木齐 831400

摘要:国务院专门针对城镇老旧小区的改造工作召开会议，顺应广大群众的期盼，对居住环境进行改善。想要把城镇老旧小区改造工作办好，可以从以下几个方面对老旧小区进行改造工作，并探讨改造中所遇到的问题及处理方法。

关键词：老旧小区；改造；基础设施；问题；建议

1城镇老旧小区的界定

当今社会关于城镇老旧小区的定义各有各的理解，国家也没有统一下定义。有的人根据长时间对旧宅的改造实践经验来说，则认为城镇老旧小区属于建造时间过长，市政所配置的设施设备老化等问题相对较突出的住宅小区，主要针对2000年之前所建造的住宅。

2城镇老旧小区改造面临的问题和处理方案

2.1小区综合改造与拆旧建新问题

一部分老旧小区由于建筑时间过长、房屋的建筑出现老化现象，存在很大的安全隐患，并且在抵御自然灾害的时候抵抗能力差，对这种类型的小区进行综合改造的话，没有任何意义，反而还会把安全隐患增加起来。这类小区只能采取把旧建筑拆除，建立新的建筑物，最好的方法就是要把整体都拆除掉。所以在对城镇老旧小区进行改造的时候，不能采取“一刀切”的办法，最好是在对老旧小区进行改造之前就要对其进行详细的调查，并进行科学分类。针对确实需要把整体建筑进行拆除的老旧小区，一定要执行拆旧建新的方法。

2.2逐个改造与成片改造问题

对于某城镇老旧小区比较多的地方，对于这个情况是采取一个一个进行改造，还是成片区的进行改造，成为目前需要考虑的一个问题，人则认为在条件允许的状况下，优先把成片区进行改造放在首位，因为在锐城片区的住宅进行改造的时候可集约用地，可以把规划的条件进行优化，同时还可以把改造的成本降低，提升小区的品味和价值。在锐城片区的老旧小区进行改造之前，就要提前对小区周边的公共服务设施进行选址、供地等调查。

2.3改造资金筹取征集问题

由于城镇老旧小区比较多的情况，在改造过程中需要大量的资金，此改造资金可以从很多个方面筹取征集，具体有以下几个方面:①用政府财政进行资金补贴;②从银行等金融机构进行贷款;③社会方面筹集;④电力电线等管线企业进行投资;⑤住宅区用户个人出资。针对道路工程改造、垃圾分类并收集、景观照明等纯粹投入的部分，是由各个政府财政部门进行补贴;与经营性的菜市场、停车场以及私办医院等修建的费用，可以从银行这些金融机构进行贷款，然后可以用经营所获得的利益来偿还贷款;对于电力，电信以及自来水等管线和配置的设备进行改造时，这笔资金可以由管线单位出;对住宅安装电梯、老旧小区内其他需要修缮的资金，大部分都是从财政资金进行补贴，少部分是由住宅用户个人出资。

2.4统筹协调问题

城镇老旧小区进行改造的时候，牵涉面非常广，从住宅建设、自然资源、税务、公园建设与城市更新、电力电信等有关部门， 我时间也很漫长，在这个阶段不可避免的会出现有关单位推脱、扯皮等状况发生，为了保证改造工作可以顺利开展，成立起统筹协调小组很有必要。各个部门参与到该小组中，把该城市的副领导任命为小组组长，自然资源、城管、城市建设与城市更新、教育等有关部门负责人作为小组成员，办公室就设立在住建部门，该部门负责人作为小组办公室主任，主要任务就是小组日常生活，重大事情要上报给领导小组。建议城镇老旧小区在改造过程中，由乡镇人民政府来具体进行实施，业务指导由住建部门来完成，该地区的人民政府对该工作进行监管。

2.5住户自愿改造的问题

在对城镇老旧小区进行改造时，直接涉及到该小区用户的切身利益，改造工作能否正常进行是由住宅小区居民来决定，由于各种原因，住宅小区的用户不是所有人都会同意进行改造工作。针对这个问题提出的建议是:对某个老旧小区进行改造之前，发动该小区住户通过协商的形式来达成共识，并积极参与其中，另外，还要把小区住户改造的需求进行收集起来。有的住户不同意改造，或者提出很高的改造需求，除了具有安全隐患的住宅必须要及时拆除以外，可以暂停进行改造。尤其针对有的住户对屋内改造不同意出资，安装电梯等，有办法，就是停止有关改造工作。事后可以对其进行宣传教育，等待大部分用户都同意进行改造的时候，才可以再重启工作。

2.6工程质量好坏

由于城镇老旧小区点多面广，该小区改造的质量可以影响到党群关系以及政府的形象，要切实保护广大住户的合法权利，要遵循公平公正的原则。建议:可以运用招投标的方法来决定施工单位，另外还要对工程进行监理工作。针对因为工程量比较小等因素，不需要进行招投标或者工程进行监理的情况，可选取居民代表来对其进行监督管理，另外，还需要政府有关部门加强监管工作，有必要的情况下，可以采用新闻媒体进行监督管理，进一步保证工程改造的质量。

2.7后期管理问题

小区改造完之后，环境有了很大的改变，同时也把居民的生活质量提高了，为了使小区良好的环境能够更加长久保持，一定要同步建立小区后续的管理体系。其次，在对小区进行改造的过程中，要依照小区的实际状况来确定改造的方法和内容，要因地制宜，有必要的情况下，可以对小区进行单个改造方案。

3城镇老旧小区整治改造的思考与意见

①关于资金投入方面，把财政投入作为最基础的保障，另外还要探索出多种渠道进行改造资金的筹集。老旧住宅小区改造的关键点就是资金，在确保财政支持力不变的状况下，鼓励物业可以从市场化经营拓展资金来源，可以把运营成本降低。首先是特许经营，把物业管理地方的广告发布权、停车收费权等授权给物业，对外进行统一招标经营，可以补充物业收费不足的情况;其次是拓展经营。在法律条规允许的范畴之内，围绕物业服务，自主开展安装、陪护等便民服务。某城市就运用过这种方式，某物业服务公司运用社区互联网平台，推出“无物业费”概念。运用这个平台为住宅小区提供衣食住等芳芳的信息和服务。住户可以运用该平台各取所需，消费过程中可以获得对应的积分，该积分可以折合停车费等，不仅满足了住宅群众的需要，同时还把物业的收入增加，这样的方法得到了共赢。

②通过拓宽服务和交流的渠道，可以增加居民的认同感和归属感，从而提高居民的责任感。居民满意度是整改工作的重要前提和目标。在整改前和整改中，要注意听取居民的意见和建议，确保整改工作的顺利开展。实践表明，初步调查只是基础，在具体实施过程中还会出现很多问题。只有及时解决这些问题，才能得到住户对整改工作的支持与配合。另外，整改后的管理和服务要发挥居委会和物业管理的主导作用。只有为居民提供满意和周到的服务，才能得到居民的合作。在“政府+财产+居民”的合作下，社区认同感和归属感将传递给每一个人，进而就会自发的参与到社区建设和管理中，这样有利于整改后期的维护工作。

③在推进工程的过程中要落实好统筹协调，建立好的工作体制要上下联动进行配合。对老旧住宅小区进行改造，是一个很复杂且持久的系统工程，需要规划、供电以及燃气等所有相关部门的支持和配合。政府单位作为第一责任人，要发挥出自身的职权，针对单个部门或者单位不能处理的问题要及时进行统一调度，尽量避免各自为政，资源浪费等情况出现。

4总结

在对老旧小区进行改造的过程中要加大群众的支持力度，把基层社区的治理机制进行完善工作，基层政府单位要发挥出自身的主导作用，把人民群众的工作做实做深，真正达到共建共治共享。

参考文献：

[1]江勇. 城镇老旧小区改造面临的主要问题及处置建议[J]. 中国房地产, 2019(31).

[2]姜娜. 浅谈城市老旧小区改造[J]. 建设科技, 2016, 000(011):87-88.

[3]刘福. 浅谈城市老旧小区改造[J]. 商品与质量, 2017, 000(006):288.