基于当代背景下对养老地产设计的探索

基于当代背景下对养老地产设计的探索

郑杰 刘小美 杨阳

机械工业第六设计研究院有限公司 河南郑州 450007

摘要：中国已经步入老龄化国家的行列，老年人的人口数量增长迅猛，老龄化程度在逐步加深，老龄化的形势将会越来越严峻。2017年末，60岁及以上的老年人口有24090万人，占总人口的17.3%。本文对基于当代背景下对养老地产设计的探索进行分析，以供参考。

关键词：养老地产；设计；探索

引言

根据联合国标准及中国统计年鉴数据，2000年我国65岁及以上人口比重达到7.0%，老年型年龄结构初步形成，我国开始步入老龄化社会；据中国发展基金会预测，2022年左右中国65岁以上人口将占到总人口的14%，实现向老龄社会的转变。老年人口的急速增长带来了养老产业的缺口与机遇，且随着经济水平提高，养老需求逐步向个性化、多元化方向发展。

1养老地产概述

近年来，国内老龄化问题愈发严重，增长速度呈持续加快状态，出现了养老地产，为老年人提供了满足其精神需要的场所。此类地产和常规建筑地产相比较，最为突出的特征是可以满足老年人在多个层面的需要。其特殊性体现在福利性、公共性及市场营利性，能为老年人提供基本的活动设施、日常消费需要及多项服务体系，不仅可以满足老年人的精神需要，还能对老年人的生活起到一定的保护作用。养老地产通常是以社区、公寓等方式呈现，与常规地产相比，其建设标准更高，对于坐落的区域而言，相关方需注重区域间的环境条件，强调整体规划，各项地产产品设计需适应老年人的生活习性，包括物业及公共配套设施等方面的设计。

2养老地产发展模式分析

2.1居家型养老地产发展模式

中国人的传统养老观念根深蒂固，养儿防老的思想已经渗透人心。据调查数据显示，超过90%的老人还是希望能在家庭养老，希望能和自己的孩子生活在一起享受天伦之乐的同时，也希望自己在有能力的情况下与子女一同分担对下一代照顾的压力。此外，由于年龄差异导致父母与子女双方生活习惯与思想观念都会有较大差异。因此，普通的居家养老方式容易导致一些家庭矛盾特别是婆媳关系的处理问题显得有些困难。民间也常流行一句话叫做父母与孩子的居住距离最好是“一碗汤”的距离，言外之意就是父母做好一碗汤后送给孩子家喝时还是热气腾腾的为最佳距离。居家型养老也是结合我国传统思想观念且容易被双方所接受的一种较好的模式。居家型养老地产发展模式符合我国国情，相对常州市经济发展水平较高的地方有一定的可行性。

2.2相关设施共建互利配套式地产发展模式

学区房的概念深入人心，促进了一大批学区房性质的地产项目发展，瞩目焦点是孩子将来的教育问题，借助教育资源发展养老地产让儿童可以上学的同时，在老年人身体条件允许的情况下也可以接送孩子以减轻子女上班劳累后的压力。如果与一些非寄宿制学校建设在一起，还可以白天让孩子接受教育，放学后老年人同样可以利用校园的优势，进行一些文娱活动或者相关业余爱好学习，既最大限度地合理利用相关资源，又实现了老年人对物质与精神的双重要求，对提高老年人的生活品质非常有利。

3养老地产定位及选址原则

养老地产与传统居住房地产的区别在于以下三方面。第一，设计对象不同。养老地产具有相对聚焦的设计对象，其主要客户群体为老年人，同时在传统地产的基础上植入适老硬件设计和软件服务ＤＮＡ的升级版居住地产。第二，生活规划不同。养老地产设计不仅是空间设计，更要为使用者提供优良的生活规划，满足老年人的日常生活需求。第三，服务规划不同。养老地产设计应依据居住群体需求构建服务网络，支撑生活规划。养老地产空间规划设计是生活规划与服务规划的物理表现，是生活的载体和服务的基础。养老社区的客群及服务对象一般涵盖活跃型、独立型、辅助型及护理型老年人，且活跃型、独立型老年人为社区主要居住人群及服务对象。这种社区可以看作是欧美等国家活跃长者社区（ＡＡＣ）及持续照护型社区（ＣＣＲＣ）的复合体；也可以提供居家养老、社区养老、机构养老三位一体的综合养老服务；这也弥补了９０％家庭养老与７％社区养老服务定位互相渗透、区分不明显的问题，实现了“９０＋７”新格局。通过对我国现有地产项目调研分析，针对不同使用人群，综合配套比例和医疗护理面积各不相同。

4养老地产设计原则

因其功能的复杂性将功能分区聚落化，将社区分为社区服务中心、物业配套中心、活动中心三大区域。各功能分区与联系如图１所示。社区服务中心包括超市、中西药店、餐饮、商服等服务设施；物业配套中心包括营销展示中心、居家养老服务中心；活动中心包括健身、活动室、社区广播和党团活动。生活服务功能区需要布置紧凑同时保证流线流畅不交叉。社区服务、展示营销、活动等功能较复杂，考虑到内部营销、因展览参观需要设置内部通道。外部联系以广场等景观集中区为纽带，链接两组建筑，便于增加凝聚性并方便停留，营造出轻松休闲的社区氛围。

5养老地产发展的有效对策

5.1明确政府定位

政府方面应积极参与到养老地产的相关活动中，具体而言是根据当地的情况推出有关的保险，并将由此造成的风险问题均分给多家保险公司。同时，需推行优惠政策，如允许相关方利用年对亏损抵消另一年度的盈余，由此降低相关方盈利年度的缴纳税额，或可在几年内减免相关方的所得税，以鼓励市场参与。若此类公司企业出现严重亏损，政府方面应基于帮助、保障老年人稳定生活的同时，也扶持相关公司持续发展。此外，还应从信用体系入手，保证社会主体具备应有的信誉，引导高信誉公司推出养老房产，并针对“骗局”进行严厉打击，以降低欺诈事件发生的概率，由此净化此类服务领域的运行环境。

5.2完备规划标准

养老地产的规划建设问题会阻碍其服务产业的有效发展，因此当地政府要适时推进设计规划标准，并配备明确行业标准，保证此类地产建设的统一性，实现有章可循。此外，为保证设立的规划标准能够有效落实，需构建评估机制，负责对此类项目收纳与运行的监督管控，以引导养老地产的稳定发展。对于养老地产，相关公司应当考虑到老年人的生活习性，在社区或公寓的公共区域建设活动区域，为老年人提供锻炼身体及社交的场所。同时，为丰富其日常生活，可建立室内活动场所，包括体育、文化艺术等内部空间设计，让老年人在“家门口”便能满足基本的生活需要。在户型及建筑内公共区域的设计上，应考虑到部分老年人行动不便，适当调整楼梯及其他构件的呈现形式及尺寸。

5.3建立养老服务人才培养体系

借鉴国外发展经验，养老服务机构走机构化、专业化、社会化才是可持续的，人才队伍建设至关重要。应加大力度开办各类培训班和课程，对各类人员进行严格的培训，持证上岗，提高养老服务质量。对培训养老人才，政府要采用购买服务的方式，委托相关机构进行培训服务。

5.4金融创新服务

金融支持是促进养老产业发展的关键，国家要重点倾斜政策支持。银行要给予养老项目长期低息贷款，社保基金要参与养老项目建设、运营，保险公司要根据不同人群设计多样化的养老保险。养老具有一定的社会性和非营利性，不应追求高回报、高收益。

结束语

在新时代背景下，养老地产提供以居家为中心，不断完善的社区服务以及健全医疗合理服务，为选择在家庭居住养老的老年人提供更多的帮助，依托国家政策的大力扶持，结合医疗保险、养老保险与社区服务点之间的配合，减轻单方面家庭养老负担，这是我国未来养老地产的发展趋势。

参考文献

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