住宅修缮工程造价分析

住宅修缮工程造价分析

张蓬

天津市房产管理服务中心 天津市 300000

【摘要】基于住宅修缮工程造价为核心进行研究，先阐述住宅修缮工程特点，然后分析住宅修缮工程造价管理现状，并以此为依据，提出：方案设计阶段、工程实施阶段、结算审价阶段等，各个阶段的住宅修缮工程造价控制，其目的在于更好的惠及民生。

【关键词】住宅修缮；修缮工程；工程造价；造价管理

伴随我国社会经济的飞速发展，在一定程度上提高了人们生活水平和质量，尤其是住房条件的改善。近几年，政府除了对开发功能设施齐全的新建商品房提高重视以外，还对旧小区的更新改造提高了重视程度，特别是70年代前后甚至更早期住宅的修缮工作被列为改善民生的重要工作。住宅修缮工程作为惠民工程和民心工程，其施工特点是对受影响的房屋使用功能部位和设施进行改造与修缮，从而提高居住人民的居住环境与氛围。基于此，针对住宅修缮工程造价，展开以下分析。

一、住宅修缮工程特点

所谓住宅修缮工程指的是，对已经超出使用年限的房屋，展开鉴定和考察工作，并且针对房屋的损坏程度进行评级，从而在此基础上制定出对应的修理方案，其目的在于有效延长建筑物使用寿命。

住宅修缮工程相比较其他工程项目而言，不仅具备普通工程项目的特点，还在修缮内容、修缮材料以及机械设备等多个方面，存在独特性^【1】。对此，针对住宅修缮工程特点进行分析：第一，在住宅修缮工程施工中，由于施工作业面遭受限制，所以无法开展连续性作业，并且机械设备的使用也比较低，所以在修缮工程中存有很多不可预见因素；第二，不同于项目施工，修缮工程是在原有的基础上进行完善，所以在开展住宅修缮工程施工中，其建筑物仍会有居民在使用，在一定层次上加大了修缮工程难度；第三，所修房屋在年代、结构形式和用料标准方面，必定会存有差异。

二、住宅修缮工程中造价管理现状

当前住宅修缮工程中造价管理存在的问题，主要体现在：缺少工程设计环节、缺少准确性工程决算等。

（一）缺少工程设计环节

根据目前我国住宅修缮工程的造价管理现状可看出，在住宅修缮工程造价中缺少工程设计环节，只是把工程造价控制管理的核心，投放在施工和施工审核环节，虽然从这两个方面入手开展造价管控，能起到关键性作用，但这种控制方式属于事后控制，并不具备全面性。也就是说，现有的住宅修缮工程基本都缺少前期工程设计，因缺乏工程前期设计环节，导致不具备价值的工程项目没能得到剔除，从而影响造价管理工作的落实^【2】。

（二）缺少准确性工程决算

住宅修缮工程的造价管理，除了存在缺少工程设计环节的问题以外，还在工程造价中存有缺少准确性工程决算的问题。现如今部分住宅在修缮期间，都会运用定额套用的模式，虽然方法看似简单，但缺点就是运用混乱，易出现错误。其原因是定额套用模式下的工程取费流程不具备规则性特点，其实很多小规模的住宅修缮工程流程很简单，基本不使用图纸，并且也没有明确的技术要求。但是这种情况极有可能引发工程量造假的现象的发生。也就是常见的：工程预计使用费用和实际花销存在偏差。

三、住宅修缮工程造价的有效控制

基于住宅修缮工程中造价管理存在的问题为依据，从方案设计、工程实施和结算审价三个方面入手，对住宅修缮工程造价展开有效控制，降低工程造价。

（一）方案设计阶段

不同于普通工程项目，住宅修缮工程具有较强的单件性特点，而且施工过程和施工内容，主要是根据房屋的建造年代和损坏程度进行修缮，在其修缮内容方面存有较大差别。因此，投资控制应在项目前期就开始实施^【3】。由于住宅修缮工程项目所涉及到的房屋，都是年久失修或历史欠债较多的老旧小区，其中存有大量需要修缮的内容，要想在项目计划投资有限的前提下展开修缮工程，其实是无法一次性满足所有修缮需求的，所以，这就需要对方案设计阶段的造价控制提高重视。第一，在编制设计方案时，投资控制人员应与设计人员一同到现场考察，通过实地考察了解实际情况，并梳理修缮工程中的主要内容，从而针对修缮项目展开方案设计；第二，设计人员应与投资方一同确定修缮项目，并对住宅修缮进行科学规划，从而提高整体工程施工效果；第三，对已经编制完的实施方案进行优化，促使有限资金能在住宅修缮工程中得到充分运用。

（二）工程实施阶段

由于住宅修缮工程项目的开展，都是针对老旧小区进行修缮，因其具备诸多的不确定因素，所以，为避免工程造价出现突破概算等问题发生，应对工程实施阶段的造价进行有效控制。第一，事前。依照修缮工程的进度安排，创建科学合理的项目投资控制计划，并在施工合同签订后，根据施工现场的实际情况，由工程总包方在投标报价的基础上，进行编制施工图预算，最终经过审核后作为工程投资控制目标基础；第二，事中。在修缮工程实施期间，设计变更和现场签证，是施工阶段费用增加的主要来源，应对审批程序进行严格设计，并注重设计变更后的预防工作，将把因变更引发的费用，合理控制在范围内；第三，事后。针对索赔费用控制，其关键点在于预防，其内容包含：全面分析施工技术方案的技术经济数据，审查施工方的施工组织设计等，避免因施工方案存在漏洞，引发的加大工程费用现象发生；对索赔审批程序进行明确，其内容包含：索赔时效、索赔证据和相关负责人等，都需要一一列明

^【4】。综上，通过事前、事中、事后的工程实施过程，有效把控住宅修缮工程造价，能在此基础上，充分发挥工程造价控制作用。

（三）结算审价阶段

一般情况，住宅修缮工程都会委托专业审价或审计单位，展开工程审价和财务决算审计工作，然后根据工程进度计划和实际工程现状，及时组织工程竣工结算和项目决算工作。同时，还会针对结算资料展开系统化梳理，在梳理中提出相关修改意见，避免“高估冒算”现象的发生。对此，针对住宅修缮工程结算审价阶段的工程造价而言，应遵循结算审价原则。第一，针对常规的老旧房屋的修缮工程，应运用住宅修缮工程预算定额，而缺项部分则是运用安装工程预算定额；第二，社会保险费的结算原则，应以“按实结算”为主，不论管理人员还是生产工人，都不能超过招标文件内容中的规定上限。同时，监理单位还要在项目施工中，对施工单位的人员数量、名单和进场天数等进行记录，这些都将作为核算社会保险费的重要参考依据；第三，针对住宅修缮工程中的材料而言，其材料暂估价的结算，应当有相关文件规定提供支持，而且在实施批价和定价时，还要保证程序、价格具有合理性，并在流程中有效规范工程人员的行为。通过此种方式把控住宅修缮工程造价，能实现控制工程投资的目的^【5】。

结束语：

总而言之，住宅修缮工程属于一项繁琐且复杂的系统化工程，其中工程造价管理发挥至关重要的作用，而且根据目前我国工程造价管理现状可看出，在实际工作中仍存有很多不足之处，这些问题的存在影响了住宅修缮结果。因此，为有效处理这些问题，应从方案设计、工程实施和结算审价等阶段入手，落实工程造价管理控制，进而发挥工程经济效益最大化。

参考文献：

[1]徐君婷.浅谈收购房屋修缮工程造价控制策略[J].中国房地产业,2019,(26):191.

[2]邵小聪.房屋修缮工程的造价管理分析[J].建筑工程技术与设计,2019,(7):1409.

[3]杨忠良.住宅房屋修缮工程质量控制的方法探讨[J].装饰装修天地,2019,(11):103.

[4]孙雁.论述建筑工程结构设计对工程造价的影响[J].中国化工贸易,2018,10(4):177.

[5]张入方.古建筑修缮造价管理研究[J].科技创新导报,2019,16(13):168-169.