试分析不动产统一登记对土地评估业的影响

试分析不动产统一登记对土地评估业的影响

王刚洋

乌鲁木齐市自然资源和不动产登记中心 新疆乌鲁木齐 830000

摘要：在传统的土地与房屋登记模式中，用户需要在不同的部门填写表格，通过表格完成登记工作，各个部门会在表格上标注登记签发字样，用户使用登记表格最终获得土地房屋使用资格证。但是传统的土地房屋登记模式较为繁琐，我国正在积极推行不动产统一登记模式的发展，用户在登记过程中，可以一次性完成土地和房屋的登记工作。由于土地房屋等级模式发生变化，土地评估业的发展也会发生变化，深入分析由于变化产生的影响，为土地等级评估发展提供参考依据。

关键词：不动产；统一登记；土地评估；影响

引言：

我国推行不动产统一登记制度，使涉及土地与房屋登记的部门运行方式发生变化，并且土地房屋的产权交易形式进入到重新调整状态。现阶段不动产统一登记模式，采用社会信用代码制度，根据代码可以及时掌握用户的土地以及房屋使用权情况，并且国家可以更好的管理土地和房屋产权，防止出现贪污腐败的情况，有助于优化我国土地和房屋产权制度。

1. 不动产统一登记施行的功能和用途

不动产统一登记施行的功能如下：第一，有助于增强市场经济发展能力，最大程度适应市场经济环境发展需求；第二，有效激活土地和房屋产权交易活力，通过不动产统一登记方式，消除引发不动产登记出现混乱情况的因素，使每名用户在不动产统一登记中，自身利益以及权益得到有效的保护；第三，与我国经济发展相互呼应，切实提高我国经济发展能力。

不动产统一登记实行的用途体现在以下几个方面：第一，使参与不动产交易的成员有效维护自身价值，避免用户的自身利益受到侵害；第二，我国推行不动产统一登记制度，可以更加规范土地和房屋产权登记制度，防止在登记期间出现违规操作的情况；第三，不动产统一登记可以促进我国经济快速发展，为用户提供更多便利的服务，并且将用户确立为登记活动的主体，防止由于人为因素破坏土地和房屋产权登记过程。

2. 不动产统一登记制度的影响

   1. 对房地产企业的影响

不动产统一登记制度对房地产企业产生的影响如下：第一，可以有效控制房屋价格，防止房屋价格出现较大的波动，使房地产行业保持在稳定发展状态；第二，实行不动产统一登记制度，会深入挖掘潜在的二手房，有效平衡供需关系，避免房地产行业盲目投资；第三，房屋市场在发展过程中，由于不动产统一登记会使房屋数量发生变化，如果市场对房屋需求过大，会提高房屋价格，如果市场对房屋需求量减少，会有效降低房屋价格；第四，我国不动产统一登记制度正处于发展阶段，许多用户未能参与到不动产统一登记中，我国现有的房屋数量，会在未来一段时间内发生变化，房地产企业应认清发展形势，掌握国家制定的相关政策，按照政策调整企业发展目标，降低房地产企业受到不动产统一登记的影响。

1. 2. 对评估行业的影响

不动产统一登记制度对评估行业产生的影响体现在以下几个方面：第一，我国借助不动产统一登记制度加快房产税的征收工作，用户通过不动产统一登记制度，将房屋信息输入至不动产统一登记系统中，系统会评估房屋在动态状态下产生的价值，并将动态状态下产生的价值作为房产税征收的必要条件，在不动产统一登记制度发展中日趋成熟后，会实时推行房产税；第二，由于房屋产生房产税，使房屋评估行业的运行模式发生变化，评估行业应时刻关注不动产统一登记制度的变化，借助互联网技术，使评估行业与房地产行业建立紧密的关系，减少不动产统一登记制度对评估行业产生的影响；第三，不动产统一登记制度会将用户的信息与不动产产生关系，并借助法律的方式，保护用户与不动产，防止用户的利益受到侵害，评估行业应有效掌控房屋信息，通过不动产统一登记制度获取更多的信息，以便提高评估水平。

3. 不动产统一登记对土地评估业的影响

   1. 对不动产评估机构的影响

不动产统一登记对不动产评估机构产生的影响体现在以下几个方面：第一，加快房屋评估机构与土地评估机构的融合，形成统一的整体，使用户提高对不动产的认识，将不动产设定为合理的价格。在传统的理念中，认为价格是由房屋价格和土地价格组成，导致我国房屋评估活动和土地评估活动处于混乱的状态，不动产统一登记制度发展受到阻碍，并且无法使不动产真正的价格体现出来；第二，在传统的土地和房屋评估过程中，建设单位会在获得土地后，通过建设成的建筑进行评估，导致土地与房屋价格的真实价值无法体现出来；第三，现阶段我国采用建筑用地审批方式，要求建筑企业获得土地建设资格后，应及时登记备案，受到管理部门的监督，才能保证土地的使用权不会发生变化，避免建筑企业通过低成本获得土地法方式，采用转让的方法获取高额的利益；第四，通过不动产统一登记制度，各个类型的土地需要获得认证，通过认证获得土地所有权的使用资格后，建筑企业才能进行工程建设；第五，评估机构在财务管理工作中，按照不动产统一登记制度要求，应向监管部门出示财务信息，保证评估机构提交的信息真实有效，并采用责任制的方式，房屋产权责任由产权人掌管，避免房屋产权与产权人的信息存在差异，导致评估内容出现问题；第五，针对产房屋产权与产权人信息不符的情况，依照不动产统一登记制度，评估机构应要求产权人必须提交真实信息，如果仍提交错误信息，评估机构可以通过不动产统一登记制度提交申诉，解除产权人享有的资格。

1. 2. 对评估参考依据的影响

不动产统一登记制度对评估参考依据产生的影响体现在以下几个方面：第一，我国在推行不动产统一登记制度过程中，会采用分类登记的方法，并按照标准详细划分产权类型；第二，评估行业在开展房屋评估工作中，需要按照管理部门推行的分类内容，保证各项评估内容真实有效，并且评估内容体现出法律效益；第三，在评估无权变动的房产期间，由于无权变动的产权，在核发产权证过程中存在信息不符的情况，需要评估机构依照不动产统一登记制度，选取其中的相关依据开展评估工作，才能确定房屋产权的真实信息，并且提高产权的辨识度，避免产权人由于错误的信息导致自身利益受到侵害；第四，评估企业应依照不动产统一登记制度，积极开展公平合理并且受到法律保护的评估活动，切实保护产权人的合法权益。

1. 3. 对农村土地评估的影响

我国城市化加快发展过程中，土地产权进入到新的发展时期，不动产统一登记对农村土地评估产生的影响体现在以下几个方面：第一，我国加大土体承包等级管理，要求土地承包过程中，依照不动产统一登记加强监管，避免农村土地资源出现浪费的情况，防止堆积的问题影响农村地区发展；第二，根据不动产统一登记制度要求，各地区应深入调研农村土地情况，通过调研一方面划分土地类型，使具备耕种能力的土地，可以提高承包以及流转利用率，另一方面采用多种方式，运用科学合理的技术，提高非耕土地的利用价值，利用非耕土地创造出更多的经济效益；第三，基于不动产统一登记制度，详细划分农村土地产权，防止由于产权问题，导致农民出现经济纠纷，不利于农村稳定发展；第四，在农村土地评估过程中，应根据土地的性质以及用途，定期更换种植的农作物，通过更换农作物，降低土地产权流失发生的概率，让每名农户均能享有土地耕种权利，通过自己的辛勤劳动创造更多的经济效益。

结语：

综上所述，我国在推行不动产统一登记制度发展过程中，已经转变传统的制度，通过创新的登记制度，消除传统制度存在的弊端，一方面切实保护产权人的经济利益，避免产权人的房屋产权受到破坏，另一方面对我国评估机构、依照的评估参考依据以及农村土地评估均会产生积极的影响，我国应加大不动产统一登记制度的发展，不断优化和调整登记制度，使不动产统一登记制度更加完整。

参考文献：

[1]卢婧.浅议不动产统一登记对土地评估业的影响[J].消费导刊,2015,(1).7-7.

[2]李铭,孙华国,孙凯旋.浅析我国土地评估中存在的问题及对策分析[J].决策与信息（中旬刊）,2015,(11).37.