浅谈房地产企业内部控制存在的问题及其解决办法

周振华

中冶南方工程技术有限公司财务部  湖北省武汉   430223

摘 要

近20年来, 房价不断上涨导致房地产企业之间的竞争进入白热化。房地产企业为了利润不断的融资拿地、加快施工进度、销售进度，在高周转的背景下内部控制对于房地产企业来说十分重要。然而现实中，房地产企业的为了加快进度导致企业的内部控制出现许多问题，从而使企业面临较大风险。针对此问题，本文以房地产企业为研究对象，首先阐述企业内部控制的含义，然后指出企业内部控制对房地产企业的重要性，紧接着指出当前房地产企业内部控制建设存在的问题，最后提出房地产企业财务内部控制问题的解决方法。

关键词：房地产企业 内部控制 存在的问题 解决办法

一、企业内部控制的含义

1、企业内部控制

我国内部控制的概念最早可以溯源于《周礼》天子国对诸侯国的内部控制，包含着制约和监督的基本理念。现代比较经典的定义如美国审计准则委员会所述：“内部控制是在一定的环境下，单位为提高经营效率，充分有效的获得和使用各种资源，达到既定管目标，而在单位内部实施的各种制约和调节的组织、计划、程序和方法”。^①一般来说内部控制按照控制目的的不同可以分为财务内部控制和管理内部控制。

2、财务内部控制

财务内部控制是指企业内部涉及财务和财务风险的控制，财务内部控制的核心是会计内部控制。随着时代的发展会计内部控制的主要内容也是不断变化，根据《企业内部控制应用指引》2018版现行主流观点认为涉及会计内部控制的内容应包括：货币资金的控制、资产管理的控制、采购业务的控制、销售业务的控制、担保业务的控制、财务报告的控制、全面预算的控制等。

二、内部控制对房地产企业的重要性

自2017年国家宏观政策对房地产行业调控，特别是2018年、2019年各种债务集中兑付，房企面临融资难，债务高等情况。在不断扩大规模的时候，越来越高的土地价格逼迫开发商采用高周转管理模式进行运作。在以“碧桂园”为代表的快拿地、快开工、快销售这种一切向快看的节奏下的往往会放松内部控制，从而为企业带来较大风险。尤其是18年央视新闻报道的“会计门事件”即某地产公司会计王某利用内部控制漏洞挪用公款930万在某直播平台上打赏女主播。

房地产企业具有开发周期长、资金投入量大、回报周期长、投资回报大、融资风险高等特点。如果说业务流是繁忙的马路车流，有效的内部控制就像是马路上的信号灯，红灯停，绿灯行，黄灯等，但如果没有这套控制系统，整个企业如同堵塞的马路一样陷入混乱。内部控制措施贯穿房地产开发全流程，分为前期策划阶段、开发阶段、销售阶段和收尾阶段。如果没有有效的内部控制企业就会出现舞弊和低效增加损失减少企业的利润，故有效的内部控制对房地产企业非常重要。

三、房地产企业内部控制存在的问题

随着时代的不断发展，房地产企业内部控制存在的问题和缺陷在不断的解决与完善，同时也在不断出现新的问题。对于房地产企业的内部控制而言不应该仅仅对满足于《企业内部控制应用指引》的遵循，对于内部控制的要求不仅是因为指引告诉我们应该这样做，而更应该是我们想要这么做，在努力提高内部控制水平下不断追求创新与进步。当前财税业内一直呼吁的热点“业财融合”，是房地产内部控制方面的变革的一种趋势，传统意义的财务属于职能部门，不能深入了解业务部门的需求，制定的内部控制政策往往偏离业务的实质或者没有操作性，从而无法根据业务发生的实际情况进行内部控制或控制力较弱。下文将结合房地产业务实务按照房地产开发的阶段逐一介绍财务内部控制建设的主要问题：

1、房地产项目筹划阶段内部控制问题

① 机构架构问题

项目策划阶段未制定投资管理制度体系和房地产业务投资管理办法，建立本企业房地产业务管理体系，缺乏有效管理模式和组织架构，不能形成有效管理体系，导致管理混乱，影响经营。

② 项目立项问题

项目不符合国家法律法规，未经各级政府部门合法审批并批准立项；项目未按规定获取“五证”，可能导致开发迟缓和政府相关部门罚款；项目未按国家环保要求规范开发手续，在生态敏感区违规实施房地产开发项目。

③ 风险防范问题

缺少风险预判及防范措施，可能导致风险发生时不能及时应对，造成损失。未进行可行性研究、推高公司债务风险。

④ 预算问题

公司预算编制的基础、依据、方法不符合项目实际情况，与现行制度冲突。公司只编制财务口径的财务预算并未按照单个项目编制项目的收支、盈利、现金流预算。

2、房地产项目施工阶段内部控制问题

① 采购计划问题

制定的采购计划与实际工程进度偏离导致采购计划无法满足实际，未按照计划及时进行采购，可能导致采购的随意性强，计划采购价和实际采购价偏离、实际采购与生产所需偏离等情况。

② 合同订立问题

未建立有效的合同评审制度，对合同条款的审核执行不到位，会导致合同中存在损害公司利益的条款未被发现，在执行过程中发生合同纠纷，损害公司合法权益。

③ 存货管理问题

公司未制定存货盘点管理制度或指定的存货盘点制度不符合工作实际要求。财务部门资产会计人员未定期对存货进行盘点，或未对盘点发现的差异进行原因查证、责任归集和账目调整。财务负责人未对该差异处理的方式和结果进行审核和跟踪，致使工程物资实际存量与账面金额不符，影响财务报表的准确性和完整性。

④ 开发成本核算问题

开发成本归集不合理，开发成本计量不准确，可能导致成本投入与原预算出现较大偏差，工程施工进度与开发成本不匹配等问题。

3、房地产项目销售阶段内部控制问题

① 销售管理问题

在商品房预售许可证未取得的情况下就开始预售，可能导致房地产销售缺乏法律保护和准入门槛，无法顺利开展业务。未指定销售代理制度，未明确销售代理公司的选择、评估及日常管理操作规范，可能导致选择的销售代理公司资质及诚信不足，销售代理费用过高，无法按期实现销售目标。销售业务相关管理制度不符合工作实际要求，未完整包含业务流程的各个环节，或授权审批权限规定不明确，可能导致销售与收款工作无章可依，公司日常运营受到影响。

② 销售预算问题

未编制月度销售预算，明确月度销售目标，可能导致公司难以控制销售与生产平衡，无法分析和对比销售数据，无法有效监控销售各环节运作的效率及效果。

③ 销售合同的问题

销售合同签订前，未与客户进行专业谈判，重大的销售业务谈判未吸收相关专业部门参与，可能导致在谈判中处于被动地位，合同权利义务出现漏项，导致诉讼风险。

④ 销售价格问题

销售定价考虑内容不够全面，商品房的定价未经公司内部测算、讨论、逐级审批，导致定价不符合实际或存在舞弊，损害企业的经济利益和企业形象。

⑤ 收款与发票管理问题

收款环节不合规，可能导致实际销售价格和合同价格不一致，甚至销售人员发生舞弊行为。未按照实际的销售客户开具发票，导致发票开具不真实甚至虚开。客户拒付或延迟付款，从而造成应收账款错报，现金流量减少或延迟，影响财务报表的准确性，甚至引发税务风险。

⑥ 收入的确认的控制问题

收入确认不符合房地产收入确认原则，账务处理未经相关领导审批，可能导致高估或者低估收入，影响财务报表的准确性。

4、房地产项目收尾阶段内部控制问题

① 效益分析的问题

公司没有进行项目后评价，不能及时发现房地产项目中存在的问题、总结项目经验，或进行总结流于形式并不符合实际，不利于房地产项目总结相关经验为其他项目提供参考经验，不利于提升项目决策与管理水平。

② 合同纠纷管理问题

未能妥善处理合同纠纷，或公司在诉讼纠纷前期准备不充分，对法律法规研究不彻底或证据收集不到位，导致公司诉讼、仲裁败诉，法律成本大量支出，浪费公司资源，可能给公司造成经济损失、影响公司信誉及正常运营。

③ 资料归档问题

合同、图纸、结算文件等资料归档不及时，导致丢失，合同等相关保密信息泄露，可能引起不必要的法律诉讼。

四、房地产企业内部控制问题的解决方法

在以风险为导向的现代内部控制框架下，内部控制管理是一项动态、系统的管理活动，贯穿于房地产企业项目建设的全过程^②。房地产企业内部控制建设并非一成不变，应当顺应业务发展需求，不断创新不断寻求更佳的解决对策， 全面加速房地产企业内部控制建设， 完善各项制度与体系， 以此推动房地产企业得到更好的发展。

1、房地产项目筹划阶段

① 建立健全机构架构

根据房地产业务投资管理办法制订本企业房地产业务开发相关管理制度，检查制度修订的合理性。针对房地产业务设置专业管理模式、制订授权制度及流程、逐级审批制度。

② 完善项目立项文件

办理政府立项文件，按规定获取《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证 》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《预售许可证》，如在生态敏感区的项目还应取得的开发手续及证照通过环境评价。

③ 建立风险风范制度

编写可行性研究报告，检查可研中是否有较完善的风险分析，严禁开展不具备经济性和可行性的房地产投资；防范房地产业务推高公司债务风险，确保房地产业务不影响企业财务结构平衡；防范房地产业务的融资风险，促进项目融资落地，防范因融资而承担应由其他方承担的风险；防范房地产业务的销售风险，保证财务稳健资金充裕。

④ 推行全面预算制度

企业应当加强对预算执行的管理，明确预算指标分解方式、预算执行审批权限和要求、预算执行情况报告等，落实预算执行 责任制，确保预算刚性，严格预算执行。^③

企业全面预算一经批准下达，各预算执行单位应当认真组织实施，将预算指标层层分解，从横向和纵向落实到内部各部门、各环节和各岗位，形成全方位的预算执行责任体系。

企业应当以年度预算作为组织、协调各项生产经营活动的基本依据，将年度预算细分为季度、月度预算，通过实施分期预算控制，实现年度预算目标。

2、房地产项目施工阶段

① 采购计划问题

企业应当根据各种存货采购间隔期和当前库存，综合考虑企业生产经营计划、市场供求等因素，充分利用信息系统，合理确定存货采购日期和数量，确保存货处于最佳库存状态。

② 合同订立问题

合同订立管理是将合同的订立程序化、规范化的一种机制，是企业合同管理的基础，应当加强对合同资信审查、合同谈判、合同起草、合同评审与审批、法定代表人授权委托及合同专用章管理等环节的管控。

③ 存货管理问题

企业应当建立存货盘点清查制度，结合本企业实际情况确定盘点周期、盘点流程等相关内容，核查存货数量，及时发现存货减值迹象。企业至少应当于每年年度终了开展全面盘点清查，盘点清查结果应当形成书面报告。盘点清查中发现的工程物资盘盈、盘亏、毁损、闲置以及需要报废的存货，应当查明原因、落实并追究责任，按照规定权限批准后处置。^④

④ 开发成本核算问题

按照会计准则要求设置合理的会计科目对项目开发成本进行归集，设置的会计科目还应考虑土地增值税清算因素与之对应；开发成本的累计发生额要与实际工程进度相匹配；开发成本、开发产品的转出要有审批手续。

3、房地产项目销售阶段

① 销售管理问题

购房合同中交房时间的应财务确认销售收入时间相一致；购房合同或补充协议中关于公共区域、赠送面及后期开发用地合同描述应回避法律风险；关注办理业主办理收房手续的先后程序，避免业主不交维修基金、购房尾款、预存水电费却能直接办理收房的情况。

② 销售预算问题

企业应根据根据全面预算制度编制销售的年度预算，跟销售年度预算编制销售季度预算，根据销售季度预算编制销售月度预算，根据销售月度预算明确月度销售目标，将销售月度目标作为考核销售部的主要KPI之一。

③ 销售合同的问题

在楼盘开盘预售期间，销售人员与客户签订“购房意向书”期间应重点关注客户的职业背景、家庭成员情况、经济水平、征信情况、是否限购等方面内容。公司在订立正式销售合同之前应该组织进行销售合同评审，销售人员应当征询法律顾问、财税顾问、施工工程师的意见对销售合同模板修改后的合同范本与客户签订正式销售合同。

④ 销售价格问题

销售价格应上报上级公司审批，应有集体联签手续。如有销售打折情况，应有审批手续。

⑤ 收款与发票管理问题

所有的购房款应该由客户直接通过银行网银、POS机刷卡、现金转存银行等方式缴纳至公司指定账户。销售合同中收款节点应该与合同规定的一致，重点关注延迟缴纳房款的合同。商品房销售发票开票前应有开票申请审批，发票应有客户签收本。发票底联应该全部留存，按照发票号顺序装订成册便于日后查阅。

⑥ 收入的确认的控制问题

房地产企业的销售商品房收入，应同时具备以下条件：（1）开发产品取得了竣工验收备案证；（2）与客户签订正式房屋销售合同并且该合同已经网签；（3）与客户办理了正式交房手续；（4）企业收到最后一笔款项。

4、房地产项目收尾阶段

① 效益分析的问题

企业应制定房地产项目后评估相关制度或办法；企业应按照集团后评价管理办法的要求对应开展后评价的项目报送后评价计划及完成后评价报告；企业应获取后评估报告及相关资料，对比其是否达到可研报告、成本控制目标、效益目标等相关批复文件的要求，是否能按可研报告（或开发大纲）的测算实现预期收益。

② 合同纠纷管理问题

企业应当加强合同纠纷管理，在履行合同过程中发生纠纷的，应当依据国家相关法律法规，在规定时效内与对方当事人协商并按规定权限和程序及时报告。^⑤

合同纠纷经协商一致的，双方应当签订书面协议。合同纠纷经协商无法解决的，应当根据合同约定选择仲裁或诉讼方式解决。

企业内部授权处理合同纠纷的，应当签署授权委托书。纠纷处理过程中，未经授权批准，相关经办人员不得向对方当事人作出实质性答复或承诺。

③ 资料归档问题

企业应该联合法律与合约管理部门建立合同登记与保管制度，明确合同登记保管要求，包括保管范围与流程。合同履行完毕后，合同业务主管部门应按公司档案管理规定和要求，将合同资料归类建档，移交档案管理部门。

五、结束语

综上所述，在过去的20年间房地产企业不断发展得益于对企业内部控制的高度重视和不懈努力。房地产企业应当顺应时代发展需求，将内部控制的具体措施与房地产业务的不同阶段的控制点相结合不断更新与强化房地产企业内部控制体系建设。对于企业内部控制的要求不仅是因为指引告诉我们应该这样做，而更应该根据实际情况不断更新内部控制的办法，在努力提高内部控制水平下不断追求卓越。对于希望提高内部控制管理水平的的房地产企业可以充分借鉴本文介绍的方法经验，改其不足，活学活用，指导实践。

参考文献 ：

[1] 温静怡，关于财务内部控制分析的探讨，中国经贸，2016(20)，229-229

[2] 金佳良，基层央行内控风险管理信息化建设研究，云南师范大学硕士学位论文，2016

[3] 谢素芳，预算执行前后看，中国人大，2012(08)，35-36

[4] 企业内部控制基本规范，第八号资产管理，财政部等， 2018年版

[5] 杨隽，企业内部控制指引在EPC工程资产管理中的应用，会计之友，2012(19)，24-25

①温静怡.关于财务内部控制分析的探讨.中国经贸,2016(20):229-229

②金佳良.基层央行内控风险管理信息化建设研究.云南师范大学硕士学位论文,2016

③谢素芳. 预算执行前后看. 中国人大,2012(08):35-36

④ 企业内部控制基本规范.第八号资产管理.财政部等, 2018年版

⑤ 杨隽. 企业内部控制指引在EPC工程资产管理中的应用.会计之友,2012(19):24-25