浅谈城市老旧小区改造发展趋势

浅谈城市老旧小区改造发展趋势

韩仁廷 于洪彬

中建八局第四建设有限公司 山东青岛 266100

摘要：随着国家的发展越来越好，城市化建设不断进步，城镇老旧小区是城市的重要组成部分，与居民生活息息相关，随着经济社会的发展，城市建设进程的加快，人民生活质量的提高，老旧小区提升改造也成为当前急需解决的民生工程。开展老旧小区提升改造是深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，践行“以人民为中心”发展理念的重要内容，对推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要意义。

关键词：城市老旧小区；改造发展趋势

引言

近年来，各地按照党中央、国务院有关决策部署，大力推进城镇老旧小区改造工作，取得显著成效，尤其是《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发﹝2020﹞23号）印发以来，各地积极贯彻落实文件精神，围绕城镇老旧小区改造工作统筹协调、改造项目生成、改造资金政府与居民合理共担、社会力量以市场化方式参与、金融机构以可持续方式支持、动员群众共建、改造项目推进、存量资源整合利用、小区长效管理等“九个机制”深化探索，形成了一批可复制可推广的政策机制。

1老旧小区的基本特征

老旧小区具有复杂的人员结构与拥挤的小区内部空间特征。城市范围内的较低收入群体以及中老年群体都会集中居住于城市老旧小区，因此体现为复杂的小区人员结构特征。老旧的城市小区由于居民的整体文化素养较低，那么将会造成物业费征收难度较大的现象，并且导致小区的空间生态环境频繁遭受人为破坏。同时，老旧小区由于未能配备地下车库以及地上停车位，那么容易导致私家车随意停放的现象，造成原本十分狭窄的小区行人过道空间呈现更加明显的局限性。在此种情况下，进出小区的各种车辆容易产生相互碰撞的安全风险，甚至导致居民遭受人身安全威胁。在传统的旧城改造实施模式下，很多城市地区为了达到尽快拆除老旧小区的目的，就会在短期内制定老旧小区大规模拆除的改造规划。但是实际上，建造于城市中心区域的老旧住宅区如果短期内被完全拆除，那么很容易造成建筑垃圾迅速堆积的后果，并且还将导致建筑粉尘污染程度的加剧，不利于小区居民的人身健康权益得到保护。老旧小区整体上呈现较差的社区卫生环境状况，小区内的人员较为复杂，很多老旧小区的门禁系统及其监控安全防护设施欠缺完善性，导致老旧小区的居民人身安全遭受潜在的威胁。

2城镇老旧小区改造工作中存在的主要问题

2.1科学谋划统筹部署难

当前老旧小区多以建筑年代（2000年）简单划分，有的小区建筑年代虽早，但设计标准比较高、功能完善，有的小区尽管建造时间晚，但质量、配套都存在缺陷，影响居民正常生活，各地对于辖区内老旧小区的现状、规模、类型、特征等细分不够到位，底数掌握的不够详细、具体，无法形成科学、精细的改造规划，更难形成“一区一策”“一栋一策”的针对性改造计划。

2.2垂直专营单位沟通协调难

部分老旧小区历史资料缺失、建筑手续不全、功能配套不完善、建造标准不高，改造项目审批难度大、周期长。老旧小区改造涉及多个职能部门和单位，特别是水、电、气、通讯等垂直专营单位，沟通协调难度较大，难以形成工作合力。另外，改造过程中采光、安防、消防等执行当前标准，多数老旧小区很难达到这些标准。

2.3居民参与的思想统一难

目前老旧小区改造仍以政府主导为主，改造过程中居民需求众口难调，较难形成普遍共识。比如旧房加装电梯后，低层特别是一楼会影响采光通风、存在噪音干扰等，房价不增反降；老旧小区增设停车库（位）会影响相邻的住户，导致反对意见较多，等等。老旧小区改造过程中居民的思想较难达成一致，工作推进难度较大。

2.4形成可持续动力机制难

财政投入乏力，老旧小区改造资金主要由政府承担，绝大部分以“净投入”为主，在目前地方各级政府财政资金压力较大的情况下，再大规模地持续投入老旧小区改造难以为继，有的地区因此产生畏难情绪和“等靠要”“拖推避”等思想，实施老旧小区改造的主动性积极性不高。由于资金有限，在改造过程中进行选择性改造，一定程度上存在公共财政资金使用的公平性问题。社会资本参与的积极性不高，水、电、气、道路、绿化等基础设施改造没有收益，费用全部由政府承担，增设停车库（位）等投资回收期长，社会资本很少介入，目前老旧小区改造过程中社会资本投入很少。

3城镇老旧小区改造的建议

3.1共同缔造，合力提升人居环境

一是充分激发小区居民的“主人翁”意识，通过交流讨论会、问卷调查、组织活动、课程培训等多元方式动员群众积极参与，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造。二是组织协调各方面力量共同参与，鼓励与党政机关、群团组织、社会组织、社区志愿者队伍、驻区企事业单位、专业社工机构的有机结合。三是优化共同缔造工作流程，重点关注前期小区体检评估和改造建设行动项目库生成，开展居民满意度体检；四是完善共同缔造具体办法，出台地方政策，完善焦点问题的参与和决策办法，减少矛盾，提高效率。城镇老旧小区的改造，需要政府和社区的重视，需要居民和设计人员的互动，需要从大处着眼小处着手，需要工作做实做细，才能把好事办好，让人民群众实实在在感受到获得感、幸福感和安全感。

3.2多方位建立改造长效机制

老旧小区改造不可能一蹴而就，应将其纳入长期改造工程项目。在基本型改造完成后，适时将改善型和提升型改造提上议事日程，尽最大可能提高老旧小区的宜居舒适度，满足居民对更高层次物业提升的需求。同时加强后续管理，充分发挥社区居委会或基层社区党组织的作用，对已有物业管理的小区，加大对物业公司的管理力度，切实提升物业服务水平；对未引入物业管理的小区，可引导业主根据小区情况，灵活自主选择专业物业公司、社区准物业管理或自我管理等模式，对小区进行管理。

3.3多措并举拓宽融资渠道

抓住中央给予资金支持这一政策机遇，积极用足用好中央补助资金。在地方政府承受范围内，鼓励各地通过发行老旧小区改造政府专项债券方式筹措改造资金。引入社会资本，争取信贷支持。深入挖掘城市空间资源，打造营利增长点，以市场化模式吸引社会资本参与综合改造，实现资金可持续投入。引导居民合理出资。大力宣传老旧小区改造的重要意义、改造成效，建立激励机制，优先将居民出资比例高的小区纳入改造计划，先期进行改造，激发居民改造愿望。同时，也要用活用好住房维修基金。

4城市老旧小区改造发展趋势

城市老旧小区改造已经逐步的走上了快速的步伐，针对老旧小区的发展趋势有很多的研究，根据目前的情况来看，老旧小区的发展趋势主要有发挥居民自治作用;因地制宜;社区街道发挥统筹作用三个方面。

4.1发挥居民自治

老旧小区的改造管理，最终的受益者是小区的居民，因此老旧小区改造中的一项重要的发展趋势就是居民自治。通过发展小区居民自治，能够更好的将小区改造工作和改造后的管理工作做到更好，让居民更有改造的积极性。

4.2因地制宜

老旧小区改造的关键点就是因地制宜，也是老旧小区改造为了发展趋势，改造过程需要结合小区的特点进行改造。针对老旧小区的管理、基础配套设施等进行改造时需要结合小区内部的现有情况和小区的居民情况进行统筹，不能够套搬套用其它区域的经验，而是要在其他小区改造成功的基础上吸收借鉴相应的理念并结合小区的实际情况进行改造。

4.3社区街道发挥统筹作用

老旧小区改造过程中，社区和街道需要发挥其协调作用，总体统筹老旧小区改造的各项施工任务。小区应该做好相应的人口调查和基础设施普查工作，确保小区改造整体方案的编制符合科学规范。

结语

近些年来，改造老旧小区的工程规模迅速扩大，相关部门针对上述城区改造项目也在逐步增大工程改造投入，运用配套基础设施作为小区改造规划的重要运行支撑。未来在实践中，相关部门仍然需要增大改造城市老旧小区的工程实施力度，通过完善旧城改造的运行保障机制来实现最大化的老旧小区改造效益，创造和谐融洽的城市居民生存环境。

参考文献

［1］祝斌，郝身群．老旧小区改造发展导向研究［J］．中国市政工程，2020，(05):37－38．

［2］严家友．城市老旧小区改造［J］．质量管理，2019，(28):11－12．