土地储备中的金融风险与防范策略

土地储备中的金融风险与防范策略

牟刚

日照市自然资源和规划局东港分局 山东日照 276800

摘要：伴随社会快速发展，改革开放进程的不断深入，我国经济建设方面得到了迅猛发展。作为人类社会生活与生存的载体，土地一直都是经济生活中的重要组成部分，而其对于经济发展则能够起到不可估量的意义。正是在这样的背景下，土地储备工作便成为了当下的重中之重。但就实际情况来讲，土地储备工作展开的过程中则遇到了诸多的问题，尤其是相关的金融风险，更是成为了当下困扰土地储备工作的重要问题。基于此，文章将以土地储备的金融风险特征为切入点，继而围绕着其防范展开相关论述。

关键词：土地储备；金融风险；防范策略

引言

随着我国近些年推出各种土地政策，土地储备资金管理越加重要。但在理论研究领域当中，对于土地储备方面的研究主要在于决策管理和前期管理过程当中，很少涉及到土地储备资金问题。在新政下科学管理土地储备资金，能够为新政提供支持，同时还是加强单位财务建设的关键任务。

1土地储备与土地资金管理

土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现宏观调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地、进行前期开发、储存以备供应土地的行为。各级政府所属土地储备机构承担具体土地储备实施工作。土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。土地储备机构财务部门应编制土地储备资金年度收支预算，并根据预算进行资金筹措和资金支出。为保证土地储备资金专款专用，土地储备机构所需日常经费需与土地储备资金实行分账核算，不得混用。

2土地储备金融风险

2.1融资渠道少

我国土地储备机构筹集资金的主要方式，当今主要为银行贷款，即银行贷款为支撑，政府投入为辅助的方式，进行土地筹备工作的展开。但就实际情况来看，因受诸多层面的原因影响，所以其在这过程中，财政上的资金并不能及时到位，这就使得其只能增加贷款。并且，不同于其它资产，土地作为最原始的资产，其形式也归于单一，这就使得其规避金融风险的能力较弱。最后，如果银行向土地储备机构投放一定量的贷款后，遇到一定的波动以及影响的话，会导致资金不能及时回收，这便很容易造成更大地金融风险。

2.2融资风险较大

土地储备机构在借助贷款的方式储备土地后，往往能够有效地扩大投资的收益，但投资的不确定性也于此时成倍数增加，以至于，新增的营业收入极有可能无法偿还债务，进而导致预期收益不达标准。通常情况下，储备的土地在出让时，往往会出各种因素使得土地的投资与报酬无法完全收回。另外一种类型的风险则是土地的实际承租者与受让者不能按照约定或者合同要求支付款项，这也会造成入不敷出的情况出现。

2.3储备机构管理问题

在发布新政后，部分土地储备机构的相关财务部门未能有效完成资金管理过渡，使土地储备资金管理以及部门职能转化之间出现衔接问题，比如地方政府发行债券的流程较为复杂，需要耗费较长的时间才能够获取资金，与到期存量债务之间存在错配问题，不能立刻满足项目投资需求以及存量债务的还款需求，各种新问题的出现在一定程度上扩大了财务工作量，同时相关资金管理难度也进一步扩大。和以往土地储备相关财务部门将工作重点放到扩展土地储备融资渠道相比，在推行新政后，土地储备相关财务管理部门中的核心工作逐渐变成提升资金利用率、合理设计土地储备资金方案上，进一步扩大自有资金所占比例。相关规定对财务人员提出更高条件、要求，一定程度上也增加了土地储备机构财务部门的工作负担。

3土地储备中金融风险的防范策略

3.1拓宽资金的筹集渠道，建立稳定的资金供给机制

土地储备机构一般都比较缺乏自有资金，受到宏观经济的调整，银行的贷款也逐渐变得紧缩。通过发行土地债券的方式来开发资金首先可以较快的筹集资金，分散风险，促进资金的有效循环；第二可以有效降低投资者的风险损失，消除地产行业的投机行为，培育出一个高效、公平的地产市场。另外，通过投资基金的方式来筹措资可以为土地储备制度开辟新的资金来源，同时缓解土地储备机构的贷款压力。

3.2加强融资金额的管理

土地储备机构应切实强化自身对融资金额的管理，尤其是对于贷款资金来讲，土地储备机构需要委派专人进行管理，并划清其与运营经费之间的界限。另外，土地储备机构应该以制度化的方式，避免有人染指土地备用资金。并且，土地储备机构还需要明确贷款金额的出入情况。这中间，相关管理人员应展开不定期的检查。需要特别指出的是，土地储备工作展开的每个环节，即开发、储备。购买等，都需要有资金投入才能展开。所以，切实的做好对融资金额的管理工作，可以有效地降低其出现金融风险的因素。因此，在资金运用的环节，进行全程的把握同样有着重大的意义。

3.3配合土地储备机构职能，转变财务部门职责

土地储备新政要求将现有土地储备机构中从事政府融资、土建、基础设施建设、土地二级开发业务部分，从现有土地储备机构中剥离出去或转为企业，上述对应的人员、资产和债务也相应剥离或划转，从而转变目前土地储备机构既当运动员又当裁判员，自我监督难的局面。随着土地储备机构职能的转变，其财务部门的职能也逐步转变为对当前已剥离项目和企业的资金管理指导、下属区县土地储备资金检查、存量贷款还款等方面的工作。结合当前土地储备管理工作的需要，土地储备部门应尽快完成自身职责的调整工作，在提高土地储备管理效率的基础上，实现机构和人员上的精简，配合土地储备机构完成职能转变，实现其在市场中发展中职能的精准定位。

3.4建立完善的资金运营监管机制

作为一项资金密集型产业，维持土地储备所需的资金规模巨大，为了更好的合理的利用土地储备资金们首先要设置一个专门的土地储备基金账户对资金进行专项管理，做到专款专用，对资金的使用范围作出严格规定，科学的规范资金的管理程序，同时加强审计和监督，保障整个过程的公开、公正和公平。另外，土地储备机构还要对当地经济社会的发展和不断变化的土地市场形势多进行研究和分析，科学合理的对市场的调控方向和当地的用地需求做出预测并针对不同的形势采取相应的措施，对土地储备的规模和融资规模进行严格的控制，有效减少地方政府的债务危机，加强对风险的控制。

结语

总而言之，在经济发展的当代，金融风险属于一种客观的存在，其与市场属于共生的关系。因此，当代土地储备机构，应植根本于实际，发现实际中的问题，而后以此为基础，对金融风险进行防范。并且，对金融风险的防范措施，应以多角度多层面为出发点，进而不断提高自身对金融风险的抵御能力。同时，土地储备机构还应该注重对细节层面的把控，秉持公平公正的原则，从而为土地保障工作最大程度的消除风险，进而推动我国经济建设的持续发展。

参考文献

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