城市老旧住宅小区提升改造问题分析

城市老旧住宅小区提升改造问题分析

吴飞

三峡大学（湖北）设计咨询研究院有限责任公司 443000

摘要：家是温暖的港湾，住宅小区则是城市化之后家的物质载体。时光霜白了双鬓，也老旧了居住机器，沉淀了历史记忆，因此，进行必要的有机更新显得十分有社会意义。对于老旧住宅区增加部分设施，给予人性化的关怀，使社区的精神面貌重新恢复，寻找到回家的感觉。基于此，本文对老旧住宅小区改造进行分析。

关键词：城市；老旧住宅小区；改造问题

前言：所谓老旧小区，主要是指时间久，至今还存在与城市中的各种小区，这些小区普遍建设标准不高，使用功能不满足于现代居民生活要求，存在一定的安全隐患问题的小区，由于我国老旧小区数量达，人居环境急需改善的情况，国家相关部门对此提出改造的政策，以下介绍当前我国老旧小区实际情况以及改造策略。

1城市老旧住宅小区改造工作开展的意义分析

城市老旧住宅小区综合整治改造工作是城市实现现代化建设的重要环节，该项工作的有效开展对于提升小区住户的基本利益具有重要的意义，而其也是我国实现全面建成小康社会目标的客观需求，而且，老旧小区改造工作更是我国最为基本的民生工程，是构建和谐社会、推进社会公平正义的核心举措。基于当前我国内部及外部的环境变化因素，城市老旧住宅小区的改造工作必须是全面改造，这是因为建筑规划、管理等层面的历史局限性而致使老旧小区先天居住条件不足，使得小区的部分功能无法通过修补的方式而实现必要的完善另一方面，基于当前国内生活需求的变化，老旧住宅小区的改造工作不仅要物质空间层面的提升，更重要的要尊重结合人文、历史、文化风俗等非物质要素，系统全面而人性化的改造，方能实现城市的有机更新，进而有效提升老旧小区的居住品质。

2现阶段老旧住宅区改造工作中存在的主要问题

2.1社会人文问题

本文所述的老旧住宅区，是指90年之前所建的多层成套式住宅楼。此小区沿袭了当时的各个朝代，社区老龄化越来越严重，逐渐败落。21世纪的到来，城市化进程在逐步推进，老旧住宅区成为城市伤疤。不仅如此，这些老旧小区位于城市中心区，亟需节约历史记忆的承载价值、城市风貌以及社会问题，唯有在政府公权力的正确指导下才可以实现。

2.2人居环境问题

老旧住宅区主要存在建筑、室内、景观、生态技术四方面人居环境问题。⑴建筑方面的问题主要表现在外立面杂乱无章，外墙及门窗破败，屋顶漏水，楼梯等公共部位老旧，底层无防盗门，缺乏电梯及无障碍设施等；⑵室内问题主要表现在户内厨卫设施不完善，随着人口变化的套型结构不合理；⑶景观方面主要存在停车位严重不足，老年人活动健身设施缺乏，幼儿活动场地缺乏，乔木过高遮挡建筑，一些景观设施老旧破败，垃圾收集点污水四溢等问题；⑷生态技术问题主要是建筑外窗破败，遮阳差，屋顶隔热保温差，外墙热工性能差，可再生能源利用低等。

3老旧住宅小区设计原则和实施策略

3.1社区精神与文化传承原则

社区居民归属感、自信心、凝聚力的提升，主要通过有机更新行动来实现。居民通过发动、参与、建造、受益，实现社区精神重塑。改造过程中，要注重适老的人性化设施改造。在更新老旧住宅区时，需传递地域性、历史人文及人文精神等方面内涵，如室外景观设施以及建筑表皮设计均能承载这些内涵信息，同时易识别还能引起共鸣。

3.2建筑风貌和使用需求原则

针对城市片区风貌，需深入调查研究，坚持轻微改造准则，尊重老旧建筑，对其风格进行适度修复。建筑风貌特色要经历漫长的历史演化和不断叠加，适度进行地域性建筑特征的修复和立面的整理更新是主要的设计策略。通过建筑立面色彩规划、细部装饰设计、文化元素等运用，来实现建筑的地域性风貌。

3.3景观更新和绿色节能生态策略

老旧住宅区承载的历史文化非常多，所以在改造更新景观时，应对其地域历史人文进行研究，将景观文化元素融入进去。对居民具体需求进行全面考虑，实施人性化以及适老化改造，改进室外活动、欣赏及休憩等功能设施，对乔木植物进行科学疏密。在执行期间，还应考量施工对既有居住区的干扰以及为改造后的小区的日常维护提供便利条件。

3.4老旧住宅小区改造策略

3.4.1修复外立面

对建筑外立面的重新设计，采用涂刷和装饰的轻微改造手法，重新反映历史地域特征，变旧为新。在不改动建筑结构，通过浅白色和深暖木色的色彩刻画处理，产生对比效果。在建筑底层外墙采用贴薄青砖，通过中式挑檐、花格防盗门窗、百页空调板、中式门头等要素突出江南水乡特色。

将建筑物立面上的各类附属物件化整为零，改变建筑形象。如：空调机位外挂采用板栗色百叶木构架外框，整饰窗框、窗台等。另外，给窗户增加窗套，或更换原有窗套颜色及材料，与整个立面颜色协调统一。

3.4.2改善建筑公共空间和设施

对建筑单元入口进行改造，增加中式坡屋檐雨篷、无障碍坡道、单元防盗门、门铃对话系统等，并重置信报箱。居住秩序和居住安全感息息相关，对公共楼梯栏杆、墙面、地面进行修缮，提升了居住品质，家的归属感得到增强。项目通过申请相关的节能改造专项资金，对建筑外墙进行了无机保温砂浆外保温，改善建筑室内热工环境，降低空调能耗。实施海绵城市策略，减少小区水泥硬质地面，户外采用防腐木地坪和透水砖。

3.4.3重新规划组织小区内部交通体系

重新组织内部道路人车系统，小区内车行道路重新规划，规划形成单向行驶微循环，完善行车引导标志。增加停车位，修复原来路面，在管线整理完成后，车行道路面层铺设沥青，使得场地感觉整洁、有序。实现局部人车分流，保证内部庭院空间品质舒适安静。

4实际案例分析

4.1海口市老旧小区概况

基于海口市现阶段入户摸底调查数据显示，海口市共有老旧小区共计1452个，其总建筑栋数为5168栋，所占据的总面积为2045万平方米，一共涉及20万住户。当前已经确定能够自行改造的老旧小区的数量为10个，疑似存在危房的老旧小区大致有42个。

4.2海口市老旧小区共性问题

经初步摸底调查，海口市老旧小区存在的民生基础共性问题主要有水电气未落实抄表到户、水电管网设施老化现象严重、污水及雨水未进行必要的分流处置、屋顶防水设施损坏现象严重。居住品质方面的共性问题主要有小区道路破损、建筑外立面杂乱无章、电线及管线乱建乱搭情况严重、高层建筑未配置电梯、停车位的数量无法满足实际的使用需求、油烟集中排放管道未实行有效的设置等。

4.3改造工作实施要求

根据《海南省城镇老旧小区改造指导意见》中的相关内容，在实施城市老旧住宅小区的改造工作时，应当要广泛征求建筑使用住户的改造意愿。针对这一层面的实施要求，可以先促使各市县政府建立有效的资金监管机制，严禁将不符合条件的小区纳入实际的改造项目施工当中。与此同时，在前期进行针对改造方案及改造内容的确定时，应当坚持以因地制宜、尊重民意的原则来安排具体的工作任务，保证项目改造人员能够严格按照入户调查的执行方式获取确切信息，促使项目的实际施工能够切实遵从住户的改造意愿而实现城市老旧住宅小区的完好改造。

结束语：

总而言之，目前民生大事是城市老旧小区改造，它能大大提升未来居民生活质量，促进社区和谐发展，但城市老旧小区改造工作属于一个循序渐进的过程，需统一而详细地进行，以便更好的保障城市老旧小区的合理改造。

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