房地产企业多元化经营与盈利质量关系分析

房地产企业多元化经营与盈利质量关系分析

刘晓珺

东莞市住房和城乡建设局 523112

摘要：针对于房地产而言，应依据行业排名强化弱势维度能力投入，基于核心业务选取适当的多元化战略，建立企业资源使用效率跟踪系统，对股权结构进行优化，并注重董事会治理效应，以提升企业在市场上的竞争力，及提升企业全面盈利质量。本文对多元化经营及盈利质量进行了概述，针对于多元化经营与盈利质量关系，对资源基础分析、内部资本市场及委托代理分析进行了探讨，本人能力有限，希望能帮助到相关人士。

关键词：盈利质量；内部资本市场；委托代理；资源基础

引言：最近几年以来，对于土地以及金融等方面，政府进行了深化改革，房地产行业环境随之发生了极大的变化。面临行业市场竞争日益激烈，再加上产业环境变化多端，为寻找行业外的发展机会，绝大多数房地产行业调整了战略，走上了多元化经营路线。在国民经济中，房产行业是重要拉动力量，多元化行为给企业盈利带来的是损害还是促进，对企业运营会产生何种影响，是有必要进行探究的。

1. 多元化经营

国内外已有研究多元化经营，未对其进行统一的定义，随着不断深入研究多元化经营，在理论界，更多认同多元化是指同时涉足两个以上的经营领域，或者两个以上不同的行业，也可将多元化理解为企业面对数个目标市场，同时提供两种以上不用基本用途的劳务，或者生产两种以上不用基本用途的产品。多元化经营本质上是一种经营手段，也是企业的成长行为，不同程度的多元化经营，会对企业发展产生不同程度的影响。

2. 盈利质量

企业盈利质量伴随着现金流入，是企业发展能力以及实际经营成果的内在揭示。依据盈利质量，能对企业将来发展潜力进行预测，是企业收现情况及盈利能力的一种评价。总的来说，何谓盈利质量，其实质是一个综合概念，应能体现企业盈利的特性。

3. 资源基础分析

资源基础理论的观点是：若企业管理能力及经济资源充足，则可通过多元化经营，来充分发挥过剩资源的作用。站在企业成长的角度上来看，为有效使用企业富余资源，就应采取多元化战略，在企业发展过程中，多元化经营属于正常现象。在竞争激烈的环境下，对于专业化企业来说，不容易生存，在企业日常经营中，未被企业充分利用的资源，如厂房、商标以及销售渠道等资源，可为企业提供拓展业务，及可提供多元化发展空间。企业进行多元化战略，需企业内部资源未充分利用，及未充分利用外部竞争压力的资源。

若多元化经营能有效使用过剩资源，将有助于多元化行为，能为其选择提供奖励，随着不断的发展，新的、未被使用的资源将会产生，进而为扩张企业多元化，提供更大的空间。当企业具有富余资源时，可采取出租或者出售的方式，将富余资源拓展至别的行业，在市场上，富余资源的交易成本过高，导致这些资源未得到有效交易，促使企业宁愿承担内部组织成本，这些成本源于企业多元化经营，在此情况下，企业进行多元化经营利用富余资源才可行。在专用性上，企业资源存在一定的差异性。对于高专用性的资源而言，仅适用于少数行业，然而由于其具备独特性，可促使企业获取较高的边际收益，一般而言，过剩资源属于通用性资源，这些资源虽然被广泛应用于多个行业，然而这些资源容易被取代、模仿，企业获取到的经济租金较少，因此，为寻找新的利润增长点，企业在进行多元化经营时，只能通过拓展业务。

4.内部资本市场及委托代理分析

在对内部资金配置进行研究的过程中，内部资本市场理论是重要理论，基于交易成本角度，对经营效应进行解释。在20世纪，美国出现了多元化企业与多部门集团，随之产生了内部资本市场。对于集团式企业而言，需对企业资本进行配置和流通，为保证项目完成，各部门可通过多种方式筹措资金，如借贷及发行债券等，还可基于企业内部，建立内部资本市场，通过有效配置资源，及调配企业内部资金，有助于部门进行投资。每个部门在获取资金的同时，会产生竞争机制，这种机制类似于外部市场机制，然而与外部市场相比而言，由内部形成的资源配置成本较低，同时资金流动成本也较低。信息存在一定的不对称性，由此在开展外部交易时，企业所承担的成本较高，然而在筹措资金时，借助于内部资本市场，可解决信息不对称问题，在此基础上，能降低企业筹措资金的成本。另一方面，与外部投资者相比而言，企业更为了解项目投资情况，通过内部资本市场，可汇集多个渠道的现金流，促使企业具备更强的动力，来选择有利的投资项目，基于优胜劣汰机制，可将闲余资金投向于收益较高的领域，同时通过行使权力，将企业资源配置到项目上，以创造更高的价值，进而促使企业资金得到有效利用，促使企业收益达到最大化。基于企业多元化经营，在形成内部资本市场之后，企业能以较低的成本达到融资的目的，能为企业融资提供较为有利的条件，进而可以克服企业融资难的问题，可促使企业将富余资源投于有利的项目上，且这些项目的净现值是为正的，在此基础上，投资风险得到极大降低，真正提高企业价值。

一般而言，规模较大且实力较强的房地产企业，其在市场上具备较高的声誉，有着强大的销售团队，及管理队伍，同时，比较容易获取金融机构的认可，在融资方面的能力更强。若房地产企业有政府背景，较为容易获取到政府的扶持，较为容易获取额外资源，如税费优惠等。基于资源基础理论，若企业面临的外部竞争较为强烈，且企业具备富余资源，可进行多元化战略，以充分使用企业资源，寻求新的收入来源，以及行业外发展的机会。

5.结语：通过以上的分析可以得知，企业进行多元化战略，需企业内部资源未充分利用，及未充分利用外部竞争压力的资源；由于高专用性的资源容易被取代、模仿，企业获取到的经济租金较少，为寻找新的利润增长点，企业在进行多元化经营时，只能通过拓展业务；在筹措资金时，借助于内部资本市场，可解决信息不对称问题，能降低企业筹措资金的成本；通过内部资本市场，可汇集多个渠道的现金流，促使企业具备更强的动力，来选择有利的投资项目，将闲余资金投向于收益较高的领域，以实现企业收益达到最大化。

参考文献：

[1]吴玉燕. 房地产企业多元化经营与盈利质量关系的研究[D].湖南大学,2018.

[2]吴科.论房地产企业多元化经营对公司价值影响[J].全国流通经济,2019(02):84-85.

[3]赵玥. 我国房地产企业多元化经营行为分析[D].四川省社会科学院,2018.