新形势下我国房地产开发与经营模式研究

新形势下我国房地产开发与经营模式研究

李思瑶

华北理工大学 河北省唐山市 063210

摘要：近些年，我国的房价飞速上涨，房价已经远远超过了社会普遍百姓能够承受的能力,对于我国房地产市场和整个国民经济的稳定发展造成了一定的负面影响,房地产经济已经成为社会关注的重点。为了抑制房地产产生的经济泡沫，确保经济健康发展，政府实行了一系列调控政策。在严把土地、税收、信贷、货币等政策的新形势下，市场竞争日趋白热化，我国的房地产企业乃至整个房地产业的发展都面临着新的挑战。

关键词：房地产 开发经营 模式转型

０引言

改革开放以来，我国各行各业的经济发展都不断加快，房地产企业在市场经济中也占据着较大的份额。现阶段，我国房地产在当前新形势的驱动下也逐渐暴露出一些问题，那么如何在当前政策从紧，社会环境逐渐改变的新形势下脱颖而出，这对房地产业的健康可持续性发展具有重要意义。本文将从我国当前房地产行业的现状及面临的新形势入手，分析我国房地产开发与经营的新模式。

1研究背景和意义

近几年来，随着我国经济建设的发展，作为第三产业的房地产行业的经济也随之壮大，在我国经济市场中占据着很大的份额。但伴随新形势的到来，我国房产行业在前进中面临着很多积与和挑战，这就要求我国房地产企业对开发与经营的模式进行研究和探索。目前我国仍处于发展阶段，有关房产市场是否过热以及房产泡沫的争论日益激烈，关乎民生的房价已成为政府多年来的调控对象，但效果并不乐观。激烈的市场竞争给房产企业带来的压力越来越大，新形势下房产企业对开发经营模式的研究，对我国房地产企业、建筑行业和社会经济建设的健康可持续发展具有重要意义。

2我国房地产现状及问题分析

2.1融资渠道单一，风险相对集中

我国当前房产开发的融资普遍受到约束，其原因大致可分为三方面。第一：房产融资受到当地区域经济发展的制约。第二：房产开发需要的资金数量相对庞大，但我国的投资主体相对单一，而国外的投资者对国内房产的投资又受到法律的限制。第三：房产融资效率也会受到我国金融市场因素的影响。^[1]

我国房产企业传统的融资渠道主要有银行贷款、信托融资、股票融资和债券融资。由于房地产融资规模大，周期长，属于资金密集型行业，个人的投资和个人债权人提供的资金只占据很小一部分，这使银行贷款途径称为大多数房产企业的选择。但随着政府对房产业政策的调整，银行对房地产企业的放贷门槛提高，因此开发商找到新的可靠性融资渠道迫在眉睫。^[2]

2.2传统开发模式盈利空间少

盈利是房地产行业最重要的组成部分，而我国房地产过度依赖于土地增值，通过一级开发市场和二级转手市场来获取增值利益，但这种模式对土地的利用率大打折扣，同时不利于房地产企业的长久性发展，降低了企业竞争力。其次，房地产开发商大比重的采取销售盈利模式，使得房地产企业的盈利形势过于单一，且抗风险能力较差。

2.3碳排放量高，能源利用率低

作为经济支柱型产业，房地产的碳排放量约占全国碳排放量的五分之二，而且资源和能源的利用率相对低下。随着全球气候变暖，碳排量成为认为关注的焦点，在低碳生活的同时，低碳建筑也应大力践行。在我国实行低碳建筑的初步阶段，面临着诸多的问题和挑战，建立健全低碳建筑的制度体系势在必行。同时，伴随落后的生产方式，传统的施工技术生产效率低下，加重成本的情况下也浪费了资源。^[3]

3当前房地产行业面临的新形势及其影响

3.1房地产开发企业的融资难度加大

房地产作为资金密集型的第三产业，融资对于开发经营者的重要性不言而喻，但自2016年10月起，30余一、二线城市陆续出台限购、限售、限价、限贷等政策。由于企业发展的需要，开发商对融资的需求依然旺盛，但很多资金已经被明令禁止流入房地产领域，这使房地产行业融资越来越困难。以银行为例，自2016年起银行理财金融被制止流入房地产行业，同时银行再贷款的审批上也更加严格，房地产融资渠道不断收紧。^[4]

3.2政策限制

2016年至2019年，累计超过128个地级以上城市和69个县市出台紧缩政策，各地紧缩性政策数量分别出台74项、245项、185项、107项。2019年，政府持续关注房地产行业的金融风险，坚持房屋的购买本质，不将房地产开发作为短期刺激经济增长的手段，房产市场的整体政策运营环境偏紧，地方政府根据各城、各区的发展形势推行政策，从而保证房地产市场的稳定运营。同时，中央也更加完善了房地产市场的基本制度，为建立长效管理机制奠定了坚实的基础。

3.3城镇化率水平高

城镇化是指农村人口不断向城镇转移的过程，其使二、三产业不断向城镇靠拢，从1998年33.35%到16年底57.35%的城镇化率，其增长趋势十分明显。李克强总理在“十三五”纲要中提出，到2020年，常住人口城镇化率要达到60%、户籍人口城镇化率达到45%，但在2019年我国常住人口城镇化水平就以60.6%的比率超越预期。城镇化进程大大地激发了公民对房产地需求，使地方政府为城镇化建设积累了必要的资金，提供了经济基础。在该形势下房产企业根据现状对生产经营模式进行转型是必经之路。

^[5]

3.4疫情影响

自2019年新冠肺炎爆发以来，各行业的经济状况都不容乐观，市场恐慌和全球经济波动也随之而来，但由于我国制度的优越性，中国很快就成为了资金避险的港湾。疫情对线下交易的影响，引发了市场经济的失衡，但由于需求韧性的存在，市场经济也会随着需求的滞后而逐步恢复。据调查显示，在疫情期间，消费者对房屋产品的要求得到进一步升级，购买者将更注重产品的质量和服务，使房屋的需求属性得到本质回归。

4房地产开发与经营模式转型思路

面对新形势，房地产开发经营者急需通过模式转型来实现新的突破。首先融资模式的创新可以缓解房地产企业的资金压力，也改变了传统的对银行过于依赖的形势，例如信托基金、抵押贷款证券化、债转股、利用民间资金等一系列模式。

其次打造绿化覆盖率高，设施完备，环境优美，交通便利，集生产、生活、娱乐休闲为一体的综合性生活空间，既有利于房地产企业丰富产品的卖点，又有利于缓解就业压力，改善空气质量，推动城镇化进程，打破居住就业不平衡问题。面对突如其来的疫情和居民购买需求的转变，房地产开发商更需要对客户和市场需求进行精准定位，追求节能环保、居住适宜的高品质建设，从而提高产品的竞争力。在房地产市场的政策新形势下，房地产企业需要在变动中保持稳定的盈利，如提升物业利润率，从重资产向轻资产转变，通过增值性服务获取利益。

6总结与展望

总的来说，房地产行业作为我国国民经济的支柱行业，对我国经济发展与城镇化进程有着举足轻重的作用，在融资受限，政策从紧，城镇化率高、突如其来的疫情等诸多新形势下,传统的经营模式已经不再适用于当前飞速发展的房地产业，在新的形势下，对企业的经营模式进行转型，对我国房地产行业和国民经济的健康可持续发展具有现实意义。

参考文献：

1. 王一涵.房地产企业的融资现状分析[J].中外企业家,2020(15):74.

[2]旷野.我国房地产企业融资渠道拓展研究[D].湖南科技大学,2014.

[3]张玥.新型城镇化背景下我国房地产开发模式转型研究[D].山东师范大学,2015.

[4]李宗岩.房地产融资现状及发展趋势分析[J].财经界,2020(04):44-45

[5]王俊.新型城镇化建设背景下山东省深化户籍制度改革研究[D].东北农业大学,2017.

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