基于城市舒适物营造的历史文化街区更新

崔骥

北京首都开发控股（集团）有限公司，北京， 100009

摘要：

本文通过解读城市更新、历史街区保护与城市舒适物等概念及其之间的关系，以历史文化街区更新改造为例，把历史文化资源、空间设施资源和未来规划定位相结合，精准定位、持续经营、均衡配置，超越传统的纯经济因素考量指标，用“舒适物”统合商业利益点、居民需求点、游客关切点、社会关注点与文化保护点，由点定局、以点连线、以线成面、以面成场，采用点、线、面、场“四位一体”的方式方法，统筹规划、设计、运营和公共服务等不同专业和不同利益主体，为城市更新和历史街区保护探索新模式和新路径。

关键词：舒适物，城市更新，历史街区，城市转型

随着中国城市化率（超过60%）不断提高，城市发展层次不断升级，我们对城市发展目标越来越清晰，城市发展的目标不应仅仅是为了追求城市化的各项量化经济指标和社会指标，更应该追求高品质的城市环境和高质量的城市生活。

城市的本质就在于促进经济增长，以及与此增长相对应的人口增长、规模扩大等。这是以“土地”为核心的增长，围绕着土地的是基础设施建设、房地产开发与工业区扩展等。^①但是随着城市建设总量和土地利用规模，逐渐达到饱和状态，以土地为核心的增长模型失去了完全解释力，新经济的出现，尤其是创意阶层的崛起，新经济企业开始聚集，成为经济增长与社会发展动力，“精明增长”策略取代传统工业化策略，这种精明增长的策略主要得益于对高级人才的争夺。

这些高级人才的工作和生活不依赖于独立的园区、厂房和城市大型综合体，而是侧重于聚集和交流，在家庭居住和企业选址方面，更加关注生活品质和城市宜居性，驱动城市发展的不再是功能性的开发，舒适物越聚集，配置越完善城市发展速度就越快。相反，与之相关的舒适物越差，其发展速度就越慢，甚至还会出现恶化与衰退现象。^②美国克拉克在《城市作为娱乐机器》一书中，探讨了城市舒适物如何驱动城市发展，这种观点颠覆了传统的认知。人们生活和工作在城市里，他们做出在哪里生活，在哪里工作以及如何更好地工作等决策时，以城市舒适物为导向的地方质量作为一种重要力量吸引着新的创业者、居民和旅游者。

（一）城市舒适物相关研究

城市舒适物(Urban Amenities )是经济学概念，目前成为经济、社会、城市设计等领域的专业用词，指那些能够使人们感到舒适、愉悦和快乐，以及能够提高人们生活质量的城市事物。

20世纪50年代，经济学家乌尔曼(E.L.Ullman )将舒适物当作一个相对独立的学术研究领域，他指出随着城市的发展，舒适物已不再是经济附属物，而是促进城市经济增长、吸引人口，尤其影响高级人力资本迁移的重要变量。^③

美国选择克拉克在前辈经济学家和社会学家研究的基础上，继续拓展了传统城市经济增长、人力资本、城市舒适物之间的关系，形成了新的城市发展解释理论框架。^④

1.传统发展模型

生产的经典元素:土地、劳动力、资本和管理等

+

人口流动（被工作所吸引）

人力资本

经济增长

3.舒适物模型

城市舒适物

图1.1 城市发展动力模型示意图

如图所示，克拉克总结的城市发展动力模型是相互递进、相互嵌套的三个层次，它们之间并不是排斥的关系，而是继承与互补的关系。在城市发展的高阶阶段，知识型的高级人力资本流动是受城市舒适物影响的，换句话说，城市舒适物增强了城市对于高级人力资本的吸引力。

国内学者对于城市舒适物的研究主要围绕高级人力资本流动、产业结构升级和地方消费三个议题展开，代表性的学者当属中山大学王宁教授。他结合中国城市发展面临的问题从理论和实践两个角度展开深入的讨论。华南师范大学地理科学学院马凌副教授则从理论介绍的角度来谈舒适物理论，他分析了城市舒适物与西方城市发展的关系，并指出舒适物已成为城市发展及影响城市高级人力资本移入和城市活力的重要变量。

王宁特别强调，要转变中国粗放的经济发展模式，就必须转变观念。而强调城市舒适物系统的建设，强调舒适物与城市发展之间的相互促进的关系就是一种新的城市发展观念。^⑤人们选择到一个城市工作与生活，往往是因为这个地方或城市拥有更多、更配套、更高等级的舒适物系统或更少的反舒适物。随着生活水平的提高，人们越来越看重地方或城市作为一个整体所带来的综合效用。

（二）城市舒适物分类方式

对于城市舒适物类型的具划分类型，哈佛大学经济学家格莱泽教授和芝加哥大学社会学家克拉克教授是主要研究者。

格莱泽把城市舒适物划分为四类。

（1）丰富多样的服务与消费品。20世纪80年代以来，城市发展的步伐与城市舒适物有着紧密联系，发展越快的城市拥有的舒适物越多。这些舒适物，包括餐馆、剧院、影院、图书馆、博物馆、酒吧、大学、创意园区以及各种市民组织与活动等。

（2）美学与物理设置。生态环境会影响城市的舒适性，城市建筑能够增加城市魅力，这种魅力主要体现在它的外表与内在舒适上。

（3）好的公共服务。如果城市具有良好的教育资源，城市舒适物对于城市发展的好处将会呈几何效应增长。当然，好的公共服务不仅包括优质的教育资源，还包括健全的医疗系统、社会保障系统和社区服务等。

（4）体现大都市区特点的效率。比如接近中央商务区（CBD）比较容易成功，经济和人口增长会比较快，以纽约为例，从1980年开始，距离华尔街比较近的区域出奇地成功，经济与高素质人力资本的聚集和增长尤为抢眼。^⑥

与格莱泽对于城市舒适物的分类内容不同，克拉克也把城市舒适物分为四类：

（1）自然物理设施，如气候、温度、湿度、可接触的水资源以及自然景观等。

（2）人工建构的设施，如图书馆、博物馆、剧院以及一些规模较小的设施（书店、果汁店、星巴克、自行车比赛与专用设施等）。

（3）社会经济结构与多样性，如本地居民收入与教育程度、外国人或少数民族裔的数量、同性恋人群及家庭等。

（4）本地区居民的价值观和态度，如友善或敌意、包容性、敢于冒险、个人主义等。^⑦

在格莱泽和克拉克对于城市舒适物的定义和分类基础上，中国学者吴军结合以上二者学者的分析以及北京的地域特点，将舒适物分为三种类型。

表2.1 城市舒适物分类

鉴于中国城市发展发展特点和中国社会发展阶段，笔者认为城市舒适物的内涵需要结合中国实际进行更聚焦的分类。笔者把舒适物分为两大类型：有形的自然环境和建成环境与无形的社会环境和场所精神，更有针对性地助力回应当下的迫切问题，如发展不均衡、高质量发展、城市更新、社会治理、公平正义等普遍性问题。

表2.2 城市舒适物类别

这两大类、四小类舒适物聚合在一起所形成的场景，影响着我们关于空间的各种决策，包括在哪里工作，在哪里生活，在哪里投资，去参加哪种活动，支持什么社群，参加什么社群等等，支撑着人们来来往往，或定居、或旅行、或社交，其背后的主要力量就是城市舒适物体系所提供的产品和服务。

（三）城市舒适物营造与历史文化街区更新之间的内在联系

所谓历史文化街区，是指具有一定规模、保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能够较完整和真实地体现传统格局和历史风貌的城市区域。

城市更新反应了城市自我演化和进化的重要特征：既要全力追逐现代化，又要保护城市传统，进而在保护与发展之间取得平衡。

城市的每一次增量开发都应该是对以往错误的“医治”，或是使城市更加“完整”的一次努力，这是一个强调连续而非断裂的有机过程。在为城市发展引入新要素时，须保持一定的规模，必须充分尊重并适应被保护的要素，新要素介入的目的归根到底是提升历史建筑的价值，而不是抛弃原有的形态特征，用新的内容完全取代旧的内容。^⑨

历史文化街区面临的现实问题是物质空间与功能的衰退过时。历史街区复兴的含义即为历史街区在衰落后再度兴盛起来。具体而言，历史街区复兴以缓解历史功能与现代之间不协调的过时性为目的，为了达到这个目的，在物质结构上，进行维修、功能置换或拆除与再开发以形成有吸引力的、维护良好的公共领域，在经济方面，可以用新功能替代旧功能实现有功能重组或者功能多样化，也可以保留现有功能但使其运作更有效，在社会公共领域使街区富有真实的活力。

城市的生命力来自多样化、人性化的尺度和高品质的公共空间。仅仅关注单体建筑遗产的保护是远远不够的，要把保护扩展到整个街区，街区、邻里是被放在区域结构框架里讨论的，城市中的街区不是相互隔离的，也不是一个个碎片，而是要整合到城市整体中去的，才能进一步促进城市文化氛围的营造和经济的发展。

^⑩

随着经济社会的不断发展，当更多的欲望被不断满足，不同的组织、机构以及政府就会涌现出满足欲望的需求，这些需要被满足的载体就是“舒适物”。

（四）城市舒适物营造对历史文化街区更新的价值

从提升城市空间价值的角度来说，运营城市舒适物理论保护和改造历史街区，具有三个方面的显著特点：

第一，城市舒适物超越功能视角，它是价值视角。

舒适物及其与之相关的商业、组织和服务等，不但能够提供愉悦，还具有很高的市场价值。比如购买普通食品是一种市场行为，如果生活在一个很容易购买早餐的社区，这种愉悦和满足要大于购买商品本身的市场价值。每一个城市舒适物的建设与完成，都在为历史街区增值。历史街区中存在的一系列老建筑，共同形成了一种高依存度的资产，其中每一个建筑的良好状态的保持，对于其周边的建筑，就存在一种外部性收益。“成功的历史街区要引入新的因素，通过暗示和对比提升过去的价值，目的在于创造一种与时间长河越来越密不可分的环境，而不是一种永远不变的环境。”凯文·林奇认为在时间长河里，先后建设的建成环境并置在一起具有几何级数增长的整体价值。

第二，城市舒适物超越个体营造，它是系统建设。

一个完整历史街区是历史、现实与未来的融合物。它要有所取舍，寻求均衡。取舍是为了特点和个性，均衡则是为了发挥系统性的合力。一类舒适物过多容易“浑浊”，所有舒适物都面面俱到有会流于“清淡”，建立完善舒适物分类模式，评估不同类型舒适物组合所产生的意义和价值，将更有利于城市舒适物发挥最大功效。

吴良镛曾经提出“一切建筑都是地区的建筑”的论点。在千百年来的建筑发展史中，都存在着一个基本的原则，每一个建筑都存在于某一个特定的地点，而起这些地点所处的环境，大到地区、城市，小到街区、邻里，都有其特定的自然和历史人文条件，这些因素共同成就了建筑。建筑之所以是这样或者那样的，都和这些因素密不可分，这也可以理解为地域性在空间设计中的呈现。^⑪

第三，城市舒适物超越静态布局，它是动态完善。

加拿大城市设计师肯·格林伯格（Ken Greenberg）在《新都市主义》中提到：“有历史意义的建筑、街区、景观的保护应注意城市的延续和进化。”城市舒适物是则是城市建筑空间进化的延伸与延展。^⑫比如在星巴克出现之前，美国咖啡文化仅流行于伯克利、剑桥等大学城范围内的少数社区，或者流行于少量的一些低端社区，“第三空间”还没有成为常态和标配的空间品质。

如今咖啡业已成为城市不可或缺的产业，星巴克在美国和中国共有接近4万家门店，你可以在任何街区买到卡布奇诺，咖啡师还不是独立的职业，随着星巴克的扩张，人们逐渐习惯咖啡馆社区生活，许多小型咖啡馆、个性咖啡馆、创意咖啡馆数量不断增长，越来越多的都市人不仅养成了喝咖啡饮料的习惯，还喜欢在咖啡馆里闲逛、聊天和阅读，原本这是一些艺术家和知识分子专属标签的行为，如今已成为新的必需品，城市生活的新需求，围绕着它不断创作新产品、新工作和新产业。

（五）结论

城市舒适物就是文化经济在城市空间的集中表现，历史文化街区是城市文化的源头，保护并利用好文化街区，才能让城市发展的“社会资本”向外持续放大，而“城市舒适物”就是文化发挥影响力的传导工具和机制，城市舒适物的品质感和精确性，直接影响了传导性能的好坏，也对一座城市的转型起到关键作用。

在城市更新过程中，我们要升级或再造地域形象，不仅是空间形象和商业业态的重置，更要深入思考城市建成空间背后的精神文化指向，并通过一定数量的同类型精神文化空间符号，聚合而成符合定位和发展预期的城市空间。在加拿大多伦多，有相当数量的城市舒适物是支持个人发展的，如瑜伽馆、冥想、旧书店、自然诊疗中心等。

若要表达传统场景，将教堂、档案管、博物馆、古董商、特色书店、历史古迹、古董汽车和家具等传统舒适设施配置进去，区域场所精神很快将发生重要转变，通过调节这些传统舒适设施的数量和品质，进而起到调节城市空间转型和定位转换的目标。

因此，城市舒适物的文化解释力和文化洞察力是传统商业空间运营所不具备的，它把人、空间、文化和行为结合成紧密的复合体，更容易释放持续的价值和活力。“城市舒适物”把历史文化街区的更新改造提高到了新境界。

参考文献

1. 吴军.文化舒适物——地方质量如何影响城市发展[M].人民出版社，2019

2. 王宁.城市舒适物与社会不平等[J].西北师大学报(社会科学版),2010,47(05)。

3. 在城市上建造城市[M].中国建筑工业出版社, 周俭，张恺编著,2003

4. 新都市主义宪章[M].天津科学技术出版社，[美]新都市主义协会编，杨北帆等译，2004

5. 吴良镛.“抽象继承”与“迁想妙得”——历史地段的保护、发展与新建筑创作[J].建筑学报,1993(10)

6. Terry N·Clark，“Amenities Drive Urban Growth”，Journal of Urban Affairs，2010.p.10

7. E.L.Ullman, Amenities as a Factor in Regional Growth. Geographical Review,VoL44, No.l, 1954.

8. Terry N. Clark and Coauthors. The Cily as an Entertainment Machine, 2004/2011.

9. Terry N. Clark, Urban Amenities：Lakes, Opera, and Juice Bars——Do They Drive Development ?" The City as an Entertainment Machine, 2004/2010, pp. 104-105.

①吴军：《文化舒适物——地方质量如何影响城市发展》，人民出版社2019年：P.7

②Terry N·Clark，“Amenities Drive Urban Growth”，Journal of Urban Affairs，2010.p.10

③ E.L.Ullman, ** Amenities as a Factor in Regional Growth". Geographical Review,VoL44, No.l, 1954.

④ Terry N. Clark and Coauthors. The Cily as an Entertainment Machine, 2004/2011.

⑤王宁：《城市舒适物与社会不平等》，《西北师大学报（社会科学版）》2010年 第47卷第5期。

⑥ 吴军:《文化舒适物——地方质量如何影响城市发展》，人民出版社2019年：P35.

⑦Terry N. Clark, Urban Amenities：Lakes, Opera, and Juice Bars——Do They Drive Development ?" The City as an Entertainment Machine, 2004/2010, pp.104-105.

⑧ 吴军：《文化舒适物——地方质量如何影响城市发展》，人民出版社2019：P37

⑨周俭，张恺编：《在城市上建造城市》，中国建筑工业出版社2003年：P47

⑩ [美]新都市主义协会编：《新都市主义宪章》，杨北帆等译，天津：天津科学技术出版社2004年版，第 174 页。

⑪ 吴良镛：《“抽象继承”与“迁想妙得”——历史地段的保护、发展与新建筑创作》，载《建筑学报》，1993 年第10期。

⑫ [美]新都市主义协会编：《新都市主义宪章》，杨北帆等译，天津：天津科学技术出版社 2004 年版，第171页。