房地产成本造价全过程控制与管理分析

房地产成本造价全过程控制与管理分析

张通

身份证号： 37032119860106****

摘要：房地产作为当今发展最为迅速的建设性行业，开展成本造价全进程的管控是必须也是其极为关键的工作环节。因此，房地产开发企业需要从工程的每一个阶段入手，全面贯彻落实规范化的成本造价管控，从而有效的将工程建设成本的投入控制一个相对合理且科学的范畴之内，进而让房地产开发企业可以在竞争日益白热化的专业市场中占据一席之地。

关键词:房地产成本;造价全过程;控制与管理

引言

在我国经济发展中，房地产行业在其中起到了重要作用，作为是国家重要的支柱产业，也需要在国家政策管控下进行发展。而房地产项目中的工程造价管控，对整个房地产项目未来经济发展具有重要影响。但是就目前实际情况看，工程造价管理与房地产项目工程发展并没有形成合力，还存在很多影响因素，给房地产行业带去了一定的风险，影响到整体工程收益。因此，如何对房地产项目开展有效的工程造价管控是当下急需解决的问题，为此，下文对此问题进行了分析解决。

1房地产开发企业开展全程成本管控的重要性解析

1.1成本管控的开展模式

针对于房地产开发公司的工程项目运作而言，成本管控是当中极为关键的组成部分。成本管控是房地产开发公司在项目开展前期的重要演算标准，同时通过深度的结合企业的管控体制充分的贯彻落实，从而更好的实现企业的管控目标。房地产开发公司在开展成本管控工作时，需要对所有阶段的成本管控目标进行有效的明晰，对于整个管控进程当中隐藏的影响环节展整体化的解析，进而更好的在所有部门的职责范畴内开展项目成本管控。

1.2成本管控的重要性

房地产开发项目在建设的过程当中往往需要大量成本的投入，这其中包括有土地资源费用、工程建设费用以及人力成本费用等，因为房地产开发公司的成本管控工作的开展具有很强的专业性，这也就要求相关的企业在开展的进程当中需要增强相关的管控力度。特别是房地产开发公司倘若想要进一步提升自身的管控水准，那么就需要先从成本管控环节进行着手，从而为房地产企业财务体系的全面完善提供优异的保障，从而让企业在项目中可以获取更佳的经济收益。

2房地产开发项目全过程成本控制的优化措施

2.1加强市场调研

第一，房地产企业要对市场发展需求和未来的发展方向有一个较为清晰明确的认识。第二，房地产企业要对房产销售情况进行较为科学的预测，对房产在市场中的竞争力有所判断，以提高对房产预测价格的准确性，准确把握市场发展前景。第三，房地产事业要对项目方案中的市场、环境、技术等内容进行分析，以提高项目在实际中的技术及经济可行性，保证项目在后期的顺利实施。

2.2做好前期设计规划的调控

因为建设环境的实时变化以及某些人为性因素，往往项目施工前期的整体设计规划，需要在实际的施工中进行微调操作。而这样的调控需要尽可能的在施工的初期阶段开展，这样会对于工程造价的影响降低到最小。这就需要相关的工程造价监管人员需要与施工部门展开密切的沟通交流，确保相关的施工调整可以与成本投入预算的调控做到同步。

2.3提高对工程预算的管控

为了更好的提高对房地产项目造价管理和控制，需要在工程预算造价方面提高力度。在房地产企业中，管理层人员需要认识到工程预算控制重要性，并将这种认识落实到房地产项目开展中，从项目资金的投入和使用着手，根据企业项目工程建设实际情况，制定战略发展以及工程施工控制计划，从而促使全体人员正确认识到工程造价控制的紧迫性，使得项目工程造价控制过程能够顺利开展。在进行工程预算过程中，参加建设的管理层人员需要深入到实际现场进行全面了解，根据施工现场实际存在的问题，对现有的工程造价预算进行改进和优化，在工程施工特点基础上开展编制预算工作。

2.4设计阶段的成本控制

对工程项目进行设计，需要设计人员从经济角度、技术角度进行综合分析，对项目工程进行全面规划。设计质量与工程项目的整体执行效益有直接关联，设计活动产生的费用也会影响项目成本的整体水平。研究表明，设计阶段产生的费用对工程造价的影响程度可以达到75%以上。基于此，在对设计阶段进行造价控制时，相关人员应加强与设计人员的沟通，积极推行限额设计，减低设计成本，为预算以及结算方案的合理编制提供基础，提升成本控制的事前效益。

3施工阶段的成本控制

3.1正确处理工期与施工成本之间的关系

造价控制人员需要联合施工人员，对施工进度计划进行合理的编制，形成详细的季度计划、月计划与周计划，并且要实现更加高效的各项工作之间的同步交叉流水作业，优化施工方法，选择更加先进的施工机械设备，加强标准化的施工进度管理。通过尽可能缩短工期，为房地产企业减少建设资金的贷款利息，相对降低固定成本。

3.2正确处理施工安全与施工成本之间的关系

要严格对工程安全进行控制，提高使用人员的安全施工意识，通过加强安全管理，避免出现影响施工进度以及施工质量的工程问题，由此可以避免出现施工赔偿项目，进而有效避免施工成本的损失。

3.3严格控制施工质量与施工成本之间的关系

首先，针对施工材料，造价控制人员应分析材料的工程效益，一般需要在满足工程功能与质量要求的基础上尽可能选择性价比高的材料。同时，施工机械设备方面，对于大型机械设备可以租用，并采购先进、高效的机械设备，减少人工费用，避免无效劳动。其次，针对施工阶段的造价控制，还需要从严格控制设计变更以及工程签证环节出发，基于这一要求，工程造价控制人员需要做好对施工图纸会审、设计变更效用分析、加强签证管理等环节的把控。针对施工图纸会审，造价控制人员要加强项目业主单位专业技术人员、监理人员以及施工单位负责人的统筹管理，及时发现与更改施工图纸中存在的问题。在更改设计图纸时，设计人员则要充分对不合理之处进行优化，并结合监理单位的技术资源，制定合理的控制措施。针对施工变更，造价控制人员则要深入分析施工单位提出的变更要求，分析其是否会引起工期滞后与造价的增加，并明确施工变更产生的相关责任，确保将施工变更产生的造价仍处在可控范围内。而在进行现场签证管理时，则要求工程造价控制人员针对变更产生的费用增减进行科学计算，并推行“分级控制、限额签证”的造价控制理念，施工单位应做好各项记录，包括隐蔽工程和相应的重点工程等，避免出现后期费用结算时期的扯皮现象。

结束语

综上所述，为了进一步实现项目初期的收益指标，房地产开发项目则需要配备优异的管控团队以及科学化的组织，同时在整个项目施工的进程当中也要深度的贯彻落实项目的成本管控。而成本管控的核心在于对决策的周密把控，对于初期的筹划阶段展开流程化管控，在招投标和合同签订阶段要充分的按照法律法规以及相关政策展开规范化的管控，同时在施工和后期结算阶段也需要按照合同的签订条款来严格的把控各个流程的成本运用。只有如此，才可以更好的实现房地产项目成本造价的深度管控，从而更好的保障项目初期收益指标的完美实现。

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