由场地推导的规划设计——经开C8M2地块产业园二期项目

由场地推导的规划设计——经开 C8M2地块产业园二期项目

袁彦廷

中国建筑科学研究院有限公司 北京 100013

关键字：现状梳理、规划制约、因地制宜

摘要：本文以经开C8M2地块产业园二期项目为例，详细介绍了如何在缺少设计条件的前提下通过规范条文、规划条件和场地现状推导出建筑方案，为类似前期规划提供解决思路。

1. 项目背景

本项目建设地点位于亦庄经济技术开发区经海四路东侧与科创九街南侧的交界处，总占地面积4.9万平方米，场地东西长约270m，南北宽约180m，用地方整。本项目一期已完成建筑规模约2.5万平方米，包括一座生产厂房、一个职工宿舍和一个职工食堂以及门卫水泵房等附属设施。二期需要新建一座通用厂房，一座科研实验楼和一个职工餐厅。业主任务书中并未明确新建部分的具体规模，需要设计者提供规划思路。

2. 规划条件

规划条件中规定了容积率、建筑密度和建筑高度等多个限制因素，结合场地现状对规划条件进行梳理，可以逐渐将二期规模和各栋建筑的面积分配予以明晰。

首先，项目用地面积4.9万平米，容积率1.5，则园区做多可建面积7.4万平米，而一期已建成2.5万平米，那么二期地上建筑的规模得以确定，可建4.9万平米。其次，一期占地面积1.1万平米，建筑密度40%，则二期占地面积最多做到8600平米。用二期面积除以二期占地，可得建筑层数在5~6层之间。接着，依据控制高度30m进行反算，可得出建筑层高在5~6m之间。第三，本项目是M1类工业用地，规划条件规定“行政办公及生活配套设置用地面积总和不得超过总用地面积的5%，建筑面积总和不得超过总建筑面积的10%”。也就是说二期新建的餐厅需受这两项的控制，扣除一期宿舍和餐厅所占用地和建筑面积，二期餐厅占地所剩只有不到600平米。虽然能推出餐厅占地，却暂时不能确定餐厅的建筑面积，原因是容积率只控制地上建筑面积，但规划条件给出的10%其分母是总建筑面积，所以餐厅的规模还取决于地下建筑面积。

3. 建筑区位

有了占地面积，接下来可根据场地现状推导建筑的区位。首先从一期的建筑分布来看原厂房位于园区的西北侧，食堂和宿舍占据园区的东南角，给二期留出的场地是东北和西南两块交叉用地。从和一期建筑的对位关系来看，西南用地和一期厂房的用地规模相近，东北用地和食堂、宿舍可以对位。

其次，从园区交通流线入手，一期的园区规划已确定了两个出入口，北侧面向科创九街；西侧面向经海四路；场地东侧和西侧均也没有开口。此外，一期厂房的主入口正冲园区北入口，而货运入口邻近场地西入口。再者，北入口前有入口广场和旗杆，地面停车也集中在北入口左右，由此可以判断，北入口是形象入口，而西入口是货运入口。

第三，从基地外部环境来看，基地东侧临城市主路经海路，用地周边分布着京东方、冠捷、京东、小米等研发及生产企业，产业氛围浓厚。不少产业园都将有形象展示作用的厂前区布置在临街一侧，本基地东北角位于两条道路的转角，因此有二期形象代言功能的科研楼放在此处最为合理。

第四，科研楼主要自持，厂房则主要出租，自持部分和职工食堂和宿舍共同位于场地东区，用绿化和厂房所在的西区隔离更方便使用。

4. 建筑规模

主体建筑已落位，接下来是规模的确定。本项目的占地规模主要受到以下因素的影响：管线避让、消防救援、卸货场地、地库出口和景观绿化。管线避让主要是二期厂房需退让一期地下管线，由于管线改道难度较大，改道成本较高，且二期开工过程中一期不能停运，所以避让更为经济合理。消防救援主要是消防登高面的位置，因为避让管线之后占地面积明显缩小，若做满容积率，建筑会接近30m的限高，则厂房和科研楼都是高层。卸货场地顾名思义二期厂房周边要留出装卸操作和货车停靠的距离。地库出入口由于用地紧张需要傍着建筑设置，建筑与基地内道路的距离需将此空间留出来。景观绿化是从场地环境和绿化指标综合来看一期绿化相对分散，除主入口广场外，其余均沿建筑外围和道路边线设计成带型绿化。为营造舒适的工作环境和满足园区绿化指标，在园区的中心位置，做一块集中绿地，可以均匀辐射各栋建筑，提升园区整体品质。

在上面这些因素的制约下，各单体的占地面积逐渐明晰，再结合地上总建筑面积和限高就可以基本确定各单体的规模、层高和层数了。对厂房而言，根据业主使用需求，首层欲做重装车间，其他层做通用厂房。另外，由于厂房层高超过8m时计容面积要加倍，所以层高控制在8m以下。所以在不超限高的前提下，首层层高定为7.5m，其他各层定为5m，地上共计5层。同时，考虑到园区地势较低，为防止雨水倒灌将首层室内外高差抬高了1m，此高度同时考虑了装卸要求，可使卡车卸货时车厢正冲卸货平台。科研楼首层有会议、接待和展陈功能，其他各层做普通实验，且业主不考虑精密仪器或洁净实验等对暖通空调有较高要求的功能，因此层高可适当降低。首层层高定位6m，其他各层定位4.5m，共计6层。由于科研楼人员进出相对频繁，从无障碍方面考虑，室内外高差定为300，本楼防倒灌措施则改为通过道路找坡将科研楼下方的地坪整体抬高来实现。

至于地下车库，一期没有地下室，停车都是地上解决，所以二期停车全部下地。在满足规划条件的前提下业主确定了停车指标，再根据《北京地区建设工程规划设计通则》，地下车库停放建筑面积宜采用30~40㎡/辆，可大致推出停车所占面积。此外，业主要求园区能源中心放置在地下，即园区的设备用房集中在地下室。通过设备专业的评估，设备用房的规模也有了大致范围。最后，考虑到新建餐厅的面积，地下室规模再适当增减。至此，地库规模初具雏形。

停车数经计算在500辆以内，根据《车库建筑设计规范》可确定机动车出入口数量不少于2个，车道数量不少于3条，即一条单车道和一条双车道即可满足汽车出入要求。考虑到车库停放的均为小汽车，货车不下地，而园区北入口又是主要的人行入口，所以双车道置于科研楼附近，单车道置于厂房附近。

明确了车库规模，还需确定车库位置。本项目限制地库范围的主要因素是管线避让和绿地率。影响地库范围的绿地率计算规则有以下几个方面：根据《北京市建设工程绿化用地面积比例实施办法》“距离建筑外墙1.5m和道路边线1m以内的用地不计入绿化用地，”，根据 “京园规发（2002）412号”文的规定，实土绿地的比例不能少于绿化率的50%，地下室顶板上的覆土绿化厚度达3米及以上的，可全部计入绿地面积；覆土厚度达1.5米及以上的，只计入一半。从这些条件出发，可得车库占地超出首层建筑轮廓的部分可优先利用距建筑外墙1.5m范围内这些不计入绿地的区域；其次，车库尽量避免占用入口广场和中心绿化这两块集中绿地，以保证实土绿地的面积；第三，确需在绿地下做车库的，需尽量保证覆土深度，以计入覆土绿化。梳理完这些条件，本项目的规划设计基本成型。

5. 结语

规划方案是在多重因素制约下不断推敲和取舍而逐渐完善的过程，对于前期设计条件不明的项目，善用场地和规范条文的制约条件，可使规划定位变得明晰，实现“因地制宜”。