城市更新背景下老旧厂房改造再利用研究

城市更新背景下老旧厂房改造再利用研究

李东青

中车科技园（成都）有限公司， 四川 成都 610000

摘 要:国务院专门针对城市更新背景下老旧厂房的改造工作召开会议，顺应广大群众的期盼，对居住环境进行改善。想要把城市更新背景下老旧厂房改造工作办好，可以从以下几个方面对老旧厂房进行改造工作，并探讨改造中所遇到的问题及处理方法。

关键词：老旧厂房；改造；基础设施；问题；建议

1 城市更新背景下老旧厂房的界定

城市的发展面临着新区的扩张和旧区的更新，城市更新进行到目前的阶段，已经聚焦到了城市空间的品质和生活的本质，涉及到社会、经济和物质空间环境等诸多方面，是一项综合性、全局性、政策性和战略性很强的社会系统工程。新时代我国经济结构转型、城市更新背景下的老旧厂房改造满足城市功能升级需求，为城市业态优化提供了重要途径。

2 城市更新背景下老旧厂房改造面临的问题和处理方案

2.1 厂房综合改造与拆旧建新问题

计划经济时代和城市发展初期，城市的建设和发展都是依靠和围绕工业企业进行。伴随着经济高速增长和城市规模扩大，优化城市经济结构、空间结构、社会结构等成为城市可持续发展的必然选择，同时改善城市环境质量，提升城市形象，建设美丽宜居和谐城市成为城市建设的重要目标。因此，位于城市中心位置的工业企业搬迁改造、退城入园是历史发展的必然，老旧厂房的综合改造和拆旧新建成为了迫在眉睫的工作。一部分老旧厂房由于建筑时间过长、厂房的建筑出现老化现象，存在很大的安全隐患，并且在抵御自然灾害的时候抵抗能力差，对这种类型的厂房进行综合改造的话，没有任何意义，反而还会把安全隐患增加起来。这类厂房只能采取把旧建筑拆除，建立新的建筑物。而另外一部分老旧厂房承载着城市内的工业记忆，部分具有代表性的老旧厂房已经纳入到了国家和地方工业遗产保护的行列之中，其大空间、高楼层的物业条件，以及大面积多建筑物构成的规模效应，实施综合性改造的价值和意义巨大。所以在对城市更新背景下老旧厂房进行改造的时候，不能采取“一刀切”的办法，最好是在对老旧厂房进行改造之前就要对其进行详细的调查，并进行科学分类。

2.2 逐个改造与成片改造问题

城市老旧厂房改造缺乏城市整体更新的前期互动、系统专业地规划，且相关政策不完善。国内老旧厂房的改造范围小、类型窄，导致改造出现量大质差的问题。老旧厂房作为工业遗产在改造利用中没有与城市进行良好互动。作为城市工业遗产的老旧厂房理论上应该是一个向公众开放的空间。目前的改造完成的老旧厂房大多是作为一个封闭的区域进行商业活动，缺乏与城市其他业态的良性互动。改造的目的不是简单的对老厂房进行翻新，而是要赋予新的生命力，导入新的产业，产生新的价值，并做好工业文化的传承。城市更新背景下老旧厂房的改造实际就是保护性改造再利用。

2.3 改造资金筹取征集问题

由于城市更新背景下老旧厂房比较多的情况，在改造过程中需要大量的资金，此改造资金可以从很多个方面筹取征集，具体有以下几个方面:①用政府财政进行资金补贴和专项产业政策支持;②从银行等金融机构进行贷款;③社会性质融资，引进投资人等;④老旧厂房改造者自行投资。

2.4 改造的规划与定位

工业遗产作为一种特殊的文化资源，在我国启动第三次全国文物普查工作时，将工业遗产列为了重要的普查对象，老旧工业厂区、老旧厂房就是其中一个重要的组成部分。近期，国务院办公厅印发《关于加快发展流通促进商业消费的意见》,《意见》指出：推动传统流通企业创新转型升级，鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体。从国家层面已经将老厂房的保护开发改造和功能更新转化都提出了指导性建议。老旧厂房改造1.0阶段主要服务于原始业主，进行产业转型或产业升级，到了2.0阶段主要作为艺术、创意产业，到了3.0阶段，附着了购物、餐饮、娱乐、打卡等更多的城市功能。多元化的功能组合进一步提高了老旧厂房改在后的市场竞争力，与国家提出的避免大拆大建要进行城市更新的大针方针相统一。老旧厂房改造规划和定位是决定项目再利用成功与否的头号任务，要从功能定位、主题定位、形象定位、产品类型、服务客群、文化传承、经济价值等方面做好全方位的规划和定位。

2.5 老旧厂房改造前的历史遗留问题

老旧厂房改造前，一定要解决好历史遗留问题。一是是否存在土地性质变更障碍，老旧厂房有些是工业用地，而在改造后可能就会变成可开发用地的，当地政府政策是否支持是关键，就必须先要找政策找依据。二是是否存在物权争议，尤其是国有企业面临的几率比较大，国有企业在改制过程中，往往会产业一些改制企业，两者之间的物权在改制是否划分清楚，如果没有，在改造前要提前解决。三是合作改造的单位引进。在老旧厂房改造再利用的过程中，原厂房业主单位不一定具备相关的资质和经营，这就需要提前引进合作单位，而股权比例、操盘模式等都要提前研究和达成一致。

3 城市更新背景下老旧厂房改造利用的模式浅谈

城市更新背景下老旧厂房改造利用模式有很多种。第一种是最简单，由原来的老旧厂房业主自行运营，这样需要承担改造和运营成本，除非有成熟的产业和运营团队或模式。二是委托运营，寻找有实力的运营团队，通过收益分成等方式，由对方负责经营，减少运营成本的投入。三是特许经营，引进成熟和品牌影响力强的企业入驻，授予特许经营，由引进企业负责改造和运营投入，能特许经营期到后，老旧厂房土地价值已经超热，乘机进行高价出售。无论以上哪一种，老旧厂房的改造再利用一定配合到政府对区域的发展的整体定位，这样就能申请到政府补贴，减少投入，同时有了好的产业政策才能有更多的主力店入驻，或者说自己运营，也能减少运营成本。

总 结：

在对老旧厂房进行改造的过程中要做好产业定位和资金筹措是关键，同时要取得政府的支持，契合地方政府和城市规划的大背景，才能实现老旧厂房改造再利用的可持续发展，也助力城市更新，改变城市面貌，为市民提供更好、更便利的生活环境。

参考文献：

[1]江勇. 城市更新背景下老旧厂房改造面临的主要问题及处置建议[J]. 中国房地产, 2019(31).

[2]姜娜. 浅谈城市老旧厂房改造[J]. 建设科技, 2016, 000(011):87-88.

[3]刘福. 浅谈城市老旧厂房改造[J]. 商品与质量, 2017, 000(006):288.