如何做好房建工程的投资控制

谢元珍

南宁航道养护中心，广西 南宁 530031

摘 要：本文通过介绍某房建工程投资控制中存在的问题及解决办法，分析了房建工程各阶段的投资控制要点，希望能为房建工程的投资控制提供一些参考。

关键词： 房建工程；投资；控制

引言：

房建工程的投资控制贯穿于工程建设的全过程，必须从工程的设计、招投标、施工及竣工结算各阶段入手，加强全过程投资控制，以实现房建工程投资控制的目标。

一、工程概况

某房建工程，总用地面积20500m²，地下室建筑面积11545m²，住宅建筑面积54099m²，建设地下室和1#至4#楼共480户住宅（楼高31层，1层为架空层），分两期建设，一期建设地下室、2#和3#楼，二期建设1#和4#楼。

二、该房建工程投资控制中存在的问题及解决办法

（一）基坑开挖增设护壁桩

本工程基坑开挖面积为11990 m²，开挖深度为6 m，基抗开挖原设计只是采用喷砂浆护面，未充分考虑到基坑开挖对周围建筑的影响，而基坑的南面有一栋30层的高层建筑，西面有一些民房。基抗开挖前业主组织设计、监理和施工单位开会研究，认为南面的高层建筑和西面的民房离基坑较近，开挖基坑时一旦产生边坡搨方，容易破坏南面的高层建筑和西面的民房，为了确保基坑开挖万无一失，四方一致同意更改基坑支护设计，在基坑的南面和西面增加护壁桩支护，护壁桩直径为900mm，共101根桩，护壁桩总长度为992m，增加工程投资148.50 万元。

本工程基坑开挖增加投资的原因主要是设计人员在进行设计前，未到现场进行实地调查，对基坑周围的已有建筑及可能影响基抗开挖的外部因素了解不清楚，才造成基坑开挖投资的增加。

（二）桩基工程的设计变更

本工程原设计地下室采用人工挖孔桩桩基，其中直径800 mm的桩基长4347 m、 直径900 mm的桩基长1458m、直径1000 mm的桩基长1431m，人工挖孔桩桩基总长为7236m。设计变更前，原桩基工程、承台钢筋和混凝土造价为1028.4万元，投标工期130天。开工后因建设方提出人工挖孔桩桩基所需工期较长，且容易受到地下水的影响，施工质量控制困难，要求设计方更改设计，设计方经过桩基方案比较后将人工挖孔桩基变更为预制混凝土静压管桩，桩基承台变更为整体筏板，静压混凝土桩直径400mm，总长12540 m，筏板混凝土4075m³，变更后静压管桩、整体筏板工程造价为986.6万元，实际工期 80 天。

本工程通过变更桩基设计,将人工挖孔桩基改为静压混凝土桩基，共节省投资 41.8万元，减少工期 50天，取得了较好的效果。

三、房建工程各阶段投资控制要点

（一）设计阶段

控制工程投资的关键就在于设计，设计阶段对工程造价的影响最大。大部分建设方在意的是建筑的外观设计，而忽略了对投资的控制，往往是外观漂亮了，但投资却比业主的预估大大增加，这是非常不可取的。设计阶段控制工程投资比较好的方法是采用限额设计法，设计方按照建设方提供的设计任务书及投资估算控制初步设计，再按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，在各专业达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制各专业的设计，从而实现建设方总投资的目标。建设方在整个设计过程中应积极与设计方配合，及时提供有关资料，反映相关情况，使设计人员及时掌握有关资料，这样既可避免设计图的反复修改，也可缩短设计时间，保证设计方案满足实际建设要求。要通过采用新技术、新设备、新工艺来降低工程投资及运营成本。设计完成后，建设方要选取资质满足要求，且审图经验丰富的第三方设计公司进行图纸会审工作，以找出设计方案的不足和造价上的缺漏，进一步优化设计方案，避免因设计不完善而引起施工阶段的设计变更或签证。

（二）招投标阶段

尽量采用公开招标，按照招标文件范本要求编制规范的招标文件，设置合适的准入条件和评分办法，扩大承包方之间的竞争，以选取有实力且报价合理的承包商，这不仅有利于确保工程质量，更有利于降低工程投资。要找有经验的造价咨询公司编制详细的招标工程量清单，尽量减少清单漏项，编制工程招标的合理上控价，既要满足建设方控制工程投资的要求，也要让承包方有合理的利润空间，同时要避免投标单位以低于成本价恶性竞争，以利于后续的工程建设。招标文件中的合同尽量详细，要把关键的条款写清楚，避免因条款不清造成签订正式合同时出现承包商讨价还价的问题，减少合同签订过程中的谈判现象。

（三）施工阶段

建设方应派出专业的技术人员加强现场施工管理，严格控制施工方的合同管理、设计变更、材料代用、工程签证、进度款支付等工作。要充分发挥监理的作用，对重要工序严格实行监理旁站监督，确保工程安全和施工质量满足合同要求。

要加强施工合同管理，充分理解和熟悉合同条款，。在施工工期、质量目标管理、工程款支付及工程变更审批过程中严格按合同执行，尽量避免出现因建设方不按合同条款执行而发生的承包方索赔，必要时也要按照合同约定向承包商提出反索赔，以减少建设方的损失。尽量减少不必要的设计变更，在设计变更前，要充分调查，进行变更方案的技术经济分析，选择合理且增加投资最少的变更方案。工程签证要尽量做到现场签证，建设、监理和施工三方要派员到现场，对照设计图纸进行现场测量，核实好签证上的项目和工程量并在现场签字，要拍好相片或录像资料，以备竣工结算时的核查。若有任何一方提出工程变更，需经建设和监理审核无误后，由监理工程师签发工程变更令，方可施工变更项目。要加强工程进度款的支付管理，工程进度款的支付应根据施工合同和招标文件要求，严格按实际施工进度进行计量支付，并随时检查进度款使用情况，防止施工单位把进度款挪作他用，保证工程按期完工。

（四）竣工结算阶段

由于建设方熟悉整个工程的建设，对于承包方报送的竣工结算，建设方应进行初审，形成初审意见，再请第三方审计公司进行结算审计，这有利于加快第三方审计的进度，也可以通过第三方化解建设方和承包方对于竣工结算中出现的不同理解而产生的矛盾。竣工结算主要是对施工造价的审核，要坚持以现行的工程造价管理规定为依据，严格按照招投标文件和合同的约定，根据竣工图纸、设计变更、现场签证进行审核计算，主要审查是否按设计图纸全部完成，有没有漏项，认真核实每一项工程变更是否真正实施，实事求是的做好竣工结算工作。

四、结语

房建工程的投资控制涉及方面较多，建设方必须配备熟悉工程预结算、合同管理、招投标法律和房建工程技术的专业人员进行投资管理，加强对工程投资的主动控制，强化全过程动态管理，才能更好地控制工程投资。

参考文献：

[1] 曲娜等主编，《工程项目投资控制》，北京大学出版社，2013年1月出版。

[2] 刘黎虹等主编，《建设工程招投标与合同管理》，化学工业出版社，2018年3月出版。

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