构建住房租赁行业标准体系研究

构建住房租赁行业标准体系研究

房建武

山西财经大学

摘要：坚持“房住不炒、因城施策”主基调不动摇，强化住房的居住功能，使得地方政府更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的宏观目标。因此，构建住房租赁行业的标准体系是当务之急。

关键词：住房租赁；标准体系

1 引言

近年来，我国住房租赁市场快速发展，住房租赁规模逐步扩大，为解决居民居住问题、推动经济社会发展做出了重要贡献。据统计，城市居民家庭通过租赁解决住房问题比例逐年上升，进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题。住房租赁市场发展还不能完全适应经济社会发展的需要，存在供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善等问题。本研究将通过住房租赁行业标准体系的搭建，有步骤、成体系地推进标准编制工作，达到最佳的标准化效果，从而推动住房租赁行业的高质量发展。

在编制过程中，需要广泛收集各项住房租赁行业的相关资料，将国家相关政策与住房租赁市场实际情况相结合。通过对标准化资料和信息进行梳理、归类，依据国家标准、行业标准、团体标准、地方标准分类收集现行、在编和待编的住房租赁行业相关标准，形成了有内在联系的标准体系。所列的待编标准将作为今后住房租赁行业和地方住房租赁相关标准制定、修订提供重要依据。

2 住房租赁标准体系的逻辑框架

第一部分 梳理住房租赁行业既有标准，并分析其存在的主要问题

目前现有的与住房租赁行业有关的标准相对较少，其中行业标准有《公共租赁住房运行管理标准》（编号：JGJ/T 433-2018）；北京市的地方标准有《公共租赁住房建设与评价标准》（编号：DB11/T 1365-2016）、《公共租赁住房内装设计模数协调标准》（编号：DB11/T 1196-2015）；新疆的地方标准有《社区房屋租赁管理工作规范》（编号：DB65/T 3897-2016）；重庆市的地方标准有《公共租赁住房物业管理服务规范》（编号：DB50/T 677-2016）。其他地区在住房租赁管理方面主要按照国家和地方制定的管理条例实施管理，缺乏专业标准规范的指导。

由此可见当前存在的问题是涉及住房租赁行业的标准从国家标准、行业标准、团体标准到地方标准，大多在公共租赁住房方面有所规范，但在商品房出租、公寓租赁以及个人住宅出租等方面都有缺失。另外从租赁住房设计与建设（其中也包含装修装饰、既有建筑物改造等内容）、租赁住房的出租与运营、租赁住房的管理与服务（其中也包含消防与治安管理等内容）等方面的全流程、全要素标准和规范不成体系，从而导致住房租赁市场发展不平衡、不规范，租购不同权等问题。

因此，在参照国家和各地区住房租赁管理办法的基础上，构建适应当前住房租赁市场发展需要的标准体系是十分重要的工作。

第二部分 分析住房租赁行业应制定的标准规范及应涵盖的内容

一个行业的标准体系，根据制定主体的不同可以分为国家标准、行业标准、地方标准、团体标准、企业标准，根据其内容和适用范围可以分为基础标准、通用标准和专用标准。建立行业标准体系，就是结合行业涉及的相关事项，制定涵盖各项内容的不同层级的标准，形成各类规范性文件，最终构成完整的标准体系，用以规范或指导行业技术操作层面的工作。

根据住房租赁行业的主要工作内容，不同层级的标准又可以分别包括租赁住房设计与建设（其中也包含装修装饰、既有建筑物改造等内容）、租赁住房的房源筹集、租赁住房的出租与运营、租赁住房的管理与服务（其中也包含消防与治安管理等内容）、租赁住房相关政策支持以及监督管理等方面的标准和规范，同时还需要根据租赁住房的运营主体（私人房东、私营住房租赁企业、公共租赁机构、政府部门等）、租赁住房的类型等形成不同的专用标准。因此，本次住房租赁行业标准体系的构建重点要解决的问题就是针对行业发展过程中缺失的指导规范，依据行业发展的实际需求，系统化、专业化的构建住房租赁行业相关标准，从而达到规范住房租赁市场健康有序发展的目标。

第三部分 搭建住房租赁行业标准体系，并提出相关建议

一、本标准体系计划分为五个部分：

第一部分为前言，对本次住房租赁行业标准体系编制的情况说明以及参编单位的介绍；第二部分为目录，把整个标准体系的内容明细分类列出；第三部分为住房租赁行业标准体系各类明细表（包括序号、标准名称、标准编号、编制出版状况【现行、在编、待编】；第四部分为标准代号说明一览表、标准序号及专业类别号说明；第五部分为本标准体系用词说明、引用标准名录等，补充说明本体系编制的其他事项。

3 住房租赁标准体系横向分类

1、基本原则（基础规范）：包括总则、住房租赁行业基本术语标准、基础制度规范、租赁住房土地供应、规划建设标准、安全卫生标准、节能环保标准、租赁住房的消防安全标准等内容；

2、租赁管理：包括住房租赁的基本流程、租金管理、租房押金、租房中介费、房屋租赁合同管理、合同示范文本、合同网上签约、委托房屋管理、物业管理、房屋维护服务、租赁用途、租赁期限、使用限制等内容；

3、房源筹集：包括新建、改建、收购租赁住房、房源核验、房源供应主体资质、租赁管理机构、住房户型和面积结构、家用设施设备、房龄、区位、市政配套设施等内容；

4、政策支持：包括住房租赁服务平台、住房金融服务标准、房屋租赁保险服务标准、房地产信托投资基金、房屋租赁合同网上登记备案、住房租金补贴标准等内容；

5、监督管理：包括市场监测监管、交易资金监管、网络交易平台监管、租客信用评价标准、房东信用档案、公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理制度规范等内容。

4 总结与展望

第一，在住房租赁行业发展的评价与指导方面定量研究比较缺乏。例如，在构建住房租赁统计指标体系方面的研究，基本上是基于住房市场和微观理论层面，缺乏一定的全面性和综合性。在租金定价与租金管制方面，缺乏合理可执行的定价模式与相关政策，关于城市住房租金合理性评价也缺乏更多的直接研究。

第二，目前我国缺乏完备的住房租赁行业信息平台和权威租金公示体系，导致监管依据匮乏，无法保障住房租赁市场有序运转。而实施租金管制会抑制租赁住房供给的增加与品质的提升，租金管制是否可行或者如何实施是存在的争论焦点。此外，在国内目前中介机构服务模式下，政府强制推行跨机构信息共享平台成本巨大并且可能面临行业抵制，可实施性存疑，商业模式创新降低交易成本或许是解除困境更现实的发展趋势。

第三，住房租赁中介作为住房租赁市场上重要的参与者，对房地产住房租赁市场平稳发展有着巨大影响。现实情况是住房租赁中介机构违法违规行为时有发生，国家通过出台了政策文件整治租赁中介乱象，如何维护住房租赁市场秩序保护租房者的权益，如何引导租赁中介合理竞争合作也值得探讨。

第四，亟需加强住房租赁行业的统筹性研究，租购同权与扩大住房租赁供给二者间相互联系需要更深入探讨。相关政策对于不同城市的适应性和效益有巨大的差异性，要加强城市政策选择、分城施策机制构建与研究。未来住房租售两类市场发展关系、租售均衡评判、不同地区发展住房租赁市场路径也需要关注和解决。

参考文献：

[1]金朗 赵子健.我国住房租赁市场的问题与发展对策.宏观经济管理.2018.03

[2]刘洪玉.什么因素阻碍了租房市场健康发展.人民坛.2017.24

[3]易宪容 郑丽雅.中国住房租赁市场持续发展的重大理论问题.探索与争鸣.2019.02

[4]杨现领.住房租赁市场的问题与应对.中国金融.2018.16