针对投资性房地产资产评估应用对策

黄超英

广西桂科资产房地产土地评估有限公司 广西南宁 530000

摘要：房地产行业作为我国经济发展以及现代化建设过程中非常重要的一部分，我国于2006年2月15日发布了一项关于投资性房地产的新准则，即《企业会计准则第3号—投资性房地产》，该准则可以看出国家对投资性房地产的重视，并将其作为会计新准则。同时随着时代的变化以及房地产行业向着不同方向在发展进步，尤其是房地产行业已经逐渐向着投资和资产评估的方向发展。本文作者结合多年的工作经验综合分析了投资性房地产资产评估等相关内容，并针对性的给出应用对策，希望为后续研究此类工作的研究人员提供一些借鉴。

关键词：房地产行业；针对性；资产评估；应用对策

引言

现阶段随着时代的进步，我国的经济有了飞跃性的发展，人们生活水平有了显著的提升，尤其是在对于房屋的要求越来越高，人们对房屋的要求已经从原来的可以住转变为房屋的选址要好以及更高的舒适度等新的要求，这给房地产行业进一步发展提供了新的方向，在房地产行业的不断转型和快速发展的同时国家对逐渐重视房地产行业，并对其提出新的相关规范和准则，重点调整了房地产行业中一些细节，不仅有利于房地产行业的稳定发展，同时也促进了开发商之间的和谐相处和共同进步。目前来看，我国房地产行业逐渐向投资方向发展，因此资产评估在投资性房地产中显得尤为重要。

1.投资性房地产资产评估的目的

投资性房地产进行资产评估的目的保证投资性房地产评估的准确性和完整性，同时还要保证投资性房地产的评估目标要完全符合会计准则中提出的所有要求。这样的话，房东如果想要出租或者是售出现有的房产那么就可以看作是投资性房地产的评估目标，对于土地资源来说，这就不作为投资性房地产的评估目标。

2.投资性房地产资产评估的主要方式

现阶段，我国对于房地产的资产评估工作从存在着多种方式，例如比较常用的方法有成本法和市场法等等。综合分析这些资产评估方法，我们可以发现每种方法的实施效果都具有一定的可操作性、实施性，同样的这些方法在实际的使用期间都会存在一定的局限性，通俗地讲就是每一种资产评估方法都有规定的应用范围，可以大范围使用的评估方式还得需要相关人员进一步研究。根据实际的投资性房地产资产评估的具体特点，相关评估机构给出了相应的评估程序，首先相关管理人员要综合分析投资性房地产的评估目标，然后根据上述评估目标对应的搜寻一些资料信息等，确保投资性房地产评估工作可以有序进行，下面我将重点阐述几种评估方式。

2.1直接资本化的方式

这种评估方式在收益法中是非常普遍的，在实际的投资性房地产资产评估期间，该方式主要是将其收益在后续的一段时间内看作是一个不会改变的数值，然后根据实际的年金成本收益情况，来预测和评估后续的收益情况。但是该方式在实际的应用中必须要做好前提假设工作，这样的话就可以在后期合理的预估房地产未来一年的收益情况，然后在把预估的收益转化为资本比率，最终得到的就是真正的投资性房地产的评估价值。但是如果想将一年的收益情况转换为价值体现，这时候就可以选择直接资本化的方式来合理地推算投资性房地产的评估价值。除此之外，在实际的应该直接资本化方式进行计算过程中，还有一点需要注意的就是，必须是选择的预期收益。

2.2市场比较的方式

对于市场比较的方法来说，其首先应该需要找到最佳的代替物品，继而才能将其作为投资性房地产资产评估的重要依据。在实际的应该市场比较方法期间，在进行投资性房地产预估期间，相关人员需要在近期的房地产市场上找到一个与想要进行评估的房产相类似的房产。因此，相关人员收集大量的房子相关资料和信息，然后根据上述找到的资料来预估此房产的价值，最后在将所估计的房产等相关信息与所要预估的房产进行比较，找到两个房产之间的相同之处和不同之处，综合分析房子情况并考虑各方面的因素来合理的估计出所要估计房子的实际价值。如果想要合理的应用这种总比较的方法，其中最关键的问题对所要评估的房子选择最佳的替代物品，即相类似的房产，然后通过将两房产进行对比，综合考虑各方面因素信息，最终可以得到投资性房地产的资产评估真正价值。

2.3收益乘数的方式

对于收益系数的方式来说，其主要表现就是要预计出投资性房地产在一具体年份的收益情况，并且要将其乘以收益乘数，这样就可以有效的得到所要评估房产的评估价值。在实际的应用收益乘数的方法期间，收益乘数的方法作为直接资本化方式的一种特殊形式。一般情况下，在求得收益乘数的过程中，我们可以选择想要评估的房产的代替品作为依据，利用房产代替品与年收益情况做除法，这样就可以得到我们想要的收益乘数。但是由于受到各种外界因素的影响，得到的年收益会存在一定程度的误差，因此这就导致通过年收益来得到的最终的收益乘数也必然会出现一定程度的误差。

3.投资性房地产进行资产评估时的注意事项

3.1使用市场要严谨谨慎

在实际的应用市场比对方式在对投资性房产进行资产评估过程中，相关人员首先要结合近几年来成功的资产评估案例，然后根据实际的收集到的一系列资料信息以及成功交易经验来对所要评估的房产进行精确而又合理的资产评估。而对于之前的成功评估案例要综合考虑实际的我们所要进行资产评估的房产的各方面的因素，然后我们要针对性的选择两三个与所要进行资产评估的房产相似程度非常接近的案例，这样的话对于资产评估的结果来说就会更加准确合理；其次在进行评估工作时必须要根据所要评估房产的实际情况来进行综合评估，例如房子的实际面积、建造时间、所处位置和在周边环境等等因素，除此之外，还要关注近几年来市场房价的变动情况，通过综合考虑上述因素对房产进行资产评估，这样才能得到房产更加精确、时效性更强的评估效果。

3.2使用收益方式要严谨谨慎

在使用收益的方式对房产的价值进行预估时，相关评估人员要重视每个环节和步骤的细节，因为这些失误都会对房产最后的评估结果造成一定程度的误差。所以在应用收益乘数方式期间一定要严谨认真，要注意以下几个要点：一是根据房产实际的出售价值或者出租价值为出发点，综合分析房产的相关信息以及各方面因素，判断所预估的价格是否符合相关条件信息，用这种方式求得的净收益数值是与实际值是非常接近的；二是深入的考察所要评估房产的每月租金情况、最短租期、长期租房是否存在一些优惠等相关问题，同时还要考虑到双方签订的租房合同是否存在限制公允价值的情况。在进行上述过程期间，相关评估人员第一要做的就是判断合同是否在有效期内，继而在考虑其他事项是否满足相关合同要规范，然后考虑房产租金情况，由此来推断所要预估房产的租金，这样才能更加准确地给出房产租金评估。

4.结束语

综上所述，现阶段我国投资性房产发展是相对比较快的，这给我国房地产行业的发展提供了一个新的发展方向，然而对于投资性房产来说，其中资产评估工作就是投资性房产中至关重要的任务，只有将房产的资产评估工作做好，才能确保准确、合理的利用数值来衡量投资性房产的实际价值，但是在实际的资产评估过程中影响因素是相对比较多的，例如房产售出的价格和出租的价格等等，因此必须要做好投资性房产的资产评估工作，这样才能确保给房产的实际价值最准确的价值衡量。

参考文献：

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