房地产评估中市场法的分析与研究

房地产评估中市场法的分析与研究

顾正贵

江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司 江苏淮安 223000

摘要：随着社会主义市场经济的快速发展，房地产行业也取得了相当大的进步。房地产估价是房地产行业中最具技术性、最困难的工作，对房地产行业乃至国民经济的发展起着决定性的作用。随着房地产经济的发展，市场法作为一种占主导地位的房地产估价方法将越来越受到重视和应用。本文分析了房地产市场估值的意义，并探讨了如何解决这一问题。

关键词：房地产评估；市场法应用；分析研究；

前言

市场法是一种合理有效的房地产估价方法，是房地产估价体系的核心。目前，估值实践与理论存在差距，市场信息不对称，案例信息受阻，二手房交易的阴阳合同，房地产投资过度，估值行业信息不完整。为了有效解决存在的问题，政府应加强房地产市场机制，开放房地产交易信息渠道，公共当局和主管机构应在解决信息市场立法执行不力问题方面发挥指导作用，房地产评估机构应加强团队建设，行业协会应建立评估机构交流合作平台，促进房地产市场健康合理发展。

一、关于市场法的概述

1. 市场法在房地产评估的理论基础

理论替代方法所依据的原则是市场经济,即具有相同的房地产价值和使用相同的替代的可能性不存在价格差异相当大,由于市场竞争和互动,并最终通过交叉引用。按照类比计算的原则，将具有类似用途的房地产的已知交易价格与待估价房地产的未知价格进行比较。由于市场参与者对市场的理解不同，以及他们各自的偏好和心态不同，交易价格也可能偏离市场平均水平。当时房地产市场估值方法也应提到大数定律寻找重要事件的统计随机演练发现内部的联系和大量搜集各种各样的一位专家、营销和商务等竞价成交以价值计算,每项业务,如参考指数均值计算,以此类推。

2. 市场法在房地产评估的意义

市场法是公开市场价值标准在估值法中的直接体现。它根据与最近出售的房产类似的实际交易价格来计算估价房产的价值。另外，交易参考价格是正常价格或者可以根据正常价格进行调整。当然，选择市场估值方法的最终目的是确定估值对象的正常价值。《房地产估价规范》规定“在有条件估价的情况下，比较法是主要的估价方法”。比较法的权威性是不容置疑的，也是很直观很容易被接受的方法。

二、市场法在房地产评估中的既有问题

1.随意选取案例

在房地产估价过程中，市场法必然会突出房地产市场上类似的房地产案例。然而，比较案例的选择往往是主观的，由于市场替代原则，房地产估价结果的准确性在很大程度上取决于比较案例的选择。在房地产泡沫经济的不同影响选择的因素外,还有大量类似案件中的实体性评价往往依赖主观判断的主观评价,这些对房地产评估的准确性造成很大的影响，甚至于得出错误的结论与市场大相径庭。

2.主观因素较强

通常根据可比案例的因素进行相关调整,调整因素和目标评价并不完整；合理和统一的标准和技术支持,往往依赖于实践和评估者的价值判断,不过在这些主观因素调整之下,评估结果往往迥然不同。

3.评估结果确定的主观性

在对可比案例的不同因素进行调整后，调整结果往往是不同的。但是，估价结果的正确分配方式和房地产的最终估价对结果的准确性也很重要。目前，评价人员倾向于对不同的调整结果采用算术平均法和加权平均法。对调整结果进行如此简单和突然的处理所产生的评价的价值往往难以符合评价对象的客观现实。虽然评价人员在类似情况下使用“权重”来调整因素，但往往缺乏确定权重的统一标准，尤其对于权重很难有准确的理论支撑，造成评估结论解释的被动，工作经验和主观判断的权重是高度主观的。

三、房地产评估市场法的评估程序

1. 搜集近期、类似、充足的交易实例

选择比较法评估的前提是需要有关类似案件的最新和充分的信息。如果信息太少或太陈旧，很容易误导人们进入异常交易案件，使评估结论失真、不客观、不公平，甚至出现异常高或低的结果。评估机构应建立交易实例档案库,并不断更新完善。评估人员必须熟悉业务数据的收集和参考数据收集和内容完整性和真实性,收集完交易实例，应立即根据案例入库要求建立档案。

2. 选定比准交易案例

从收集的大量数据实例中,选择3-9份作为交易实例,交易实例必须与房地产交案例处于同一供需圈的正常交易案例或可以修正为正常交易的案例。尽可能选择交易日期与价值时点接近的成交案例。选择完交易实例后统一价格可比基础，如统一支付方式，货币单位。

3. 交易情况修正

为排除因商业行为中特定的、个别的因素而导致交易价格偏离正常或误导的情况。房地产中介在交易中有时会被某些因素所误导，从而偏离正常的市场价格。估价人员必须具有丰富的经验和对市场情况的良好认知，才能准确纠正交易情况的影响。修正方法主要有百分比法和保证金法。

4.交易日期修正

当可比实例的成交日期与待估房地产的估价时点相差很多时（1年以上)，房地产市场状况可能期间存在着政策、供需量等很多变化，价格也随之发生波动。为此，必须将可比实例在其成交日期时间的价格修正为在估价基准日的价格，方显科学合理。交易日期修正主要采用百分率法，其一般公式为：比准实例正常交易价格=比准实例成交价格×交易日期修正系数

四、市场法在房地产评估中的运用对策

1.应完善市场机制,促进房地产建筑领域开启,避免房地产交易的异常发展。市场法是专业的风险评估方法,为确保各方的合法权利和利益,政府应当加强监督,尽快建立和完善房地产市场交易制度，促进房地产行业评估市场准确、健康发展。

2.房地产评估工作要由政府有关部门发挥引导作用，对房地产评估工作负责。房地产行政管理部门、行业协会和相关研究机构应共同考虑如何应对执法不足。由于市场上存在信息不对称，我们呼吁立法者尽快公布这一信息，提高市场透明度。同时，组织应制定和验证相关的评价标准，客观、全面地描述和定义新出现的概念，制定客观、有效的评价标准。建立公平和谐的法律秩序是房地产市场正常运行的保障，有利于房地产市场健康合理的发展。

3.房地产估价机构必须加强其工作人员管理。房地产评估机构应组建专业队伍,加强专业性、敬业精神、从业经验和技能,其与时俱进、发展思路和密切注视事态的发展,投资、房地产政策等相关信息,甚至房地产交易和股票。利用网络技术和目前的房地产市场,可以打开通道,大数据比对,以确保评价结果精度，不遗余力地建立和完善房地产交易的案例库。

结束语

大量真实的交易案例是比较法结果可靠性的基石，在大量数据比对下，比较法能够获得准确的市场价值。

参考文献：

1. 柴强．房地产估价，北京：首都经济贸易大学出版社，2008

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[3]郭亚军．综合评价理论、方法及应用，科学出版社，2007

[4]施建刚，黄耀明．基于模糊数学的房地产估价实务，东南大学学报，2002

[5]陈丽丽．对房地产评估方法的研究．厦门：厦门大学，2007

[6]黄剑．房地产估价市场比较法研究与改进．厦门：厦门大学，2008