房地产开发项目设计管理探讨

房地产开发项目设计管理探讨

杨玉欢

上海海峡思泉房地产有限公司 上海市 200000

摘要：房地产开发项目设计管理工作是奠定房地产建设质量与效率的重要工作，必须要认清其对于企业自身乃至社会建设整体利益的建设性作用，把握设计要求、时间管理、管理制度、人员能力等关键节点，推进工作人员的再教育工作、施工管理的前期调研工作、开发项目的设计模型工作、设计管理时间表的制定工作。从而确保房地产开发项目设计管理工作的顺利推进和质量提升，进而推动房地产开发项目整体质量的发展，助力我国社会建设。

关键词：房地产开发；设计管理；措施

1房地产开发管理的意义以及特点

1.1开发管理意义

为从整体上提升房地产开发的质量，做好基础性的管理工作是比较重要的。房地产市场竞争比较激烈，这给房地产开发管理带来的挑战较大，房地产企业只有有效提升开发项目管理的质量，才能真正立足市场，并实现健康稳定发展。只有创新管理观念以及方式，注重从施工成本以及施工监督和质量等层面优化管理，才能真正为房地产开发管理工作质量的提升打下坚实基础，从整体上提升房地产开发管理水平。

1.2开发管理特点

（1）阶段性特点。房地产开发管理工作有比较显著的阶段性特点，开发中的每个环节都能对不同施工类型做任务区分，而由于每个环节存在不同程度的差异性，房地产管理的内容和开发管理定义的差异比较显著。在房地产开发中，管理人员是主体，为保证工作任务顺利完成，需要根据各环节制订完善的管理指标以及方法，按照相应的管理需求进行落实，从而有助于提升开发管理的整体质量。

（2）周期性特点。房地产开发管理工作过程中，管理工作的周期性特点表现得比较显著，因此要注重积极优化。实施房地产项目管理工作的过程中，要保障项目在一定时间内达到预期效果，使房地产开发的功用得以鲜明地体现。由此可见，房地产开发管理过程中的周期性的特点是比较鲜明的。

（3）复杂性特点。在实施房地产开发管理工作过程中，管理人员需要掌握多学科的知识，有较高的专业素质水平。只有掌握综合性的知识能力，才能妥善地处理房地产开发管理中的各类问题，从整体上提高房地产开发管理工作的质量。执行具体工作时，不可避免地会存在相应的问题，这给房地产开发管理增加了很大的难度。因此，为有效促进房地产开发工作的良好推进，工作人员需要在管理中能积极地应对复杂的管理情况，为提高管理的质量打下坚实基础。

2房地产项目设计管理要点

本工程名称为海投东湖城，建设地点在漳州角美开发区。项目为纯住宅小区，占地面积6.67万m2，容积率为3.0，要求每户配置一个标准车位和1.2个非机动车停车位，结构形式采用剪力墙结构，并且准备釆用纯铝模施工。因项目的规划和施工要求较高，因此在设计管理工作开展时，面临的工作量较大，面对此种情况，要想实现设计管理有效性，必须要把握住设计管理要点，具体设计管理要点为以下几方面：

2.1优化房产设计方案

在房地产项目进行设计管理工作时，应该把房地产项目施工成本充分明确出来，可以说设计管理过程的重点所在就是施工成本，在考虑到成本效益的基础上对管理设计方案进行优化，同时深入研究设计方案，使得项目风险性有效降低的同时，为项目成本的节约提供保障。项目前期准备环节需要相关人员对方案进行预先设计，借此使得设计漏洞有效减少的同时，促进项目设计管理的科学性逐步提升。针对房产设计方案进行优化过程，需要房地产开发公司以项目为依据，进行实地勘察，同时检查材料，之后设计方案的优化可以以勘察及检查为依据，使得设计方案优化水平逐步提升的同时，有效优化和完善项目间距及项目容积率等，确保项目与建设标准要求相符，为项目设计成本的有效降低提供帮助，达到项目预算有效控制的目的。

2.2有效利用限额设计

设计管理工作开展时，为确保项目设计的科学性及可行性、高效性等全面提升，必然需要房地产公司对限额设计方式进行积极应用，使得项目设计成本得以有效控制的同时，保障房地产企业效益逐步提高。通过限额设计理念的应用，能促使相关设计人员针对方案进行设计的过程中，有意识的对项目成本进行考虑，同时涉及过程业应清晰化项目实时目标，进而在项目具体设计过程中落实成本控制，使得项目建设成本得以有效节约。值得注意的是，设计管理人员进行具体工作时，应在投资限额方面进行有计划的分配，基于各项目间协调性的保障，确保更具合理性的方案设计效果得以良好实现。

2.3成本控制影响因素

设计管理工作开展时，为确保房地产预期收益及管理成本等目标得以达成，就需要明确和细致化的开展成本控制工作。具体来说，需要相关设计人员来设计和策划项目，同时项目规划时，应在项目所在地和地区运营实际情况等方面进行成功分考虑，之后以市场调研为依据，把规划管理工作做好，尽可能把可靠依据及发展方向提供给项目设计，进而达到有效控制成本的目的。值得注意的是，因房地产项目开发过程，项目推进时必不可免的会出现各种变量问题，此时不仅不能保障项目实际投入以前期规划不符，同时也极有可能会延误工期，导致成本进一步增加，因此在设计过程、必须要深入分析并调查项目可能会出现的变量情况，为设计管理可行性、有效性及项目顺利开展提供基本保障。

项目设计过程，在考虑到建筑构成要素和使用功能的基础上，应在管理方面进行完善，设计建筑平面和立体面，同时把水电暖等施工安排好，尤为关键的是，设计过程应针对设计冲突问题进行考虑，进而提前预算设计成本，使得不必要的浪费和损失等现象有效避免。材料选择过程，应以房地产开发项目使用过程的要求为依据，确保材料与设计的各项标准及施工相关要求等项目，促进整体施工质量逐步提高，为企业竞争实力提升奠定坚实基础。

2.4实施成本控制责任制

有效控制成本且强化管理效果的重要举措就是成本控制责任制，因此房地产项目开发过程，进行设计管理工作时，应注意的要点还包含从整体上控制成本，基于成本控制责任制的实施，科学划分责任，确保责任到人目的逐步达成。划分具体责任时，应融合责任和成本控制任务，在每一个人员身上落实具体责任，促使整体工作人员工作积极性及责任感逐步提升。因成本控制过程成本虚高问题极易出现，对此，应针对精细化的管理策略进行积极规划，借此达到成本有效降低的目的。设计工作开展时，应立足成本控制的细节性内容为出发点，把成本控制核心问题挖掘出来，确保独立预算得以良好实现，使得成本变化曲线得以真实反映。对于各部门及各岗位人员来说，应在成本控制中积极参与，基于自身责任感及职业素养的不断强化，实现各部门及相关人员主动交流与沟通等良好局面营造的目的，进而有效协调各部门工作。

3房地产项目设计管理效益分析

提高房地产项目效益的重要手段就是项目设计管理，从目前我国多元化市场经济发展情况来看，房地产行业面临的发展商机较多，为确保房地产开发公司能与市场发展需求更加匹配，房地产开发公司必须要在项目规划及设计方面提高重视程度，因项目中所有策划理念和产品定位的实现是设计最终目的所在，所以基于设计的科学性、合理性等，不仅能实现舒适环境的营造，同时对房地产品牌效益、经济效益等的提升也十分有利。面临当前竞争日益激烈的日常环境，房地产开发公司要想促进项目经济效益得以有效提升，一定要把项目设计管理、规划等工作科学开展，确保时代发展需要得以充分满足的同时，在保障之上的基础上使得企业发展成本有效降低，为房地产行业健康发展保驾护航。

结束语

随着全面深化改革的实施与推进，国务院对经济转型、产业升级提出了更高的要求，对创新型企业给出了更多的利好政策；此外，随着人民物质水平的不断提升，市场对于房地产工程项目的质量的要求也不断提升。因此为了全面提升房地产工程项目以及相关施工企业的市场竞争力，响应国家号召、迎合市场需求，必须采取更加科学的手段进行房地产开发项目的设计工作。

参考文献

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[3]张淼.房地产开发项目现场施工管理的探讨[J].建材与装饰,2019(32):160-161.