地产工程造价控制管理中常见问题的解决分析

地产工程造价控制管理中常见问题的解决分析

李玉庭

屯昌县财政投资评审中心，海南省屯昌县， 571600

摘要：作为房地产工程的重要组成部分，造价管理工作在项目总成本管理中占据着重要位置，随着我国房地产企业的生存与发展压力不断提升，房地产工程造价管理受重视程度也进一步提高。基于此，本文将简单分析房地产工程造价管理中项目成本控制的常见问题，并结合精细化管理、目标成本动态管理等内容，深入探讨房地产工程造价管理中的项目成本控制优化路径，希望能给相关企业提供一定参考。

关键词：房地产工程；造价管理；项目成本控制；精细化管理

引言

从当前的发展情况来看，由于我国的房地产行业涉及的领域不断扩展，相关的企业数量也在不断增多，如果房地产企业想要在激烈的市场竞争中脱颖而出，占据一定的地位，就必须抓牢消费者。这就意味着房地产企业必须对房地产工程进行更加合理的管理和规划，对房地产工程造价管理进一步完善，根据房地产工程风险投资高、工程周期长的特点进行全面的监督和管理。

1房地产工程造价成本控制管理的重要性

随着我国房地产行业发展速度的不断加快，目前已经取得了十分显著的成果。而对于房地产行业的发展而言，工程造价成本控制管理具有十分重要的作用，通过完善工程造价成本控制管理工作，可以有效提升房地产工程项目的成本控制管理水平，并使房地产行业的发展优势得到有效发挥。对此，相关施工企业需要转变自身对房地产工程造价成本控制管理理念，完善相关管理标准和施工组织，制定出与工程实际情况相符的成本控制管理机制，从而更好地提升工程造价成本控制管理水平，并以此来促进我国房地产行业的快速发展。

2房地产工程造价管理项目成本控制常见问题

2.1成本控制意识缺乏

成本控制意识缺乏属于房地产工程造价管理中的项目成本控制常见问题。在设计、施工等阶段，责任不明的成本控制问题往往在设计、成本、工程等部门均有所体现，如设计部门一味推崇保守设计、成本管理部门不参与设计方案的探讨、工程部门拆改及变更施工方案，以及成本管理部门在洽商变更滞后情况下仅负责事后核算，这些都将使成本控制意识缺乏的问题日益恶化。此外，项目成本控制手段不够精细也会导致出现成本失控的问题，而设计、工程部门的“置身事外”所带来的负面影响也较为深远。

2.2房地产工程对造价预算的管理制度不够健全和完善的问题

目前，房地产工程通常一边进行预算，一边推进工程，这就意味着如果房地产工程方没有对预算的管理制度进行健全和完善，将会对房地产工程的开发商和购买房地产的业主带来较为严重的经济损失。因此，在进行房地产工程造价管理时，一定要健全并完善预算的管理制度，只有这样才能尽可能降低出现经济损失的概率。

2.3工程项目成本核算流于形式

在工程施工过程中，没有将工程成本预算和成本核算二者有效结合起来，没有进行阶段性成本分析，分部分项成本分析、实际成本与预算成本的比较分析，导致工程项目成本控制的指导作用并没有完全发挥出来。此外，奖励机制不健全，奖惩方法不落实，成本超支与个人收入未直接挂钩，导致管理人员对工程项目成本控制并不重视。甚至，部分工程项目采取边报批、边设计、边施工的做法，导致工程项目成本失控，严重超支。

2.4项目合约规划深度不足

在房地产企业利润逐渐摊薄的趋势下，合约规划作为成本管理重要手段，其体现的价值更加重要。但目前大部分房企的合约规划深度与标杆房企比较，明显深度不足，显现的效果及运用价值不明显。

3房地产工程造价管理项目成本控制优化路径

3.1设计阶段成本控制路径

结合房地产工程风险大、周期长、大额性等特点，为优化房地产工程造价管理中的项目成本控制，可从设计阶段成本控制入手，结合精细化管理理念、原有成本控制流程、具体设计问题，针对性地进行问题梳理及流程节点分析，既可优化设计阶段成本控制流程，同时又能实现各专业限额设计、有序的设计方案优化、科学的限额设计责任成本考核。因此，优化设计阶段成本控制流程需围绕成本管理、设计管理、工程管理来综合开展，将原有的事中、事后控制向事前控制转移，在概念设计阶段形成成本估算，在方案设计阶段对设计结构与建筑经济数据进行限制，可顺利取得不断优化的设计方案。

3.2要对房地产工程的施工图设计进行优化

当房地产工程进行初步设计并通过相关的设计审核后，房地产工程设计人员就可以以此为基础进行工程施工图的设计，对于房地产工程来说，施工设计图是施工初期的体现，同时是整个工程进行施工的基础。在房地产工程的施工时会出现各种各样的不可控因素，例如，施工建筑材料成本与施工设施成本、施工现场突发情况造成的成本预算超额等，因此，相关的施工人员和设计人员要在第一时间反映问题，同时在施工图中进行相应的调整，从而更好地进行工程造价管理。

3.3要设立相应的房地产工程动态成本监控体系

从当前的发展情况来看，想要保证房地产工程中的动态成本维持稳定状态，就必须对房地产工程进行持续监管，这样才能使造价成本得到更好的控制，从而对房地产工程后续的建设投资过程进行更好的管理。这就意味着从房地产工程进入设计阶段起，就要投入更多的人力、物力，并对其进行监控，这样才能保证房地产工程设计方案不断优化，从而使设计方案更加契合房地产项目的要求，使房地产工程造价能够得到更好的控制，这也是房地产工程造价中最为关键的环节之一。在这一环节中，进行投资预估是十分重要的步骤，需要对房地产项目的整体成本、工程进度、项目效益等方面进行评估，通过科学合理的预算使得投入的资金和人力、物力能够得到最充分的应用。

3.4合约规划的控制路径

合约规划主最重要的管理价值是成本控制的抓手。如果不把项目的施工图目标成本分解为合约规划并进行造价过程管控，成本管理就沦为自娱自乐的数字游戏。所有重大经济活动的实施均从合同会签开会，因此从某种意义上说“合同关好了，成本自然可控”。而且“合约规划”将成本控制的载体由明细项的控制转为对合同的严格控制，对合同的签订进行了动态管理，对合同的变更签证进行了精细化管控，对付款产值等进行精细核量核价，建立超支超预算等超控预警机制，从而避免项目后期结算严重超支。

3.5工程变更成本控制路径

房地产工程具备不确定性、长期性、复杂性等特点，这使得变更问题的出现无法规避，变更导致的超目标成本问题也较为常见，这显然不利于房地产工程的成本控制。为强化工程变更成本控制，建议从工程变更审查与论证、BIM技术应用、工程变更分级审批三个方面入手，以此来优化工程变更的成本控制。工程变更审查与论证需关注发、承包双方存在的均不愿意变更等问题，这是由于变更后会对施工产生影响。

3.6要设立相应的房地产预估成本管理体系

当房地产企业想要判断一个工程项目能否进行开发时，会通过企业内部的相关部门和人员对市场进行调研，根据调研结果、工程特点及房地产工程的最终定位对工程本身进行成本预估的工作。这就意味着当建筑企业对土地资源进行购买时，必须对其进行盈利情况的评估以及风险测评，这样才能更准确地进行工程预算。当相关建筑企业在对工程进行不同的方案设计时，负责项目的相关企业会根据方案给出不同的成本预算，只要这个预算通过了建筑企业的评估和审核，方案内的制定目标就是工程的最终目标。在完成施工图设计开始进行工程的初步推进时，负责房地产项目的相关人员和企业将结合施工图再次对工程进行评估预测，这样才能在项目负责企业通过审核后严格按照相应的要求和标准进行工程的推进，同时能保证施工预算不会超过之前的成本预算。

3.7加强房地产施工阶段造价管理对策

项目实施建设过程中的成本控制是整个项目成本控制的重点，很多项目对实施建设的成本控制重视不足，导致最后总成本的超支。要严格控制工程签证，施工前尽力减少签证次数和费用、减少返工修改费用，避免签证重复计费。严格控制设计变更，尽力减少因设计院或设计人员水平差异、恶劣天气等主客观因素的影响，这些原因会导致工期延误，提高成本。妥善做好协调和纠纷处理工作，施工过程就是协调各单位有序工作的过程，必须协调好各工种的交叉作业，若协调不好不仅会影响工期，还会造成大量的浪费，甚至会发生索赔。

结语

综上所述，房地产工程造价管理中的项目成本控制需关注多方面的影响。在此基础上，本文涉及的设计阶段成本控制路径、工程变更成本控制路径、目标成本动态管理路径等内容，则直观展示了可行性较高的房地产工程项目成本控制策略。为了更好地开展工程造价管理工作，大数据等新型技术的应用、数字化平台的建设、相关人才的引进和培养问题同样需要加强重视。

参考文献：

[1]吕轶.新时期房地产工程造价的管理创新及模式[J].低碳世界,2020,10(11).

[2]阎石林.浅析房地产工程造价控制管理中的常见问题及解决思路[J].商讯,2020(18).