大数据在土地房地产评估领域的应用研究

大数据在土地房地产评估领域的应用研究

姜福杰

哈尔滨国土源土地房地产估价有限公司 黑龙江省哈尔滨市 150000

摘要：我国房地产评估行业自90年代初以来，已经历二十余年的发展，在这二十余年的发展中，随着房地产评估业务数量的增多，评估范围的扩大，我国也相继出台了《资产评估法》《资产评估基本准则》等相关法律法规，以规范房地产评估行业管理机制。然而在房地产评估业务的实际操作过程中，仍然存在一定的问题，这些问题会直接影响评估结果的准确性，而地理信息系统的应用，能够有效解决这些问题，提高评估效率

关键词：房地产评估；　大数据；应用

引言

“新基建”如火如荼地发展，加速了现代信息技术与各行业的融合，各行各业也积极借着“新基建”这股东风加快自身业务与现代技术应用的结合，明确自我定位、提升服务质量，提高自身产品附加值，实现由传统业务向高端业务的转变。在此趋势下，评估行业如何保持持续、高质量发展值得我们探讨。

1大数据在土地房地产评估领域的应用优势

地理信息系统的概念最初是由加拿大的测量学家于上世纪六十年代提出，并随后在多国的相关业务中得到应用[8]。地理信息系统是综合性极强的空间信息系统，在计算机硬件和软件的支持下，并结合现代化的遥感技术和地球定位技术，对地球表层的地理信息数据进行采集、处理、储存、分析、管理以及显示，因此，地理信息系统是集计算机技术、测绘与遥感技术、信息处理技术、地图学以及管理学于一体的综合型现代高科技技术。在房地产评估方面，地理信息系统的优势在于，它能够储存极大数量的数据并且在需要的时候进行调取计算，同时能对储存的数据进行长期管理。

2当前我国房地产评估存在的问题

2.1对评估新技术投入与钻研不够

如今大多数评估机构还未意识到万物物联网及“新基建”的发展给传统评估所带来的颠覆性危机，只考虑赢利，依然保持“短平快”式评估服务模式，过度关注业务而忽视对评估新技术的钻研，没有深入研究新的手段、方法和技术，更未注重现代信息网络技术在评估中的投入与应用。在“新基建”形势下的评估行业，评估服务较传统评估范围更广、内容更多，能够为客户带来切实的价值服务。因此，评估机构须改变发展理念，重视现代信息技术在评估中的应用，对评估技术、工具进行创新、升级和优化，以技术推动业务的快速发展和进步，实现服务由传统向高端的转变。

2.2需实地勘测地理环境，耗费大量人力物力

在房地产评估实务中，待估房地产自身状况及周边环境是影响房地产评估价值的重要因素之一，此因素在市场法评估中的影响尤为明显。市场法的评估思路是将待估房地产与多个已知价值的参照物房地产进行对比，在参照物房地产价值的基础上，对影响房地产价值的因素进行修正后得出待估房地产价值。因此，在运用市场法进行评估时，为了保证评估结果的准确性，评估师往往需要针对待估对象及参照物房地产各方面因素进行实地的勘测记录，以方便后续的比较及修正。需收集的因素包含了区域因素、个别因素、容积率因素等，其中区域因素是指待估房地产及参照物房地产所处的区域状况、区域的繁华程度、交通便捷程度、周边的地形地貌地势状况等方面，个别因素是指待估房地产及参照物房地产自身的特点，如房屋结构、新旧程度、房屋朝向、房屋面积等

2.3房地产评估法律体系不够健全

我国虽然制定了一系列的房地产评估的法律法规，但是没有从房地产行业的需求角度出发予以完善，导致评估工作不能按照法律法规有效实施，影响了评估结果的准确性。随着房地产业的快速发展，房地产市场多元化运行，价格也不断地变化，各类房地产交易日益增多，房地产估价法律法规中所存在的盲点没有及时弥补，造成了评估工作存在很多不合理之处，因此引起许多的纠纷，不能依法解决。例如:在现代城市化建设中，房地产拆迁补偿工作要顺利展开，就要做好评估工作，可是由于法律体系不健全，很难发挥法律法规的指导作用，导致拆迁纠纷频发。

3大数据在土地房地产评估领域的应用策略

3.1提高估价师自身的业务能力和道德修养

估价师自身的业务能力直接影响房地产评估的结果是否科学，而为了确保估价师自身业务能力可以满足房地产评估的需要，就要对估价师进行系统的培训。在培训的过程中，由于房地产估价工作所涉及的知识面广且与经济发展所处时期联系紧密，所以，不仅要对估价师进行知识的传授，更要培养其拥有较强的客观独立思考能力和主动学习能力，从而保证估价师自身可以随着政策的变化和房地产的发展不断地进行学习和调整。同时又注重评估经验的积累，保证其估价结果的科学性。而提高估价师的道德修养，是为了保证估价师在面对一些不当的利益诱惑时可以遵守行业规定，不越线、合理地进行房地产评估。在提高估价师自身的道德修养时，可以从社会和职业责任出发，使估价师明白违反行业规定必然会受到严惩，从而提升其责任意识、道德意识，确保其依法依规地进行评估工作。

3.2做好信息沟通交流

在实际的税务内部控制过程中，做好信息沟通和交流很有必要。一方面，可以对税务信息系统进行完善，使税务系统中的信息得到及时更新，让其数据的实时性得到保证。另一方面，还要重视各部门之间的协调，税务活动会涉及企业多个部门，这就要求各部门加强沟通，相互协调，进而让税务活动开展更加顺利。

3.3房地产评估行业的法律法规要进一步健全

房地产评估行业还需要进一步完善法律法规，科学有效地指导房地产评估工作顺利展开，避免出现法律纠纷。在这一过程中，可以借鉴一些评估业比较完善的发达国家，并考虑中国的基本国情，制定符合本国需要的房地产评估法律制度。同时，由于各地房地产估价行业的具体情况不同，就需要各地政府对房地产评估行业制定符合本地区特点的规章制度，而且要不断细化，使其更好地发挥作用。

3.4评估结果检验

当前相关评估实施机构要注重做好评估对象有效分类，整合检验校准之后的批量评估模型进行针对性计算，能得出对应的评估结果。现阶段为了对评估结果稳定性进行分析，在评估结果应用前要注重做好针对性审核等。目前多数发达国家与区域对此要素较为重视，均参照IAAO比率分析来做好标准执行评价结果检验。通过对检验评估结果合理分析，能做好房地产税收征管操作。

3.5重视税务风险评估

企业在实际经营过程中会存在一定的税务风险，为了更好地应对这些风险，首先，要构建一个良好的税务风险识别机制，针对各个环节进行风险识别，寻找存在风险的可能性，找出存在风险的环节；其次，应对这些风险进行评估，将风险等级划分为低、中、高三级，全面了解税务风险状况；最后，根据评估结果，对不同等级的税务风险划分处理优先级，并制定风险应对方法，全方位对风险进行内部控制。

结束语

目前，随着信息化程度的不断加强，房地产评估行业融入信息化元素势在必行，地理信息系统的加入能够在规范我国房地产评估程序，促进我国房地产发展方面具有积极作用，系统虽无法完全取代评估师的经验和技术，但可以肯定的是，地理信息系统运用于房地产评估中能够提升房地产评估行业的评估效率和评估质量，为房地产评估行业注入信息化手段，以促进我国房地产行业的快速发展。

参考文献

[1]石春艳,秦萧.大数据对房地产估价行业带来的改变及展望[J].江苏科技信息,2018,35(36):74-76+80.

[2]胡兰,段禾青.大数据时代资产评估行业现状及发展分析[J].绿色科技,2018(23):41-42.

[3]涂智.房地产专业大数据三维全景教学资源平台的建设与应用实践研究[J].科技创新导报,2018,15(27):252-254.

[4]刘希明.大数据背景下的税收风险管理研究[D].厦门大学,2018.

[5]王裴.基于大数据的精准营销应用研究[D].贵州财经大学,2018.