物业设备设施管理的风险与防范

物业设备设施管理的风险与防范

邹小青

广州教育物业管理有限公司 广东 广州 510000

摘要：物业设备设施在城市基础设施的范围内占据关键地位，而且构成了城市居民日常生活不可或缺的重要设施与设备类型。物业管理部门负责管理各类物业基础设施，因此物业部门必须认识到设施与设备管理中的潜在风险因素，结合物业设施管理的具体实施状况来防控物业设施的管理运行风险。

关键词：物业设备设施管理；风险；防范措施

物业设备管理的宗旨目标在于保持物业设备的良好运行功能，因此应当将物业基础设施的安全管理置于首要地位。然而不应当忽视，物业设备设施的管理运行体系具有复杂性，其中包含多种潜在的安全风险因素。在此基础上，作为物业管理部门有必要客观认识物业设备与设施的日常管理缺陷，致力于全面弥补物业设施管理的体系漏洞，增强监管与控制物业设备安全运行的力度。

一、物业设备设施管理的实例

广州教育物业管理有限公司主要经营范围为物业管理，主要从事住宅物业100多万平方管理。本人从2002年4月份起直到目前在广州教育物业管理有限公司从事物业工程管理工作，一直担任工程部副经理岗位，主要负责设施设备管理工作。物业设备设施的日常管理工作具有繁琐性的特征，因此应当秉持全面服务业主的宗旨目标，严格实施物业设备管理的现行有关规定，确保各类物业设施的完整性与安全性。

2. 物业设备设施管理中的常见风险因素

首先是欠缺对于物业基础设备与设施的日常维护。物业设施与设备在长期没有得到全面维护的情形下，将会表现出物业设施迅速老化的后果，导致物业基础设施失去正常的设施运行功能，甚至还会给居民安全造成伤害^[1]。然而从现状来看，某些物业部门并未做到及时维护各种类型的物业基础设施，因此很多物业基础设施长期没有得到全方位的深入检修，导致存在较高的物业设施安全运行风险。某些物业管理部门未能指派专门的物业维修人员用于维护物业基础设备，或者不愿投入必要的物业基础设施日常维护资金。

其次是物业设施的使用环节与设备选型环节呈现不相符的现象。在很多的情况下，房产开发商在拟定开发楼宇的总体实施规划时，对于各种类型的物业基础设施缺乏考虑，因而造成物业基础设施的选型与设备使用功能之间存在明显差异，客观上增大了后期维护物业基础设施时的工作难度。例如，物业负责人员对于智能化的基础设施与设备缺乏专门维护工具，并且物业维护人员本身也缺乏良好的信息化专门业务素质，导致信息化的物业基础设备未能得到全方位的日常维护。

再次是物业管理人员缺乏处置应急设施故障的能力。物业管理部门在面临突发的物业设施运行故障时，往往表现出盲目处理的倾向，无法做到针对各类的物业设施运行故障给予全方位的设施检修处理。上述现状的根源在于物业管理部门欠缺应急处置各种物业设施运行故障的基本能力，并且缺乏应急处置的完整操作流程^[2]。在此种情况下，已经呈现出损坏倾向或者老化趋势的物业基础设施将会产生恶化的风险，影响到其他的物业设备与设施安全运行。

2. 防范物业设备设施管理风险的具体举措要点

物业设备设施在物业管理系统中占据十分关键的地位，物业管理部门有必要全面重视物业基础设备的日常检修与日常运维环节，增强自觉维护物业设施设备的力度。面临多种多样的物业设施管理风险，作为物业管理部门务必认识到防控物业设备管理风险的重要实践意义，不断提升物业管理部门对于突发性与应急性物业设施故障的处置能力^[3]。具体在防范物业设施与设备管理风险的实践中，物业管理部门应当致力于如下的举措：

1. 重视物业基础设施与设备的运维环节

物业管理部门最关键的职责就在于实施常规的物业基础设备运维，因此物业管理部门必须严格履行自身的物业服务职责，对于日常维护与检测物业设施设备的环节也要给予更多的重视。物业设施设备在出现紧急故障以前，往往表现为特定的设施运行故障征兆，上述的设施故障风险必须被物业管理人员及时发现，并且给予全面的应对与处理。

与此同时，物业管理部门对于常规性的物业设施检查与物业设备运行监督机制也要不断予以完善，确保做到严格实施定期检测物业设备的机制。在定期检测各类物业设施安全功能的前提下，物业管理人员就可以充分察觉物业设施的安全运行隐患，对于目前表现出来的物业设施安全运行风险实施严格的防控。

2. 增强对于物业设施采购过程的监管力度

作为房产开发企业以及物业管理部门之间应当做到全面进行前期的沟通，在充分实施前期沟通的基础上做到严格执行物业基础设备的采购规划，保证各类物业基础设施都能达到最基本的安全运行功能。物业管理部门及其相关负责人员在采购物业设施与设备的环节中，首先必须保证物业基础设施的良好安全性能，经过反复的综合对比才能确定物业设施与设备的采购决策，从而达到物业设施采购资金节约以及采购设备质量得到切实保障的目标。

3. 健全应急处理物业设施故障的运行机制

现阶段的城市物业基础设施普遍具备智能化的特性，相应的物业设施管理难度也会明显增大。为此，物业管理部门有必要尝试运用智能化软件来管理与控制各类物业设施的安全运行，正确应对物业基础设施的突发运行故障，及时检测物业设施设备的安全运行故障风险^[4]。

物业管理部门应当杜绝盲目处理物业设施应急故障的倾向，冷静应对物业设施的运行故障，进而提供有效的物业设施突发故障解决思路。物业管理部门通过实施远程协同的方法，应当能够保证各种物业设施全面置于远程监控的范围，增强对于物业设施安全运行的监控力度。

下表为物业设施与设备的管理风险因素及其应对要点：

表1 物业设备设施的管理风险及应对措施

结束语：

近些年以来，各个城市地区的物业管理运行系统都在逐步达到完善，充分体现了物业管理与民众日常生活之间的紧密联系。物业基础设施对于居民日常生活以及各个领域生产具有重要的辅助支撑作用，客观上决定了物业部门必须严格实施物业设备管理，注重常规性的物业设备运行维护。同时，物业管理负责人员需要具备良好的专门业务素养，认真做好全方位的物业基础设施与设备维护，延长物业基础设施的安全运行寿命，防控物业设备运行风险。

参考文献：

[1]陈祖明.物业设备设施管理中的风险管理探究[J].科技风,2017(24):207.

[2]陈中强.物业设备设施管理的风险与防范[J].中国物业管理,2017(05):74-75.

[3]高世春.物业设备设施管理的风险识别与防控[J].辽宁广播电视大学学报,2017(03):125-126.

[4]郝玉峰.物业设施设备的应急处置与风险[J].科技风,2017(01):18.