既有商业建筑消防安全条件改善方法的探索

既有商业建筑消防安全条件改善方法的探索

夏俊

大上海时代广场物业管理（上海）有限公司 200021

摘 要：随着时代的发展，若干年前设计建造的商业建筑消防安全条件已不能满足现行规范要求，本文以既有商业建筑二次装修为例，从装修设计、施工管理、运营管理等几个方面分析既有商业建筑消防安全条件的改善方法。

关键词：物业运营管理 既有商业建筑 消防安全 装修工程

0. 引言

随着时代的不断发展和进步，部分既有建筑（特别是2000年以前设计、建造完工的楼宇）消防安全条件已经不能满足现行国家规范及标准。为最大限度消除既有建筑消防安全隐患，按照《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018版）的相关要求，既有建筑在改建施工时应按照《新建规》改善相应的消防安全条件。

既有建筑改建的情形比较复杂，对于建筑在改建过程中没有改变建筑本身的高度和建筑面积等建筑规模，而改变了建筑内部的全部或部分平面布置、建筑结构或建筑结构类型、建筑内部的使用功能、建筑内部或外部装修、增加或改变建筑外墙和屋顶的内外部保温系统等情形(包括翻新)，均应属于建筑改建的情形，需按照新规范执行。但这些情形，在执行新规范时往往面临无法实施的困境或代价巨大。例如一座既有建筑，按照《新建规》要求，其疏散楼梯的宽度不满足要去，只对其内部或局部区域重新进行室内装修，此时要对建筑的安全疏散设施完全按新标准进行改造完全不具备可行性。因此在不能完全改变安全疏散条件时，就需要研究通过其他方式来保证建筑的使用人员在火灾时安全疏散^[1]。

本文以既有商业建筑二次装修为例，从装修设计、施工管理、运营管理等几个方面探索既有商业建筑消防安全条件的改善方法。

0. 设计阶段

既有商业建筑在运营阶段，只进行内部或外部装修时，往往很难改变建筑总体平面布局，通常情况下，消防安全疏散楼梯只能保持原状，而无法新增疏散楼梯来满足《新建规》疏散楼梯宽度的要求。在这种情况下，既有商业建筑进行内部或外部装修时，我们应从装修设计阶段开始针对性的采取相应措施以改善既有商业建筑的消防安全条件。

0. 1. 提高装修材料的燃烧性能

正常运营中的商业建筑往往业态多种多样，如在一座综合体建筑中，塔楼为办公楼或酒店，裙楼则有影院、超市、娱乐场所、餐饮等人员密集场所或零售店铺等各种不同的业态。做为物业运营管理方，应严格按照《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-2017）要求，在租户进行二次装修设计时，我们应针对各种业态就装修设计中所涉及的各种装修材料的燃烧性能提出具体意见，如在影院、超市、娱乐场所、餐饮等人员密集场所中，不得使用B2及B3级装修材料，尽可能全部使用A级不燃性装修材料；在办公楼室内装修中，除其他装修材料外，不得使用B2及B3级装修材料，尽可能全部使用B1级以上装修材料。

0. 2. 增加或改变相应的主动防火设施

在提高装修材料燃烧性能的基础上，亦需同步考虑主动防火设施的合理设置。如在装修区域内严格按照《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）设置足够数量的末端火灾探测器，缩短火灾预警的时间，争取更多的逃生时间；以及严格按照《自动喷水灭火系统设计规范》（GB 50084-2017）设置足够数量的末端喷淋头，提早消除火灾事故。

0. 3. 加强内部的防火分隔

合理规划装修单元平面布局，各房间分隔墙均采用防火墙及防火门窗，将火灾事故限制在一定区域内，减小影响范围。防火墙及防火门窗的耐火极限应根据《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018版）的相关要求确定。

0. 4. 限制建筑商业业态

当采取上述措施仍不足以改善消防安全条件时，应考虑限制商业业态，如将影院、超市、娱乐场所、餐饮等人员密集场所改为零售店铺，减少营业期间的人员密度，降低火灾风险。

总的来说，既有商业建筑局部进行二次装修设计时，应充分考虑现状消防安全条件，尽可能按照《新建规》要求改善消防安全条件，当建筑总体平面所限时，应考虑以改善装修区域内的消防安全条件为主，同时应根据当地政府要求办理相关审批手续，如上海市涉及到《沪住建规范〔2020〕3号文》所述的特殊类装修工程，其施工图设计文件应由有资质设计单位出具，并经需通过施工图设计文件审查。

0. 施工阶段

在装修工程施工阶段，做为物业运营管理方，我们应从以下方面监督租户及其施工单位：

0. 1. 严格按照政府要求办理施工许可证

根据国家及当地政府部门要求，在施工前办理各种进场手续，如上海市《沪住建规范〔2020〕3号文》要求，特殊类装修工程施工前需办理《施工许可证》，物业运营管理方应在租户办理相关手续并取得凭证、具备施工条件后才能允许开工。

0. 2. 严格要求租户按规范及图纸施工

目前我国市场上装修施工单位数量多，但有部分装修施工单位人员质量参差不齐，物业运营管理方应要求装修施工单位具备一定资质条件，严禁劳务资质直接承包装修工程。在施工过程中，建立现场巡查机制，检查现场是否按照规范及图纸进行施工，特别是涉及到消防安全的装修材料，施工单位提供耐火性能检测报告后才能进场。

0. 3. 严格落实施工现场消防管理规定

落实施工现场消防安全管理责任制，加强施工现场的用火、用气、用电管理。要严格落实施工现场动火审批制度，动火人员具有相应资格，并在动火前办理动火许可证。焊接、切割、烘烤等作业前应对作业现场进行清理，并对无法移走的可燃物采用不燃材料进行覆盖隔离，严禁在裸露的可燃材料上直接进行动火作业，有火灾、爆炸危险的场所严禁明火。动火作业应配备相应灭火器材，并设置动火监护人进行现场监护，并在动火后，确认无火灾危险后再离开。

0. 运营阶段

针对不同的商业业态，物业运营管理方应制定不同消防安全管理办法，并定期开展消防安全检查、消防逃生演练等，培养运营人员的消防安全意识。

0. 结语

综上所述，本文根据国家及地方相关规范要求，对既有商业建筑消防安全条件的改善方法进行了探讨。在既有商业建筑运营中，我们经常遇到租户更新或业态更换需在租赁区域重新进行二次装修的情况，然受建筑本身消防安全条件及实际运营情况所限，我们只能在租赁区域内进行消防安全条件的改善，故针对性提出了以上方法。希望能给从事既有商业建筑物业运营管理的工程技术人员带来一些参考价值。

参考文献

[1] 倪照鹏 刘激扬 张鑫.《建筑设计防火规范》GB 50016-2014(2018年版)实施指南. 中国计划出版社出版.2020

作者简介：夏俊（1984—），男，汉族，湖南安化，土建工程师，本科，研究方向：既有建筑改造与运营管理