论业主知情权

论业主知情权

鲁刚宁

重庆工贸职业技术学院 重庆涪陵 408000

摘 要：业主有权知悉有关物业信息的权利，一方面义务人有义务主动披露，另一方面应权利人的请求义务人也有义务如实披露，业主的这一权称为业主的知情权。业主的知情权是业主享有的重要权利，是作为业主在物业活动中所行使其他权益的重要保障。业主在接受物业企业的服务过程中其权益的保障依法受消费者权益保护法、物业管理法律法规等的调整。本文阐述了业主作为消费者的知情权的保护和知情权的内容以及立法现状，实现知情权的有效途径等。

关键词：业主；知情权；消费者权益；监督权；保障

业主享有的权利包括：财产权、重大事项的决定权、权利受到侵害时的救济权、对物业信息的知情权等。其中知情权是其他权利实现的基础，知情权得到了实现，才能知道物业相关真实信息，业主的权益才能得到实现，因此知情权是保障业主自治的前提。业主接受物业服务企业的服务是物业服务的消费者，理所当然受消费者权益保护法等保护消费者权益的法律法规的保护；同时在物业管理活动中业主的知情权，自然受物业管理特别法的调整，所以受物权法、物业管理条例等法律法规保护。

一、业主作为物业服务的消费者受消费者权益保护法立法保护

（一）业主作为消费者的知情权。消费者权益保护法第八条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利”；“消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途 、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、 售后服务或者服务内容、费用等有关情况”。可以看出知情权有两个方面的含义：一是知悉商品或者服务的真情权，即经营者提供的商品或服务必须是真实的；二是了解、询问商品或者服务信息的权利，即消费者购买商品或者接受服务时有权询问、了解商品或者服务的具体情况。放在物业服务的特殊服务领域，业主享有知悉真实物业服务信息的权利，物业服务企业应主动披露或者应业主的要求而公开。

（二）物业服务企业提供的物业信息必须是真实的。消费者权益保护法第十九条规定：“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得做引人误解的虚假宣传。经营者对消费者究其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当做出真实、明确的答复。商店提供商品应当明码标价。”这条规定要求物业服务企业向业主提供的物业服务信息务必真实，不得欺骗业主做出“引人误解的虚假宣传”。物业服务经营者提供的维修资金的筹集、使用情况，管理规约、业主大会议事规则的内容，业主大会或者业主委员会的决定及会议记录，物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，车位、车库的处分情况等，必须符合客观实际，不得提供虚假信息让业主产生误解。

（三）从救济程序上保障业主的知情权。一是请求行政主管部门给予行政处罚的权利，消费者权益保护法规定：广告的经营者发布虚假广告的，消费者可以请求行政主管部门予以惩处；经营者对商品或者服务作引人误解的虚假宣传的，可由工商行政管理部门责令改正，可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、罚款、 责令停止营业、吊销执照等。二是请求民事赔偿，业主因物业服务经营者提供虚假的服务信息，其合法权益受到损害的，遭受损失的，可以向经营者要求赔偿，经营者提供服务有欺诈行为的，依据消费者权益保护法可以要求双倍赔偿。

二、物业管理法律法规规范关于保护业主知情权的具体规定

（一）业主知情权的主要内容。根据物权法、物业管理条例、最高人民法院的的司法解释等规定，业主在物业活动中享有的知情权概括起来主要包括以下几个方面：一是业主有权对物业管理服务质量进行了解，物业服务质量是否符合国家有关规定及物业服务合同约定的服务标准，业主可以现场查验，可以向物业服务询问，了解相关真实情况。二是业主有权对物业服务企业制定的各项规章制度及管理规约进行了解，物业服务企业制定的各项规章制度以及业主实施自治的管理规约的内容是否符合法律法规的规定、是否认真执行业主有权知晓，业主可以要求披露规章制度的内容并对有关事项进行解释，并可以要求复制有关资料。三是业主有权对每个月的经费收入与支出情况进行了解，如维修资金的使用情况，共有部位、公共设施的经营收益和之处情况等，业主都可以要求物业服务企业予以公示并附明细说明。四是业主有权对住宅小区内的管理中出现的重大事件进行了解。五是业主有权对物业管理内容的重大调整、修改进行了解，查阅有关记录等。六是业主有权对选聘物业服务企业的情况进行了解，查阅选聘物业服务企业的记录，查看物业服务合同并可以复制。七是业主有权对物业管理服务的投诉情况进行了解，投诉问题的解决。

（二）业主可以通过司法救济权救济实现知情权。当业主的知情权得不到有效行使时，如物业服务企业、业主委员会没有公开有关物业信息或者部分披露或者虚假提供，业主可以作为原告提起诉讼，请求公开有关物业信息。

（三）业主知情权的实现途径。依据消费者权益保护法等的规定，业主知情权纠纷可以通过下列途径解决：一是与物业服务企业协商解决，要求公开相关事宜；二是请求消费者协会调解，业主作为物业服务的消费者，有权请求消协调解；三是向有关行政部门投诉，如向房地产主管部门投诉，由房地产管理部门按职权要求物业服务企业公开有关事宜；四是按照仲裁法的规定，与物业服务企业达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；五是依据最高人民法院的司法解释，向人民法院提起诉讼，请求公开物业服务事宜。

三、业主知情权现状及维权对策

（一）业主知情权得不到保障

1、没有向业主尽到全面告知的义务。按照消费者权益保护法和物业管理法律法规等的规定，业主享有相关知情权，物业服务企业、业主大会以及业主委员会等（以下简称为“知情权告知义务人”）理应主动公开其情况或者应业主的请求公开（或者告知）权利人，但由于种种原因知情权告知义务人却没有尽到义务，主要体现在：一是怠于公开其应该公开的物业信息，包括不公开或者部分公开或者提供虚假信息。二是业主请求其公开有关物业信息，知情权告知义务人以种种理由怠于承担告知的义务或者告知其虚假信息。

2、业主的知情权得不到保障，导致其他权益的行使受到损害。业主的知情权是其他权利的基础，当知情权得不到充分行使时，其他权利的行使就无从谈起。如维修资金的筹集、使用情况不明导致业主对维修资金所有权和使用权不能充分的行使，业主对管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同内容不知晓，业主的监督权就失去了内容基础，就成了无本之末、无源之水。

（二）完善业主知情权保障制度

1、建立强制物业信息主动披露制度。业主知情权义务告知人应主动披露物业信息，按规定的时间地点公示，可以存放于指定地点共业主查询或者可以通过网络查询。消费者权益保护法第十九条规定：“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得做引人误解的虚假宣传。经营者对消费者究其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当做出真实、明确的答复。商店提供商品应当明码标价”。这条规定要求知情权告知义务人应当主动向业主提供有关物业的真实信息，不得怠于公开或者提供虚假信息侵犯业主的合法权利。即按规定及时主动披露物业的有关信息。

2、加大行政执法力度，提高违法者的违法成本，使维权途径快捷简便，降低维权成本。虽然我国民诉法、消费者权益保护法物业法规等有关法律都规定了业主知情权的的救济程序，既有公法救济程序也有私法救济程序。然由于行政执法力度不够，被追究责任者凤毛麟角；追究民事责任程序繁琐不快捷、维权成本较高，导致业主的知情权难以得到充分的行使。加大行政执法力度，改变衙门作风而主动执法，群众反映的问题都能得到及时的处理，这样就会有效的降低业主的维权成本，加大违背者的成本，同时可以有效的避免旷日持久的诉讼程序，对于维护业主的权益、构建和谐社区、维护社会稳定起到积极的作用。

参考文献

[1]王雅琴 ，高 萍. 消费者知情权研究.山西财经大学学报.2003.8

[2]舒 华. 试论消费者知情权与生产经营者告知义务.科技进步与对策[J].2001,9

作者简介：鲁刚宁（1967—），男，重庆涪陵人，重庆工贸职业技术学院建筑系物业管理专业教师，副教授、律师，研究方向：民商法。