房地产开发项目全过程成本控制探讨

房地产开发项目全过程成本控制探讨

寇瑞

天津市河东区大直沽房管站 天津市 300170

摘要：近年来，我国房地产发展的速度是有目共睹的，房价的不断飙升会给社会房地产公司随随便便就能获得巨额收入的感觉。事实上，房地产行业是被国家政策严格约束的，又由于需要庞大的资金，同时冗杂的资金链、复杂的建设环节、漫长的资金运转周期，要想获得稳定可观的收益，一个全过程的，即对于房地产开发项目的各个阶段的有效的成本管理，是必不可少的。甚至可以说，降低成本才是使房地产企业能在激烈的竞争中脱颖而出的关键。

关键词：房地产开发项目；全过程成本控制；优化措施

房地产开发项目是一项综合性的建设项目，需要投入的环节和资金多，开发建设过程中伴随着很高的风险，具有区域性、交互影响性等特征，房地产开发项目管理的核心目标是强化对各环节成本的管控，实现项目销售、回收成本，增加利润和效益。加强对房地产开发过程中的成本控制，具有统筹地位，对整个项目的开发与建设有着重要的作用。

1房地产开发项目成本管理的重要意义

1.1促进整个社会的经济建设工作更好地开展

房地产行业成本控制能够对当前社会的房屋价格进行有效的调控，促进整个社会经济建设工作更好地开展。现阶段，我国的房地产市场的供求关系缺乏有效的平衡点，有些城市甚至出现了一房难求的现象。同时过高的房价增幅，也使得许多老百姓饱受其累。据相关专业人士统计，房地产行业与50个部门有着紧密的关联，同时也涉及到了2000余种相关产品应用。加强房地产开发项目成本控制的力度，能够有效地控制当前房产价格虚高的现象，更能带动整个社会的经济增长，房地产行业的良性进步，能够促进多行业、多地区经济的增长，是国民经济稳定的关键因素。

1.2能够提升整个项目管理的水准

当前我国一些开发单位的整体管理水平与技术能力有待于加强，加强项目的成本管理，意味着相关的技术管理工作必须落到实处，才能使整个工程的建设成本得到更好的控制。而成本管理工作是贯穿于整个工程建设周期的工作，会对整个工程的技术应用及品质管理起到重要的推动作用。

1.3能够更好地展现整个项目的经济价值

房地产开发企业只有不断的加强成本控制的力度，才能更好地保证整个工程项目的价值得以更好地展现，换而言之，只有工程项目的成本得到控制，工程的技术应用与相关管理措施才能更好地实施，房产的价格才能得到更好的控制，投入成本减少，意味着房地产开发公司可以获得更大的经济收益。与此同时，在市场经济管理秩序的引导之下，房价的制定也会根据市场的行情进行相应的改变。因此，合理的控制工程建设的成本，能够使企业的价值得以更好地实现。

2房地产开发项目全过程成本控制的优化措施

2.1投资决策环节

企业在成本控制与管理的过程中成立专门的成本管理职能部门，保持部门工作的相对独立性，促使各环节的成本控制更加的规范化、程序化、流程化，使成本控制与管理的结果更加的科学、合理。在最初阶段的成本控制与管理的过程中，需要加强对房地产项目的技术、经济决策的调研和论证，根据具体的调查论证的结果编制可行性报告。首先，需要做好相关人员安排组合工作；其次需要充分做好市场区域因素、宏观环境和微观环境、竞争者和企业本身等的各项分析；再次，需要加强对供给和需求的预测、预测的方法、成本预测、市场定位评价指标等相关方面的市场预测工作；之后，需要科学合理地规划市政配套费、规划设计和建安工程费、土地前期费等各项费用的支出；然后，做好规划评价指标、设计方案评价指标、财务评价等相关指标的确定工作；最后，分析企业的盈亏平衡、敏感性和风险等问题。

2.2设计环节

房地产开发项目的成本控制与管理还需要强化对设计环节的管控，科学地设计项目开发建设的方案，加强对招投标的管理、认真地审查设计图纸、在合同中明确规范各项责任与义务，合理应用合同措施和各项规定等，加强对设计环节的成本控制。例如，通过加强设计人员、管理者、开发商间的交流和沟通，共同探讨限额的设计和推行，确保限额更加准确。设计图的制定需要设计人员合理估算和概算，综合分析实际项目建设的需求和建设的目标。强化对材料和工程的管控，科学、准确得确定材料采购的数量和价格，科学合理地制定工程预算。还需要加强对设计变更事项的管控，做好相关市场调查工作，为设计和管理提供更加准确的、及时的、可靠的数据信息，严格控制设计标准。促使房地产开发项目的设计环节更加的合理，为房地产开发项目建设和实施环节提供保障。

2.3项目招标阶段的成本控制

2.3.1采用智能化招标系统

招标环节是房地产开发项目成本控制重点，其对成本控制工作具有极其重要的影响。房地产企业可以采用智能化招标系统，以便最大限度地降低招标环节的成本。利用该系统，工作人员可以将传统的静态计价模式转变为动态计价模式，其可以在费用定价内对成本的各种影响因素进行考虑和分析，以实现风险分担的目的。与此同时，该系统的应用还可以淡化标底。房地产企业可以在此基础上选择更适合自身需要的、价格最低的、功能最优的投标单位，以实现对工程造价的控制。

2.3.2对现行的评标体系进行完善

第一，房地产企业要提高评分比例的科学性，这部分工作由评标委员会负责，按照相关程序实施。一般情况下，投标单位的资格业绩占40%，技术标占30%～40%，商务标占50%～60%。第二，在商务标的评标环节，房地产企业要遵守成本最低原则，同时还要对标底复核机制进行完善，以减少人为因素的影响，避免因标底存在偏差而出现造价提高现象。第三，房地产企业要对评标和定标流程进行改进和完善。技术标主要由工程部门、财务部门和审计部门共同评定，商务标主要由招标委员会评定。

2.4项目施工阶段的成本管理与控制

在房地产项目施工过程中，为全面发挥成本管控效果，首先，应合理控制项目工程变更频率。工程变更包含了设计变更、进度计划变更、施工条件变更、工程项目变更等，增大了成本投入，影响了工程进度。对此，为有效减少工程变更次数，应做好建设项目方案的优化工作，保障实际工程与方案的一致，若出现变更，应及时上报，将损失降至最低。其次，做好职责分工，提高人员施工规范性与施工质量，有效控制施工成本。再次，应对项目工程严格审核，避免工程随意变更，以此控制工程成本。最后，做好材料设备的购进控制。在项目工程施工过程中，房地产商应自行购置材料设备，在保障其质量的同时，有效降低了税收负担。对此，应重视材料设备的质量与成本控制，加强材料设备的质检工作，严格监督材料和设备质量，并在同价格材料中，挑选质量最佳的产品，保障工程质量，避免工程出现潜在隐患，增大后续成本投入，以此实现全面成本的高效管控。

2.5项目竣工阶段的成本控制

在确定工程造价时，房地产企业要以现行的工程造价管理规章制度为中心，根据甲乙双方所签署的合同，切实遵循实事求是原则，对各项变更环节展开仔细的核对。在项目工程结算审核时，工作人员要对所有的结算材料进行仔细的检查，保证其完整性，这些资料主要包括项目招标文件、工程联系单、原合同、合同补充协议、施工竣工图等。另外，房地产企业还要将项目竣工图纸与项目的实际情况进行对比，以确保其一致性和工程量计算的准确性。

3结语

总而言之，在房地产企业开发项目中，应当注重全成本的管理，树立成本管理理念，不断在实践中提高管理水平，不断完善全成本各要素之间的协同管理机制，建立健全成本管理制度，使得房地产企业实现经济效益最大化。

参考文献

[1]赵永刚.房地产开发项目的成本管理[J].绿色环保建材，2017（06）：100-101.

[2]张万瑜.房地产开发项目动态成本控制管理[J].知识经济，2018（04）：56.