四川省达州市御景上城小区的市场分析

王岚

西南科技大学 四川绵阳

摘要：御景上城小区是达州市的交通要道，项目的景观绿化系统也是一大特色，主景观带辅以多个子景观区域相互依赖，完整体现出“东南亚风情”，御景上城的优势明显，而其劣势也是显而易见的。运用SWOT分析法就该小区这个项目做一个简单的市场分析，体现出该项目的优劣。

关键词：优劣，分析

御景上城小区位于四川省达州市，此次将运用SWOT分析法就该小区这个项目做一个简单的市场分析。御景上城，位于西外板块门户地段，总占地面积为45299.3平米,扼守交通干道。项目东临南北干道，南至朝阳西路，交通极为便利，是出入达州的交通要道。项目的先天可开发素质较好，土地平整方正，地势平坦，易于项目产品规划。

1项目优势

御景上城，位于西外板块门户地段，总占地面积为45299.3平米,扼守交通干道。项目东临南北干道，南至朝阳西路，交通极为便利，是出入达州的交通要道。项目的先天可开发素质较好，土地平整方正，地势平坦，易于项目产品规划。

在定位上，项目按照国内大城市居住标准规划设计，匠心缔造“中国气都”封面建筑。塑城市地标，居八方雅士——御景上城，以曼妙、雅致的东南亚景观园林为内核，创达州多项居住新指标，以大都市居住标准为蓝本，缔造以人为本的曼妙上品人居。小区临近达州铁路中学，实验小学，达州市博物馆，市政广场，人文底蕴丰厚。

项目位于朝阳街道十字路口，正北方500米便是客运站与火车站，交通网络完善，可达性高，极大提高了项目的交通便捷力。项目的景观绿化系统也是一大特色，主景观带辅以多个子景观区域相互依赖，完整体现出“东南亚风情”。公共服务设施方面，东侧及南侧商业结合市政绿化广场的布置，为小区内提供了完善的小区生活配套及休闲健身区域。周边区域的话，近期正在修建运动公园，且有多个成熟小区，居住氛围良好。本项目为本地开发商，具有多个本地项目的开发经验，已经积累了一定的客户资源。项目的建筑结构为框剪结构，分别设计了26—33层高层住宅等类型的住宅形式，以及造型简洁的充满现代感的沿街商业。通过梳密相间的空间组合，错落有致的建筑形体，丰富了整个小区的景观。

通过点、线、面的结合形成丰富多彩的空间序列。设计细致入微，户型均设置了观景、生活双阳台。部分户型引入了入户花园、进入式更衣间、双层高空中花园、6米挑高大阳台、270°转角观景凸窗等新的设计理念，增强了居住的舒适性。入户花园用于室内空间与室外空间的过渡，在保证室内空间私密性的同时将户外的景致引入室内，而6米挑高景观阳台则充分保证客厅作为居家活动区的采光与通风的同时，美景尽收，畅意情怀。270°转角观景凸窗则是历经数次修改，反复讨论而成的新型凸窗，增加了居住的舒适度，在家中就能体验市郊的转移，光影的对比。

2项目劣势

项目的房型普遍在120平方米以上，对于买方来说，付首付相对不是那么容易。项目所处地段虽然不错，但是临近主干道，紧邻长途汽车站，部分临街住宅将受到噪音干扰、空气污染，治安环境受影响，对项目后期销售带来制约，影响项目品质。

目前门前的区域未进行整治，经常会有卖菜卖小吃的摊贩摆摊，就在旁边的幼儿园楼下，极大的影响了小区环境，也让小区变得更加吵闹。小区在大门口附近没有设置太多活动区域，导致小区的老年人、摊贩、小朋友全都挤在大门口附近活动，会影响生活品质。

项目周边欠缺成熟的生活环境，本项目所在区域非达州主中心城区，人流量较少导致商业氛围差、人气不足，居住氛围差，缺乏日常商业配套，虽然近几年在准备发展西外镇，但还在努力中，居家购物近期将不会有明显的改善。项目规模比较小，难以形成量体优势。现时达州房地产业已开始逐步进入规模和品牌的竞争阶段。而将来的房地产市场必将是比品牌，比规划，比实力时代。就目前的情况来看，项目开发公司尚未有较高知名度，会对项目销售有一定影响。项目建成后，后续的项目管理存在较大缺陷，户主与物业公司等管理部门没有良好的沟通(在后来业主集体抗议并申请换掉了以前的物业公司且自行成立了小区居委会)。

3 SWOST分析

在房地产项目策划中，S和W是从项目内部因素来挖掘项目本身存在优劣势。分析并认清这些优劣势，对于项目定位和把握机会、规避风险往往起到一个很好的启示作用。

而O和T则是对项目外部环境及条件作出分析和判断，以帮助我们寻找市场空白点和竞争优势。

虽然已经开盘很久，但是御景上城小区仍然面临着新的机遇。达州西外镇房地产市场持续升温、区域发展空间大，价值将得到进一步提升项目自身建有幼儿园和大量商业配套，充分满足相关需求。本项目所在区域地产发展蓬勃，近年招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐渐渐增强;城市规划发展使片区获得巨大的发展契机，目前西外镇是达州市的重点发展区域，近几年来逐渐修建了罗浮广场、运动公园、达州市图书馆等等项目;达州的旅游业发展相当迅速，由此带来的观光投资客逐年增加。达州市通川区有丰富自然资源和人文资源，体闲旅游资源丰富。（通过体闲旅游，整合城市高端消费人群的消费，提升项目的生活品质档次）。此外，区域内居民收入稳定，经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大。项目位于城市房地产发展的新崛起板块，有较好的市场价值预期。城西是最具发展潜力和活力的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域。达州房地产市场的快速发展，为投资者提供了较高的投资回报率，吸引着投资者投资。

不可避免的，该项目也承受着多方面的威胁。近来，项目附近恒阳骊都正在开始修建。在有类似的地理环境以及人文环境的情况下，该项目与恒阳骊都项目的竞争将会是激烈的。作为达州市未来的发展中心，西外镇还有许多未被开发的地皮，随着经济中心的偏移，在西外镇成为达州新的经济中心后，会有更多的小区修建，分走客户流。国家不断出台严厉的房地产相关政策，未来影响加剧，目前国家抑制投资的宏观导向，形成的连带影响带来的威胁，也对达州的房地产市场带来了更多不确定性因素。

随着房地产市场的发展，该项目的价格也水涨船高，目前已经是8200元每平方米，这还不是在一个五线城市城市中心的区域，小区的性价比在逐渐降低，随着时间发展，房子的竞争力也会逐渐降低。目前达州市房产供给的潜力并没有充分发挥。另外，物业管理服务的质量关系到千家万户居民的生活质量，涉及居民的切身利益，越来越被人们所重视，物业管理也因此而成为广大居民购房置业时一个关注的焦点，用户对物业管理服务的质量要求越来越高。而就我了解来看，该项目的开发公司对于物业管理公司的选择不太到位，如果多次出现物业管理服务跟不上的情况，将会对项目产生较大的负面影响。

4结语

该项目的优势大于劣势，机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。要发挥优势、抢占机会。依势助势，掌握片区话语权，以其高形象强势推广、高品质展示吸引客户；充分挖掘和提升发展商品牌价值，为营销创造机会点减少劣势、避免威胁。同时要保持高服务+高形象+高品质，提升整体形象。。

参考文献

[1] 2007房地产蓝皮书:中国房地产发展报告NO.4 [M]. 北京:社会科学文献出版社出版.

[2]张红.房地产经济学讲义[M] .北京:清华大学出版社，2004.

[3]张蔷薇，徐健.房地产市场价格博弈分析[J] ﹒上海:华东经济管理，2007，(2）.

作者:王岚（2000－4月－22日），民族:汉，性别:女，籍贯:四川省广元市，学历:本科，研究方向:城镇，