大型旅游度假区建设单位工程造价管理

大型旅游度假区建设单位工程造价管理

刘东

广州长隆集团有限公司 510000

摘要：与住宅小区相比，旅游度假区的建筑群和构筑物具有多方面独有特点和使用要求。旅游度假区的建筑设计必须以吸引消费者入园游览，并留下良好口碑和快乐体验为导向，因此，度假区内的建筑风格不能相同，表现为单件性更强，个性更鲜明，从而导致旅游度假区的造价管理相对于住宅小区具有明显的不同。基于建设单位视角，本文通过分析大型旅游度假区的成本管理特点，结合实践经验，提出大型旅游度假区建设方工程造价管理最合适的方案。

关键词：度假区 工程造价 建设方 工程管理

1、大型旅游度假区建设单位工程造价管理特点

1.1园区内建筑物单件性强，没有重复建筑物。

为了抓住游客的好奇心，必须尽可能设计新颖和视觉兴奋的建筑外形。比如一个涵盖动物园、水上乐园、机械游戏、酒店和其它配套设施的大型园区，动物园就要分动物笼舍、动物运动场、假山造型、动物表演场馆和工作人员休息室等。配套的酒店一般有很多座，酒店设计要切合对应园区的主题，造型尤其外立面要严格区别开来。这些特点，从设计上就导致不同园区不同类型的工程造价指标相差悬殊，相互之间不能作为参考，过往造价指标的经验数据用于拟建新建筑的工程成本估算，往往导致严重误导，实际施工下来，成本翻倍增长。

1.2、立项金额准确度低，概算控制能力弱，招标控制价偏离真实成本太大。

园区工程项目追求新颖，场馆建设规模和结构形式千差万别。比如广州某园区的马戏馆，既有常规钢筋混凝土框架结构和张拉膜屋面，也有钢结构加混凝土框架结构形式，高度跨度相差非常悬殊，多层钢马道构造异常复杂，按照常规概预算定额和经验概算指标测算的投资金额，往往比实际投资额小很多。立项金额是公司董事会决策关键数据，是测算公司财务投融资额度的关键数据，与实际值偏差太大的立项金额，有可能误导公司董事会做出错误决策，工程上马后，导致资金紧张，甚至烂尾，造成巨大社会资源闲置和财产损失。招标控制价远低于或高于实际工程造价，造成招投标过程中，真实实力公司被淘汰，中标单位的报价过低，造成日后工程管理难度成倍增加。施工单位因实际成本远高于中标价，导致施工单位在施工过程中，为了改变做的越多，亏损越多的局面，以停工要挟提高中标价，甚至放弃该工程，以防止损失规模扩大。从而导致工期严重滞后，建设方成本大幅度增加，机会成本损失无限扩大，长期不能实现营业，呈现双输局面。

1.3、园区设计理念更新快，追求创意和时髦，导致设计变更频繁。

艺术性是园区建筑相对于住宅小区的显著区别。成熟地产商都把住宅小区的设计和成本管理等环节标准化了，设计变更往往都是微调，不会对整个布局和创意进行外科手术式的变更。园区建筑物不一样，概念设计，规划设计，随时在变，关键点实际在董事长和几位艺术顾问的头脑中，他们的一个新思路和灵感，往往推翻先前局部，甚至整体推翻先前的概念和规划设计。实际施工中，为了保证开园后的轰动爆炸人气效果，不惜叫停施工，重新设计，拆除后重新施工。这样导致原中标清单和技术方案已经不能指导和控制变更后的工程施工，需要就新图纸和新的方案重新报送施工图预算，重新定价。由于园区建筑的独特性，市场价格竞争不充分，中标后的不能再公开招投标来确定单价，导致预算单价的确认洽商谈判旷日持久，久拖不决，最后等待法院判决的漫长道路，导致甲乙双方的现实成本和机会成本大幅度增加。

1.4、造价人员多半对房屋建筑熟悉，对园区建筑和构筑物缺少经验，导致招标清单漏项或者清单子目特征描述错误或者不完整，引起大规模索赔或增项。

园区相当于一个小城市，包括马路、地下排洪渠、综合管廊、酒店、商店、停车场、车站和游乐场等。园区建设方的造价人员大部分来自房地产公司，编写清单等招标文件时，始终摆不脱房建经验和房建相关规范的约束。编写的工程量清单准确性、完整性和适应性都基本不合格。施工方发现招标清单的漏洞后，采取不平衡报价方式，执行低价中标，高价索赔的投标策略。在中标确定施工单位后，施工方凭借某个领域的专家水平在施工过程中，提出天价增项和索赔，导致成本急剧上升。建设方在后期成本控制过程中处处被动。施工方由于实际成本过高，如果不确认漏项和索赔，干的越多损失越大，会主动或者被迫停工，倒逼建设方以较高单价确认相关价款，以减少停工导致的各种损失，尤其是推迟营业导致的巨额经营损失。

1.5、实际不按蓝图和批准的施工组织设计施工，导致造价虚高。

大型旅游度假区通常选在风景独特，有山有水的郊区荒地建造。设计院依据地形地貌图和地质勘探报告，进行施工图设计。施工图中的地基处理和基坑支护措施往往与实际需求相偏离。地质勘探报告的精确度受探测点的密度影响大，园区面积大，建设方出于成本考虑，勘探点稀疏，地质实际构造情况往往与勘察报告差别巨大。设计方依据地质勘探报告进行地基处理设计和基坑支护设计。当实际施工时，许多部位的基坑支护可以取消，或者变更为造价更低，速度更快的支护方式。建设方工程部为了赶工需要，或者没有发现，使得后期造价管控依然按施工蓝图处理，造成工程造价大幅度失真。比如按原设计，需要采用钢筋混凝土灌注桩进行基坑支护，实际施工时，发现该处的地面标高已经较地形地貌图的标高发生大规模降低，深基坑变为浅基坑，地势开阔，更适合施工速度快，造价更低的放坡开挖方式。施工方现场工程师，可能自行或者征求甲方和监理方同意后，采取大坡度放坡开挖，喷锚支护方式。由于安全度大幅度提高，为了赶进度，或者其他原因，甲方和监理方往往没有要求施工方报送方案变更设计。建设方造价人员往往在机关单位集中办公，不知道现场情况。施工方带着侥幸心理，为了获得更高的原设计结算，也不愿意报送施工方案变更手续。从而，在进度款支护和结算中，造成建设方巨额经济损失。

2、针对大型旅游度假区建设单位工程造价管理特点的管理措施

2.1、重视人才建设，培养一支精通旅游度假区造价管控的造价工程师。

可以采用自我培养和引进外来人才的方式。自我培养采用内部培训和外部培训的方式，快速提高造价人员的业务水平。内部老师傅帮传带，内部总结和自我总结是主要方式。外部培养采用付费聘请行业专家和专门的培训机构，针对建设方的成本管理薄弱环节做重点培训或者系统性培训。人才始终是企业立于不败之地关键，加强培养一支经验丰富，专业知识全面和高素养的造价管理队伍，是大型旅游企业管控造价成本的的核心。

2.2、严格概预算制度和立项制度，推行限额设计。

旅游区规划概念设计由于市场需求的变化，随时可能需要调整，这种设计的被动局面几乎无法避免。但并不能因此就废除概预算和立项制度，或者虽然有，却形同虚设处于软约束状态。设计任意变更，为了获取更多设计费，任意超额设计。下一级概预算金额不得超越上一级概预算金额的限值，立项金额控制最高金额，不得突破。设计院实行限额设计，不得突破。如果遇到设计变更，尤其是概念规划和总体布局重大变化，必须重新申报，审批后，才能执行。批准后的新的立项金额和概预算指标不得突破。严禁先改先施工再补立项和概预算手续。只有这样，才能尽可能的控制造价成本，使成本始终处于可控范围，使集团的资金风险处于可接受状态。

2.3、优选资质良好、技术过硬和经验丰富的咨询公司编制招标清单，加强审核，防止错漏项，保证招标清单的完整性和准确性。

尤其是要重视非常规措施项目，尽可能使招标子目涵盖所有措施，尤其是非常规措施。招标清单子目特征项描述必须准确反映项目特征，避免模糊字眼，不得使用容易引起多重意思的语句。尽可能精确描述，使投标方可以精确报价，减少或者避免使用综合考虑和包含一切工作内容的字眼。一切以强制性规范为准，禁止按照自己的主观理解书写特征项或者任意合并不同子目。由于非常规性工程，由于不同的角度，不同的理解，尤其是与规范不同的描述，导致后期巨额索赔，给建设方带来巨额损失。及时总结已竣工工程的各项指标，单方含量，为后期工程立项的准确性提供一定的经验数据的支撑。

参考文献：

张荣华. 论建设单位对工程造价的管理[J]. 山西建筑，2010.

徐玉兰. 浅析建设单位对工程造价的控制管理[J]. 工程管理，2013.