浅谈工程建设开发项目前期系统策划管理措施研究

浅 谈工程建设开发项目前期系统策划管理措施研究

张黎黎

苏州恒翌房地产开发有限责任公司 江苏苏州

摘要：房地产项目的成功落实，离不开前期系统而合理的设计与策划工作，房地产工程建设开发项目的前期策划工作的开展效果将直接决定着后期项目实施的效率及效果，良好的前期设计与策划能够为房地产项目地成功开发提供科学合理的决策依据，在保障房地产项目开展质量方面发挥着重要作用。在房地产行业整体竞争不断增加的环境下，前期策划的质量高低还影响着房地产企业综合竞争力的大小。因此，不论从保证房地产项目后期工程施工的质量层面而言，还是从提高房地产企业综合竞争力角度而言，前期系统策划工作的有效开展都至关重要。

关键词：房地产工程项目；前期设计；措施

引言：前期策划水平高低在很大程度上决定着房地产项目开展质量与效率的高低，也是确保房地产项目开发与建设过程中满足多项指标要求的重要基础工作。可见，房地产前期策划对房地产项目的顺利、高效进行而言意义重大，是影响企业综合效益的重要因素。因此，房地产开发商应加强对前期策划工作的重视，在分析现阶段房地产建设开发前期策划工作中存在的问题的基础上，做出有效的改善，达到保障后期项目开展效率及质量的目的，实现开发商经济效益、社会效益等综合效益的最大化。

1. 房地产项目开发前期策划中存在的问题

1. 开发商重视度有待提升

受房地产行业竞争力不断提升的影响，一些开发商在房地产项目开发中，会更侧重于后期施工的策划管理，对前期测绘的认识及重视度有所欠缺。部分开放商在实际前期策划中存在着对项目的未来发展缺乏敏锐判断的能力，无法保障项目在前期策划中的合理性及可行性。另外，还有一些开发商在实际前期策划过程中缺乏科学分析、缺乏对多种因素的考量，仅凭自身经验开展投资行为，轻则导致项目投资效率及质量受损，重则导致项目投资失败。同时，在前期策划过程中，还缺乏了对市场信息的动态掌握，没有及时对前期策划的各种方案进行优化更新，从而增加了策划方案的盲目性，无法满足市场实际需求。

2. 市场调研工作开展效果有限

市场调研是房地产开发项目前期策划工作中的重要组成部分，但目前房地产前期策划中的市场调研存在准确性不足、对目标客户群体定位不清等问题。在对房地产开发项目周围的自然环境、城市环境、经济状况、产业结构、消费情况等重要信息的调研上存在参差不齐的情况，对各项信息的分析与整理不够清晰明确，无法为前期策划工作提供有效的数据支持^[1]。

2. 房地产项目开发前期策划效果提升的措施

（一）做好市场调研工作

市场调研工作水平的提升是保障房地产开发项目前期策划质量及有效性的重要前提，因此，在前期策划工作开展过程中，需要确保对房地产项目开发当地的区域城市发展总体特征以及区域房地产相关项目的调研，城市发展总体特征包括房地产开发地区的所处位置的大致面积、经济发展水平、城市规模及扩张趋势、交通设施建设水平等等，区域房地产项目的调研主要是选择当地有名的房地产项目对其地址、均价、户型、项目特色、绿化情况等进行调研。以此为基础完善市场调研，才能确保能够促进前期策划有效性地提升。要做好市场调研工作，需要合理安排信息收集整理的时间，需要委托专业人员或相关机构对上述信息等进行全面细致的了解，并对这些信息进行提炼整合，保障信息收集的实用价值。同时，在市场调研过程中，需确保专业人员的积极配合。其中市场人员需发挥自身市场营销能力对市场环境进行调查、规划人员需根据已有信息做出初步规划，分工合作、高效配合，提升任市场调研的效率与效果^[2]。

（二）在明确房地产项目开发的定位及卖点的基础上优化前期设计

房地产开发前期设计水平优化和提升的重点在于需要根据开发商对房地产开发项目的定位及卖点需求来合理有效地进行设计，在达到提升前期设计准确性及有效性效果的同时，也提高前期设计方案在项目开发地区的适用性。因此，在前期设计过程中，需要围绕房地产项目开发实际定位及具体卖点进行^[3]。例如，如果房地产项目在生态环境相对较差的地区，其卖点及定位就应该在不影响基本功能的前提下，尽可能地提升项目建设的环境质量。因此，在该房地产项目的前期设计中，就要重点考虑绿化问题，通过提升绿化率等方式提高设计有效性；如果房地产开发项目地区的光照环境较差，其卖点及定位就应该在保障基础功能的同时，以更大限度地满足购房者对光照的需求为主。因此，在前期设计过程中，就应重点考虑户型与朝向的问题。此外，为了进一步提高前期设计的准确性与地区适用性并保障项目开发定位及卖点确定的合理性，还需要对影响项目卖点的重要因素进行更加全面系统地分析。

结束语：在市场竞争不断增加的情况下，房地产开发商要实现新的发展目标，必须重视对企业自身综合竞争力及综合能力地提升。在房地产项目开发过程中，对项目的前期设计及策划工作地优化和改善，是提升企业综合竞争力及整体能力的重要方式。因此，企业需要在认识到目前在前期设计及策划过程中存在的问题的基础上，采取有效措施加以改善，通过明确项目开发的定位及卖点、做好市场调研等工作促进前期策划工作效率及效果的提升，也为企业发展目标的实现提供支持。

参考文献：

[1]史志宏.工程建设开发项目前期系统策划管理措施研究[J].建材发展导向（上）,2015,(4):89-90.

[2]林晓,朱谊.工程项目前期设计与管理初探[J].城市建设理论研究（电子版）,2012,(26).

[3]贡浩平.房地产开发项目前期系统策划研究——以“常州市前后北岸历史文化街区修缮整治工程项目”开发实践为例[D].江苏:东南大学,2004.