土地供应对房地产市场价格的影响

土地供应对房地产市场价格的影响

卢彦菲

南宁新技术产业建设开发总公司 广西 南宁 530000

摘要：近年来，我国的房地产行业有了很大进展，房价高一直是百姓民生亟待解决的问题，如何将我国的房地产价格控制在合理的区间内，笔者就土地供应与房地产价格的影响这一问题展开论述，并尝试提出相应对策。

关键词：土地供应；房地产；价格

引言

每个地方的经济发展都与土地和房地产有关，房地产市场的发展可以很好地带动地方经济的发展。房地产市场的运行状态与国民经济息息相关，它的好坏直接决定人们的生活水平，而土地的合理分配也决定房地产市场的运行。一般而言，房地产商品都有积极方面和消极方面，而房地产的发展，通常与地方的土地政策密切相关，通过合理的分配土地资源，可以有效提升土地利用率，促进房地产市场的发展，从而提高人民生活水平。

1土地供应市场与房地产市场的关系

土地供应市场近年来随着我国土地流转制度的不断改革，土地供应市场一片繁荣，当土地供应市场出现供大于求导致土地价格下降时，房地产市场的价格会有所下降；当供小于求导致土地价格上升时，房地产市场的价格会有所上升。目前我国房地产价格偏高主要表现在一线城市或省会城市。而在中西部地区房价依旧是比较稳定的状态。我国大城市的房价主要是由于有限的土地资源供应，以及大量的劳动岗位带来了大量劳动力，对房地产的需求也不断上升，但人口的高密度使得土地价格呈现沿市中心向周边地区递减的特征，且变动比率很大。这种情况下对居民生活无疑有很大影响，这也为政府及时采取措施提出要求。二者的关系不可能完全依靠市场的调节，更多要依靠政府的积极参与，政府进行主导，保持房地产行业以及土地供应市场的平稳健康发展。

2土地政策对房价产生的一些影响

土地政策对于房价的整体影响表现的方面十分多样，在过去进行房价调控的进程中主要会应用诸如土地供应价格、土地供应数量等措施，将房价、房屋供应数目等作为考察的指标。在一些有关的评判进程中，借助选用房屋销售价格指数、商品房竣工面积作为商品房价格以及供应数目的主要参考方向，结合国家统计局公示的一些数据进行综合化的分析。在对这些众多的变量进行有效的处置之后，数据可以使用格兰杰因果检验进行有效的探究。格兰杰因果检验结果显示：在土地出让价格、土地截流面积以及房价的关系中，以上几个变量的变动并不会直接对房价产生很大的影响。与此同时，在房屋竣工面积以及地价的关系中，从浅层次来看，两者之间也不存在很强的关联性，而在低价以及房屋竣工面积的影响中两者在滞后一二期存在相互的影响，其这种影响是双向传递的，在滞后六期后低价对房屋竣工面积产生的影响仅仅成了单向的。地价和房地产开发投资之间存在滞后一、六期的相互影响。土地的购置面积在滞后一、二期以及四到九期之间对房地产开发的影响也是呈现出一种单向的关系。借助使用国家统计局对于房价、土地出让价格之间的一些数据来构建滞后阶数为3的向量自回归模型来对房价、地价之间的关系进行有效的分析：对房屋销售价格以及土地政策变量的响应函数图形中进行分析不难发现，将土地政策进行落实好之后，需要经历一个季度才能够对房价产生影响，随后由于时间的不断延伸，这种影响也在不断地加大，直至在第三个季度才会产生最大化的影响，从此以后，土地政策对于房价的影响将会持续性的衰减至第五个季度后土地政策的影响慢慢减弱甚至出现负面的影响。土地截留面积、土地购置面积等对于房价的影响都会在之后的1～2个季度产生影响，会对价格产生一个不小的冲击，随后减弱。总的来看，众多的影响因素中只有房屋竣工面积对房价产生的影响程度最大，其他的方面对房屋价格的影响较小。

3土地供应与房地产价格的影响对策浅析

3.1加强对土地供应量的控制

上述的实证研究结论表明，土地供应量与商品房价格呈正相关关系，二者相关度并不高，即土地供应量并不是影响商品房价格的主要原因。但其通过土地供应方式间接对商品房价格产生影响。因此要控制商品房价格的上涨，增加土地供应量、扩大土地储备是非常有效的方式。但由于土地资源本身的稀缺性，应当制定科学的土地供应计划，不能单纯的为了降低房价而盲目的增加土地供应量，这必然导致土地资源不可逆的伤害和损失。此外，土地供应量必须以充足的土地储备作为保障，但土地资源本身有限，就需要在有计划的农地转用的同时不触碰耕地红线，保障合理的土地供应量。土地供应量直接或间接的影响着商品房价格的走向，虽然在当期由于本身房地产开发的滞后性无法完全体现出来，但是其对商品房价格的影响绝对不容忽视。

3.2土地政策对于房价产生影响的一些评定

对土地政策众多指标以及房地产指标之间存在的关系进行相关的分析可以发现：土地政策对于房价、房屋竣工面积以及房地产开发投资的干扰中，土地购置面积、土地截留面积以及地价产生的作用大小都在不断削弱，与此同时在发挥影响的过程中也呈现一种滞后效果，这也从侧面表明了土地政策中的具体措施在房地产调控中有一定的效果并且在如此多的措施中土地供应数目是其中影响最为突出的一个，也是最为常用的一种政策。与此同时，在对土地供应进行有效的调整过程中除了新增加了土地供应之外，政府还对囤积的土地的行为进行了有效的打击，从某种角度来看这也会对房价产生一定的影响。在土地政策调控房价的进程中，要重点关注其对房价产生的长远性的影响。

3.3合理运用竞争机制

土地出让分为协议出让、招标、拍卖、出让四种方式。协议价格出让容易出现暗箱操作，滋生腐败等行为，同时，协议出让不能较好地反映市场价格，因此，经营性用地一般采取招拍挂的形式。招拍挂不仅能体现公平、公正、公开，更能充分体现社会主义市场经济体制下土地资源配置的合理性，对土地市场的稳定与发展有积极的促进作用。但同时，招拍挂的方式也容易导致地价不断升高，频频出现地王。所以政府在土地市场中决不能缺位，要加强市场监管，积极出台相应的政策，不断完善“招拍挂”制度，积极引导各竞价方理性竞价，引入熔断、自持等机制，营造良好健康的土地市场，从而更有效对房地产进行调控。

3.4完善土地供应结构

我国土地供应结构的特点是住宅用地占比较小，工业用地商服用地占比较大，这与科学的土地供应结构是相反的，虽然这是我国人多地少的国情决定，但是为了房地产市场的健康发展和满足人们的生活需求，需要调整土地供应结构朝着更科学合理的方向前进。通过土地供应结构的优化来优化市场结构，确保保障性住房和普通刚需房的供应，加强棚户区改造，合理规划公共租赁住房的建设。以此贯彻两会精神，稳定房地产市场，控制商品房价格，保障刚需房供应，有效地控制房价朝着合理的方向前进。

结语

综上所述，土地政策是当前经济宏观调控的重要措施，尤其是随着经济的进一步的发展，借助有效的土地政策可以更好地促进经济的发展和进步。在新的时代背景下，我国我房地产市场发展速度也在不断提升，借助有效的土地、经济政策等可以更好地构建良好的房地产市场，保证其科学和稳定。

参考文献

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