大型房企成本管理对造价咨询公司业务发展的启示

大型房企成本管理对造价咨询公司业务发展的启示

张娜娜

北京欣达益咨询有限公司 100013

摘要：

通过分析大型房企多年发展积累的成本管理经验，探寻对造价咨询公司业务发展的启示，提出造价咨询公司可以通过借鉴房企做法，推行全过程成本优化理念、多次计量缩短结算审核时限、总结积累各类数据指标、推行项目整体考核和完善各专业人才配置等方法优化当前业务，适应行业和时代发展需求。

关键词：成本管理；造价咨询公司；成本优化；多次计量

随着开发量增大及其人力成本的日益增加，越来越多的房企开始委托造价咨询公司进行全过程造价控制。然而，大部分造价咨询公司从事的主要是招标控制价编审、跟踪审计、结算审核等传统业务，或者是上述几种业务类型的简单集成，对于咨询质量要求高的全过程造价控制仍有一些欠缺。通过全程参与大型房企从方案阶段的比选测算到最终的结算审核管理，咨询公司可从中获得一定的启示，对今后开展造价咨询业务具有借鉴意义。

1. 大型房企成本管理先进做法

1.1　推行限额设计

由于大部分建设单位缺乏项目管理的人员和经验，也缺乏全过程成本控制的意识和动力，目前大都还局限在某一阶段的造价控制，没有实现真正意义的全过程造价控制，真正将限额设计应用到建设单位项目管理实践中的很少。然而限额设计在大型房企成本管理中已普遍推广应用，表现为两个方面：一是设置目标成本，在项目定位和基本设计方案确定后即可测算得到目标成本，项目实施的每个阶段都应该围绕目标成本开展工作，不得突破目标成本。一旦与目标成本冲突就要对设计方案进行优化和调整。二是设置限额指标。大型房企设计合同中会设置限额指标。对于主体结构工程，受委托的咨询公司需要对已完成设计的典型楼栋的钢筋混凝土指标进行测算并与限额指标对比，评估是否超出限额指标。如果设计超出限额指标，建设单位需要与设计单位进行沟通，判断是否有进一步优化的空间。

1.2　开展成本优化

设计人员通常对方案的经济性考虑不足。大型房企专业人员利用设计和施工多方面的经验，与自己常年积累的各类指标进行对比，初步判断设计是否合理，如果发现设计合理性偏差较大，会提交设计院进行洽商。景观等专业工程与建筑结构工程相比较而言，大都没有快速衡量的指标，通常需要初步设计完成以后，成本测算人员按照设计做法，结合以前类似工程，对设计方案进行估算，根据估算情况向设计院反馈设计图纸存在的问题以及优化的建议。这个优化过程往往需要反复多次，避免突破目标成本。

1.3　优化计量计价模式

目前大型房企主要实行的是模拟清单招标模式，根据初步设计图纸或尚未完善的施工图就开始编制工程量清单进行招投标，这时编制的工程量清单称为模拟清单。每个项目的主体工程体量大，施工周期较长，设计和招投标时间也会比较长。为压缩项目周期，当某个项目的功能布局确定后，可以先进行粗略设计，只要保证结构形式、建筑功能、楼层层数、建筑做法等主要参数就可以编制模拟清单，工程量可以根据类似工程指标进行估算，通过招投标确定每个清单的综合单价。在招标结束、施工图纸完善后，建设单位组织中标单位与咨询单位进行重计量，即根据图纸审查和图纸会审后的图纸重新算量，计算得到这个阶段的工程造价。如果采用固定总价合同，这个造价就可以作为合同总价。后期如果发生变更签证，每月及时完成当期变更签证造价的计算工作。最终结算时仅需进行简单算术加减即可得到竣工结算价，缩短结算审核时限。

1.4　实行项目整体考核

在房地产企业内设职能部门中，成本部、设计部、工程部与成本管理密切相关。做好成本控制，需要三个部门的通力协作。造价控制既需要了解现场施工的具体情况，又需要了解设计的基本知识，成本部人员多对合约、采购和成本管理比较专注，但对于现场的施工情况和设计的原理不太精通，需要与设计部、工程部保持沟通，也需要这两个部门的技术支持。但由于各部门承担的职能不同，部门间的协作不可避免地会存在不畅。

大型房企一般不对各个部门单独进行考核，而将整个开发项目作为对象进行考核，如果各部门配合出现问题导致整个项目目标不能实现，所有部门都会受到问责。比如，在编制工程量清单阶段，设计部门因自身工作失误导致成本部后续工作无法开展时，成本部不能因为设计部的工作失误而推卸责任，应根据时间节点和最终工作目标及时主动上报项目总经理会同设计部处理好现阶段存在的问题，共同协作，有序推进项目顺利进行。

2. 造价咨询公司的业务发展方向

造价咨询企业目前虽然可以从事建设工程各阶段的咨询工作，但大部分委托方对造价咨询的深度和广度要求不高，大量承做的仍为传统造价咨询业务，同质化现象严重，容易造成低价恶性竞争。一些大型咨询公司开始寻求并购重组积极适应全过程工程咨询的变化，开拓新的业务增长点。而开展全过程工程咨询对企业各方面的资源配置要求都很高，大部分中小型咨询公司在短期内尚不具备独立实施全过程工程咨询的能力。

对于大部分造价咨询企业而言，提升企业综合实力、稳步提供高水平的智力服务是企业发展的关键。一是开展全过程工程咨询业务，可以寻求与其他类型的咨询公司进行联合经营共同实施，进行专业互补；二是破解业务同质化收益低的困局，转变发展理念，在造价咨询市场中深耕，提供更加有深度的咨询服务，让委托方真切感受到咨询服务的“物有所值”。

3. 造价咨询公司业务发展的着力点

3.1　贯彻全过程成本优化理念，体现造价咨询业务价值

咨询公司为建设单位提供成本优化服务，一般可以与建设单位商谈以方案优化所节约的成本为基数收取一定的咨询费用。为体现开展成本优化工作的效果，咨询公司可以将方案优化前后的造价进行对比，直观地反映出成本优化工作为建设单位节约了多少投资。一些大型咨询公司已经开拓出成本优化的业务，并且取得了可观的营业收入。限额设计和成本优化的理念可以贯穿咨询服务的始终，做好成本优化需要做好两方面的工作：一是对方案提出合理化建议，二是对方案不断进行测算。这两点工作可能需要几个反复的过程，才能达到效果。

对方案提出合理化建议，需要各专业人员相互协作。有经验的造价人员可以根据经验判断某一部分设计方案的合理性。但真正想要开展成本优化业务，还需要精通设计原理的人才，如结构、电气等各专业的人才，对专业化的设计进行评判，发现设计可能存在的问题，进而提出优化意见。

为委托方进行方案测算工作，一方面验证方案的经济性，另一方面也有助于图纸审查。计算造价的过程也是仔细阅读图纸的过程，确定造价需要详细的设计做法和节点做法，在计算过程中，能判断图纸设计是否完备、是否存在矛盾错误，可以减少施工过程中的变更签证。

3.2　实施多次计量的管理模式，缩短结算审核时限

模拟清单招标可有效缩短工期和控制成本。在施工阶段图纸完善后开展计量工作，确定合同总价并加以固化，形成固定合同总价，后期只要及时处理变更签证就能很快得到最终的结算价款。若不采用模拟清单模式，也可以借鉴多次计量的方法。固定总价±变更签证的结算方式有利于缩短结算审核的时间，只要在合适的时机进行多次计量，无论是固定总价合同还是单价合同，都可以实现这种结算方式。

对于采用固定单价合同的工程，传统的结算审核程序通常是在竣工验收后施工单位才报送结算，建设单位再委托咨询单位进行审核，审核时间一般会很长。固定单价合同的初衷是解决图纸或方案不完善引起工程量风险的问题，当施工图纸完善后，这时进行的再计量就会更加准确。当设计图纸经过专业机构审查以及参建各方会审后，图纸各类问题得到确认和回复，这时图纸相对准确和完善，不会再出现大范围的变动，此时进行计量是比较适宜的，也是相对准确的，建设单位和施工单位承担的工程量风险都较小，这时图纸范围内的造价就可以固定下来，此造价可以理解为图纸完善后虚拟的合同价，后期如果发生变更签证，只要每月及时处理变更签证的造价，就可以快速完成结算审核。

3.3　总结积累各类数据指标，打造企业核心竞争力

大型房企开发的业态比较丰富，其通过多年的数据积累，总结形成了各种业态的数据指标。目前咨询公司开展造价咨询的价格依据主要依靠定额和各地造价管理机构发布的信息指导价，很少有企业形成自己的各类数据指标库。在未来的造价咨询业务中，越来越多的业务需要在没有图纸的情况就确定造价，因此各类工程量指标和价格指标的积累就显得尤为重要，这些指标不是短时间内能形成的，而需要咨询企业长期对各类型工程进行总结得到。近期已经大范围付诸实践的EPC总承包模式已经有所体现，以后会有更多的业务需要用到咨询企业自身积累的数据。

当前，一些咨询单位已经开始重视指标数据的积累，同时面临一些问题，如结构和建筑功能类型比房企开发类型要多得多，对于一些特殊工程的工业建筑和大型复杂建筑，指标差异很大，可能都不具备参考的意义，但是分门别类进行统计管理很有必要。随着社会的不断进步和全过程工程咨询提出的新要求，咨询单位在为委托人提供决策咨询服务时，需要大量的经济指标作为技术支撑并进行快速、相对准确地测算，为建设单位提供多方案比选的咨询服务。即使遇到特殊结构类型和建筑功能的项目，无现有指标可以直接利用，但可以间接地根据现有类似项目的数据积累，进行合理地拆分和组合，大致测算出拟建项目的造价，不至于毫无依据。

3.4　推行项目整体考核，完善各专业人才配置，适应全过程工程咨询需要

目前正在大力发展全过程工程咨询，其服务内容广泛，要求原来从事不同领域的部门或企业，加强团队协作，真正实现全过程工程咨询集约化的目的。咨询人员要逐渐转变观念，不仅需要做好基础性的咨询工作，更重要的是要有协调各部分力量的理念。全过程工程咨询界面多，与上下环节之间的配合显得尤为重要，否则会造成不同咨询阶段的脱节。因此可以借鉴房地产公司的模式，以客户需求为目标，对整个项目的实施效果进行考核，协调各专业相互配合，共同为委托单位做好服务。

同时，随着造价咨询业务的发展，委托方对咨询质量的要求会逐渐提高，建筑信息模型（BIM）、大数据、物联网等现代信息技术正在应用于各个领域，咨询公司应运用好这些现代化的科学技术和工具，努力提高为客户提供高水平咨询质量的能力。因此，咨询公司除了配置造价专业人员外，还应根据发展需要逐步对其他不同领域的专业人才进行适当的补充，更好地适应全过程工程咨询的技术需要。

结语：

对造价咨询企业而言，借鉴大型房企先进的成本管理经验，一是激励企业不断提升自身实力和管理水平，二是适应委托方多元化的需求。咨询公司应结合企业自身特点，以客户为中心，积极开拓适应企业发展的新天地。

参考文献：

[1]集成管理理论在建设项目全过程造价咨询业务中的应用研究[J].蒋均.工程造价管理.2020(01)

[2]全过程造价咨询服务与质量控制分析[J].庞晶,李海凌,薛茂婷.建材与装饰.2020(15)

[3]建设工程全过程造价咨询服务探讨[J].万家织.建筑经济.2020(S1)