论土地市场“招拍挂”出让工作中的问题及对策

论土地市场“招拍挂”出让工作中的问题及对策

覃海凤

平南县地质环境监测站 广西平南 537300

摘要：土地是人民及国家的一项珍贵财富及重要资源，是各类生产要素内具备较高价值的珍贵资产，在土地管理工作中，招拍挂出让工作的进行十分重要。掌握现有的该项工作问题再进行针对性对策的制定，有利于该项工作的不断完善和发展。以下在分析土地市场的“招拍挂”出让工作现有问题后，探究解决问题的对应对策，以期共同做好招拍挂出让工作，为国内的土地利用及管理工作提供协助。

关键词：招拍挂出让；土地市场；对策

引言

对现有的土地市场分析可知，当下的交易市场被逐步完善，以招拍挂方式对国有土地的使用权进行处理，是一种公平公正且公开的方法，彰显了国内土地市场的活跃生命力，能从根源出发，避免在土地批租方面出现不正以及腐败之风。在现代化城市的发展下，在国内城市化进行的不断加速下，土地市场的招拍挂出让能促进城市尽快完成建设资金的筹集，促使国内尽快达到建设生态城市的重大目标。

1. 土地市场“招拍挂”出让工作内的问题

（一）权力寻租问题

部分地方政府在土地经营中会出现一定的土地腐败、权力寻租问题，这是招拍挂出让中的一个问题^[1]。近年来在我国城市化建设的发展下，更多劳动力前往大型城市生活发展，受此因素影响国内整体的房地产事业被带动起来，而房地产领域也获得了繁荣发展。在房地产领域的进一步发展下，土地问题却成为了民众上访内的一类重要问题，而客观分析国内存在的受贿、贪污等状况，很多时候都与土地问题有着一定的联系。土地是一类存在着稀缺性、保值性的重要资源，部分人员为追求更多个人利益，因此便引发了权力寻租这一问题。在房地产开发中，土地资源是房地产企业的重要资源，土地在一定程度上代表着开发商的财富，在这一利益的驱使下，部分开发商便会进行不规范运作，而国内尚未完全的土地制度则导致寻租问题无法被短期内解决。例如在土地出让中，配套指标如容积率、绿化率等方面都会被人为修改，最终为有关企业带来更高的盈利。

（二）土地储备失效问题

在近年来土地市场的发展下，针对土地的投机行为时有发生。地价的不断上涨导致房地产的开发商渴望投机，但在国内的土地收购储备中，政府并未将调节市场供求的蓄水池功能充分发挥。政府的储备土地最终多半成为了企业的储备土地，未能达成国家方面的土地供应垄断，最终导致房地产领域出现圈地现象，土地市场的良好秩序受到了影响。

3. 不合理竞争问题

土地出让中不合理的竞争问题会导致部分开发商受到影响，例如共同压低地价、不公平竞争的问题^[2]。国内在改革招拍挂出让的制度时，前期中部分开放商会利用及时信息和一定的特殊手段，低价进行了大量的土地囤积，利用协议等方式获取较多数量的土地，降低了开发商的土地取得成本。但各个开发商的竞争起点存在差异，最终便会导致竞争欠缺公平性，导致中小型的国内房产企业生存艰难，进而引发房地产领域内的垄断状况。

3. 流拍流标等问题

在国内土地招拍挂这一制度推行之时，国内的房地产领域发展良好，但在“地王现象”的影响下，土地会出现流标流拍现象，最终导致土地市场运行受到影响，最终引发财力、人力的浪费。此外，部分地方以挂牌方式进行土地出让，虽避免了一定的流标流拍状况发生，但无法根治问题根本。

3. 地价拉动房价问题

土地作为一类十分稀缺的特殊资源，在招拍挂模式的影响下，价格是一项重

要的决定性因素，因此会导致部分开发商间进行不理性的互相竞争，地价的较快上涨也无法避免。而在地价的影响下，国内的房价也在逐步上涨，最终房价上涨又导致房地产领域内获得了更多的流动资金，土地资源的互相竞争必然会更为激烈，再次导致国内房价、地价的逐步上涨。

2. 针对土地市场“招拍挂”出让工作问题的对策

（一）促进信息对称

首先要做好对消息发布及宣传的管理，将有效信息最大程度内传达给潜在的需求者，最终保障竞买人能掌握到充分的有效信息^[3]。在对土地使用权进行出让前，应确保竞买人能对对应地块有着详细真实的了解，最终提高竞争的公平性。对于不可公开的信息，要能将对其的监管力度加强，确保信息不会被人为泄露；审查及设定竞买人资格，并确保审查的严格性以及设定的科学性，确保所设门槛的合理性，避免太低或过高；当地政府要能保障供地的合理性和科学性，将土地供应、城市规划的有关计划合理制定。

（二）完善地价管理体系

首先要将土地储备加强。土地储备的制度能指导房地产领域的发展以及城市规划，地方政府要利用既严又紧的政策指导建设用地的供应工作，从上一级所制定的规划度建设用地的布局及规模进行严格控制。此外，要将土地利用总体规划、年度计划具备的指导及控制作用充分发挥起来，做好对耕地的保护，将城市土地的供应结构、数量及进度合理确定，确保土地市场的稳定性；其次要将服务体系完善起来。例如发展土地估价业，保障估价服务质量，做好对城镇中基准地价的监测工作，构建有关土地管理的现代化信息系统等等。

（三）优化出让竞价规则

在招拍挂土地时，土地价格、竞争程度会受到招标、挂牌及拍卖的方式不同影响，因此要从实际情况出发进行出让方法的选择，以此将土地市场配置工作的效率改善。综合资质评定以及价格入围可引入招拍挂环节中，优化招标环节中的评价体系。此外还要根据用地的不同类型进行拿地模式的改变，要想控制地价对国内房价上涨的影响，可利用综合竞价模式来开展工作。

4. 科学分配土地出让金

在现有的法规前提下，调整土地出让所获收入的具体使用范围，为各费用支出创设对应的管理要求，最终实现收支两支线目标，为地方国库上交全部收入，会经地方的有关基金预算要以土地出让收入来充当支出。在特别预算管理中归入征地支出、土地出让金，各级政府的土地出让有关收益基金要分别创建，将支出方向规范起来，保障土地出让收入的分配管理有效性。

4. 做好廉政建设

导致权力出租问题的发生原因，在于土地出让环节内的一定权利膨胀及监督失效状况。政府要加强在土地出让内的廉政建设，司法监督、内外部监督以及舆论监督等工作都需要加强。土地出让要确保操作的规范性，并利用强化监督作为保障，确保出让环节内的公正，以此避免受贿等问题的发生。此外，还要坚持集体会审这一制度，以此避免开发商及有关人员进行合作洽商寻租。在土地出让中要加强对违法行为的监督、调查和处理力度，发挥纪检监察部的主体作用，做好群众监督及媒体监督。

4. 做好招拍挂出让后续管理

在招拍挂之后，最终结果以及土地出让的签订合同要公布及时，要保障竞得人能在土地成交之后按时缴清剩余价款。在土地出让的有关合同中，要对对应土地的开发周期及用途等有关信息进行明确规定，避免出现一定的土地违法行为。

结语

结合以上，土地市场内的“招拍挂”受国内市场经济所影响而诞生，作为一项相对较新的制度，它的作用发挥仍需要持续的实践和改进，最终才能规范土地市场，促进国内的土地管理工作开展。现有的“招拍挂”出让仍旧存在一定的问题，我们要正视问题并追根溯源，以问题根本找出解决对策，对解决对策进行实践应用和修改，最终促使“招拍挂”出让工作的成功，为国内的土地管理贡献一份力量。

参考文献：

[1]刘德坤.土地市场"招拍挂"出让工作中存在的问题及解决建议[J].建材与装饰,2017,(033):141-142.

[2]杜转萍,尹爱飞.土地市场"招拍挂"机制运行中存在的问题及对策[J].居舍,2018(10):152.

[3]孙玲,庄绍东.浅议工业用地招拍挂出让存在的问题及对策[J].经营者,2016,(012):19.