房地产开发管理中若干难点探析

房地产开发管理中若干难点探析

李孔兴

身份证号码： 44170219900728****

摘要：随着我国经济建设水平的不断提升，房地产开发也成为了我国经济发展的中流砥柱，然而我国很多房地产开发企业过于重视经济效益，对工程管理缺乏深入的认识，导致工程管理水平无法达到预期。接下来，我们就将对房地产开发管理之中的若干难点进行深入的分析，并提出解决相关问题的有效对策，希望能对房地产开发管理水平的不断提升起到应有的积极作用。

关键词：房地产；开发管理；难点

一、房地产开发管理概要

房地产开发管理的最终目的在于实现对应的工程建设目标，房地产开发工程管理一般会以工程经理责任制为主，通过系统工程管理的方式，结合内在规律对工程进行有针对性的计划、组织和协调管理。房地产开发和工程建设想要实现预期的目标，就应该从成果管理和约束性目标的角度出发，测算投资可能获取的回报，房地产产品销售的利税率，投资会获取哪些效益，能够获取怎样的效果，以及工程建设具备怎样的功能，而约束性目标则是指工程建设之中投资限额和工程交付的质量标准。除此之外，房地产开发也会受到土地资源规划以及城市规划等诸多条件的制约。房地产开发涉及到的部门较多，包含了投资方、监理方、勘察方、设计方以及规划方等单位，这些单位会形成相互影响和相互制约的关系，而房地产工程开发作为一项系统的工程，也应该具备更加完善和规范化的管理机制，从而使工程建设能够达到全面发展的预期要求，这也是实现房地产开发管理目标的关键所在^[1]。

房地产开发工程是通过系统工程的观点，通过高效率的运行来实现工程建设目标的过程，在管理过程之中需要结合其内在运行规律进行组织协调，监督管理和控制，房地产开发涉及到投资管理人员，监理人员等多种部门，除此之外，也需要考虑到消费者的实际需求能否实现。

房地产开发工程的管理能够确保工程开发的协调性和规划性，通过职责和划分和合同的签订，能够形成更加完善的管理制度，并通过对应的法律法规和规章制度，形成效率更高的组织保障体系，确保工程建设的多种标准得到实现。在房地产开发管理之中，要求能够通过计划、决策、反馈与调整的方式，将工程进行细化，对多种指标加以检验，对房地产开发工程的质量和投入资金进行控制，从而获取最大化的经济效益和社会效益，这也是房地产开发管理的核心所在。

二、房地产开发管理之中的若干难点

（一）缺乏科学的可行性研究

房地产工程管理最为主要的依据就是前期的调研，只有通过科学的规划和合理的投资，才能确保工程建设的质量和效率。然而很多房地产公司对于工程前期可行性调查研究缺乏应有的重视，盲目的追赶工程进度，在缺乏市场调研和可行性分析的情况下就开展了工程建设，这也导致多种社会资源和建设资源被浪费，成为了房地产开发管理之中需要首先解决的问题^[2]。

（二）缺乏完善的工程监督管理机制

我国有很多房地产商为了获取预期的经济效益，存在着盲目追赶工期，罔顾工程质量问题的情况，很多房地产开发商监督管理不够到位，在出现实际性问题后，房地产开发上也没有遵循实事求是的管理原则，只是简单对比了图纸和施工纠纷之间的差异性，并遵循经济性原则对图纸进行调整，很多调整方案都是由开发商决定的，这也会导致工程建设的过程之中缺乏有效的监督和管理，在实际工程与图纸设计出现差距时，相应的管理人员也没有制定出更加完善的工程监督管理机制去解决实际性的问题，最终导致工程管理出现了拆东墙补西墙的现象，无法达到房地产开发管理的预期目的。

（三）工程成本管理问题

在工程建设之中，工程成本管理是较为重要的内容，而房地产开发过程之中也与工程造价有着较为直接的关系和意义。我国很多房地产开发企业在工程建设之中会因为错误的决策导致工程投资量变大，使有形资产和无形资产投资的比例提升，在招投标之中，很多施工企业存在着盲目追求造价管理，忽视实际建设过程之中问题的情况，最终导致实际施工之中签证的变更量较大，施工进度难以得到切实的保障，对施工进度也无法提供切实的保障，对房地产投资的经济性造成了较为不利的影响。

三、房地产开发管理之中难点的应对策略

（一）做好前期投资管理

房地产工程的可行性研究是整个工程建设的核心所在，而工程设计作为工程建设的基础，能够为工程建设和管理提供必要的指引。可以说缺乏设计图纸会导致施工建设缺乏指导，导致施工管理无章可循。如果说设计出现变更频率过高的情况，房地产开发管理的目标也将无法得到实现。在工程建设之中，应该能够对工程的可行性进行深入调研，强化人力资源和物力资源的投入力度，构建出更加健全和完善的决策机制，收集多种资源并对决策提供必要的支持，对决策的程序加以全面的完善，从而使房地产市场定位和产品管理更具科学性^[3]。

（二）强化工程决策

对于房地产开发管理而言，工程各个阶段管理实施步骤较为重要，通过整合和招投标来让更具资质和更加专业化的设计资源开展设计活动，并要求设计单位能够结合已经批复的可行性研究报告对设计与施工图纸加以调整，并根据相关要求对各个阶段的文件加以审核，在这个阶段之中，也要结合工程设计和可行性研究文件，编制包含接口条件在内的工程各项招标内容，做好工程决策工作，列出详尽的工程管理计划，提升工程决策的完善性和严密性，对于涉及到建筑功能以及核心问题的工程变更，也要通过细致的审核和决策程序才能准许变更，提升工程决策工作开展的有效性。

（三）对工程进行合理划分

很多房地产开发管理需要结合设计要求，对工程进行合理的界定和适当的划分，确保多项任务之间即有衔接又有分工，提升管理的系统性和有机性。在工程划分之中，要确保每一个分项工程都有着专门负责管控，确保每一个分项工程都能够持续且有条不紊的开展。

（四）做好工程的风险控制和质量管理

在房地产开发之中，可以通过风险规避和风险转移等多种措施应对工程风险。开发企业可以预留一笔自留保险金，并在必要的情况下选择风险自留。从工程建设的实际情况出发，对工程造价管理提供必要的保障，而在各个阶段的成本控制之中，也应该结合相关步骤对工程的影响进行工程成本的控制，不能因为贪小便宜而忽视了工程的质量控制，对于工程的变更程序也要加以严格的管理^[4]。

开发公司也要做好施工现场管理，委派专业化的施工监理在施工现场进行严格的管理和控制，对于施工之中用到的施工材料、施工设备设施也要加以全面的把关，对于不符合工程需求的材料，应该对施工方案进行严格的审查，确保管理人员综合素质的提升，为工程建设合法性和合规性的提升提供必要的保障。

（五）竣工阶段的房地产工程管理

在竣工阶段，开发商也要对工程建设管理给予必要的重视，并协同相应的验收人员，充分与参与工程建设与管理的各方面人员进行协调和交流，共同开展工程竣工验收工作。要能够提供竣工验收需要的多种资料和数据信息，并集成管理人员、销售人员、技术人员、开发人员、材料供应人员和物业管理人员进行分工协作，从而使工程竣工验收工作得到顺利开展，确保工程收尾交付与转移能够全面完成。

四、结束语

我国的房地产产业已经进入到了全新的发展阶段，随着市场规模的不断扩大，企业竞争的不断激烈，需要房地产开发企业能够更好的开展工程管理活动，为企业的生存和发展提供更多的保障，确保房地产开发企业的核心竞争力得到不断提升，确保房地产开发的质量和效率能够达到预期要求。

参考文献

[1]宿玉胜.房地产开发管理中若干难点探析[J].商品与质量,2016,(50):185-186.

[2]何剑飞.房地产开发管理中若干难点探析[J].城市建设理论研究（电子版）,2015,(25):3967-3968.

[3]魏立艳.房地产开发管理中若干难点探析[J].中国新技术新产品,2015,(4):157-157.

[4]秦进福.房地产开发管理中若干难点探析[J].城市建设理论研究（电子版）,2015,(19):3604-3605.