房地产开发过程中全过程成本控制的意义探讨

房地产开发过程中全过程成本控制的意义探讨

刘颖

海南正德润泰投资管理有限公司 海南省海口市 570203

摘要：房地产开发涉及到多个领域，应强调管理工作全面开展的重要性。成本管理是房地产开发过程中的重要工作，是提升项目管理经济效益的重要依托。以全过程成本控制为导向，构建全链式成本管理机制，能够对传统成本控制管理模式进行优化与创新，提高成本控制管理的作用。

关键词：房地产开发；全过程工程成本；控制措施

引言

在房地产开发过程中有效地进行全过程成本管理有着重要的意义，在保证开发质量的前提下积极降低开发成本，才能使房地产企业在竞争中得到进一步的发展，拓展核心竞争力。同时在全过程成本管理过程中，通过对开发各个环节成本的管控，能有效的增强全员成本管理意识，提升对应各业务部门的管理水平，进而使企业的管理更上一层楼。

1全过程成本控制管理的重要性

1.1优化成本管理环境，提升经济效益

成本管理涉及面广，要求建立良好的管理环境，为成本管理提供有力保障。首先，在全过程成本控制中，能够实现对房地产开发建设各个要素实施成本管理控制，确保了成本管理的全面落实；其次，成本全过程管控，提高了企业管理效率，为提升经济效益提供了良好的环境条件；最后，从投资决策到工程建设施工，再到项目竣工决算，全过程的成本管理，能够从各个环节中，强化成本管理效能，保障开发建设的经济效益，符合房地产开发的价值要求。

1.2盘活成本管理模式，减少资金耗损

传统成本管理模式单一，成本管理难以实现全覆盖。为此，全过程成本管理，能够盘活成本管理模式，在高效、高质的开发管理中，充分发挥成本管理的重要作用，并能减少开发建设资金消耗，进而保障项目的经济效益。一方面，全过程成本管理，能够更好地优化资源利用，特别是对于资金的优化配置，更好地提高了资金使用效率；另一方面，传统成本管理模式单一，在滞后的管理模式下，难以形成全方位的成本管理，严重影响成本管理的实效性。为此，以全过程成本管理为依托，通过细化成本管理流程及制度机制，实现对成本管理的全覆盖。

1.3 有助于企业综合管理能力的提升

开发过程中的企业内部各业务部门的业务资源能否合理应用，直接影响到房地产开发过程整体建设效果。而全过程成本控制的落实，可在各个不同的开发环节，以成本管控和业务工作相结合的方式，提升对应各不同业务部门的业务资源的利用率，增强企业全员成本管控意识，从而最大限度的发挥员工主观能动性，提高各部门工作效率，提升企业综合管理能力。

2成本全过程管理与控制中存在的问题

2.1建设项目的决策缺乏科学性

现阶段，一些企业在进行项目决策的过程中，并没有根据建设项目的具体情况开展科学合理的决策工作。这是导致建设项目成本全过程管理及控制工作存在问题的最主要原因。因为决策阶段是建设项目的重要阶段，会对建设项目的后续定位、设计、施工以及验收等产生直接影响。而我国很多房地产企业对决策阶段的成本管控不够重视，拿地时往往尚未进行周边市场调研，在没确定产品定位、产品类型，未做细致的成本测算情况下，为拿地而拿地，这种方式在房地产市场发展阶段，房价长期处于上升势态时尚不会暴露太多问题，但在目前地产市场低迷、政策越来越紧缩的情况下，决策阶段缺乏科学性的成本分析，会造成后续开发的巨大成本风险，拿地开发建设后达不到预期利润，或甚至亏损。

2.2项目的策划、设计阶段缺乏明确目标

拿地后，在对项目进行策划及设计的过程中，并没有设立明确的成本目标。建设单位将项目的定位、策划、设计工作直接交给设计单位，而设计单位在对项目进行设计的过程中，并不会充分考虑到成本控制。这导致设计工作与成本管控脱节，设计成果往往存在结构安全性、或建筑功能性方面溢出的情况，从而大大提升了项目开发的成本，造成最终项目利润减少而设计阶段的成本管控所能节省的成本，占整个项目开发过程中的80%以上，因此设计成果一旦确定，就很难从根本上对其进行成本优化，后期的成本管控所能节省的成本将十分有限。

2.3项目开发过程中的管控力度不足

由于房地产项目的开发的特殊性，开发周期长，不同阶段不同业务种类，其成本管控有显著的差异。

在拿地决策阶段，管控的方式主要是尽职调查、现场踏勘，以及周边市场的调研、建筑市场价格水平的调研等，只有掌握准确的地块信息及市场信息，才能准确的进行项目定位并完成决策阶段的成本测算。但这个过程往往涉及地产公司多个部门，需协同完成，在实际实施过程中，往往因各部门协同不够造成无法对该阶段的成本进行统筹管控。

3成本全过程管理控制要点探究

3.1项目决策阶段的成本控制

项目决策阶段的成本控制工作，主要是项目定位及拿地版目标成本测算。初步形成的项目定位及品质及与之对应的成本费用测算情况，直接影响高层决策，基本决定了项目上限。因此此阶段应该首先对当地的房地产产品种类及销售情况进行详细调研，充分了解市场需求，设计出差异化产品，在决策时就占领市场先机，同时在成本测算时广泛收集同类型项目的经验数据，结合项目所在地实际市场信息进行目标成本编制工作。

此阶段的控制重点是宗地研究、建设指标和规划条件及强排方案研究、市场调研及风险收益分析等。

3.2项目在设计阶段的成本管理

在设计阶段需要加强成本管控，设计概算应有效控制在拿地版目标成本之内，设计概算为后期建设项目各实施阶段费用的重要参考标准。设计图纸应该融合工程成本的相关技术，一方面需要满足业主的基本使用功能、国家的节能环保等强制性标准，另一方面需要从成本角度，尽量降低项目实施的单位成本以及后期的使用成本。

一般工程设计分为概念方案设计、扩初设计、施工图设计三个阶段。概念设计及扩初设计主要应注意可售比指标，通过多方案必选确定最优设计方案。施工图设计阶段则应对各项设计指标进行限额控制，出图后应第一时间进行各项指标的复核，对于超限额的情况应进行设计优化后再最终出图。

3.3项目在招投阶段的成本管理

此阶段的主要管控工作是，合理制定合约规划和招标计划，招标项目划分尽量避免后续产生较多交叉作业，避免后期索赔及扯皮现象。

同时完善招标流程，在合格供方库的建立、评定标的标准定关键问题上制定细致可行的合理制度，使招标工作切实能在公开、公正、透明的环境下进行。充分利用市场竞争机制，跳动投标单位的潜在竞争力，从而得到合理的合同价格，达到降低成本的目的。

3.4施工阶段的成本控制

项目进入建设阶段，也是设计图纸变成产品，各项成本落地的阶段。此阶段涉及的相关工作占据建安成本的绝大部分，需合理组织，分工协调，严格执行。该阶段各项工作的工作目标除了完成既定工作外，还应严格遵循施工图版目标成本规定的各项成本指标，对于超标的科目，要指定相应应对措施，将超出的成本节省回来。

对于变更签证，除了尽量减少发生频率外，还应严格设计变更下发流程，划分设计变更产生原因，明确设计变更成本责任，进而从源头控制因不合理变更增加的成本费用。

该阶段的目标成本与实际发生成本应做动态管理台账，定期对各成本科目超支情况进行总结，指定成本应对措施。

3.5工程竣工验收阶段的成本管理与控制要点

建设项目竣工验收阶段的成本控制管理工作是整个成本管理与控制的重要环节之一。竣工结算主要指的是施工企业完成承包的所有项目之后，对施工项目进行验收合格使其满足合同的相关规定后，建设单位实施最后的工程款结算工作。竣工结算审查能够为建设项目的工程成本核定提供更加可靠以及准确的数据保证，是工程项目竣工结算编制以及固定资产价值核定的重要参考依据。工程建设项目竣工验收阶段的竣工结算工作，能够将工程项目的所有价格进行有效反映。

竣工结算阶段的成本控制除了客观准确的完成结算办理外，还应对结算成果进行分析、复盘，对各项结构指标进行收集整理，对各类索赔及变更签证进行分析总结，为新的项目提供更准确的经验数据的同时，也为新项目的成本管理提供更多宝贵经验。

结束语

全过程成本管理贯穿了整个工程项目，同时它的执行情况也是衡量一个项目是否成功的重要标准。市场竞争趋势越来越剧烈，相关的地产企业需要重视成本管理工作，需要严格执行完善的目标成本管控计划、决策计划以及施工规划，才能减少问题的发生。所以，企业在项目开发之前，要合理定制目标成本，加强对每一个环节的管理，保障项目的顺利进行。

参考文献

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